教えて！住まいの先生

不動産会社の者です。

yumekuma0888さんのように、お客様にバレるのはレアケースですが、
特に大手業者さんはレインズに登録していても、物件資料は登録しない
（＝他社は間取りがわからず、お客様に紹介できない）
問い合わせをしても「商談中」と言われることはざらにあり、
残念ながら、物件の囲い込みは日常茶飯事です＾＾；
これは、私も何とかして欲しいです（苦笑）。

まず、どんな業者であれ、自社で物件をお預かりしていれば両手を狙うものです。
また、ローン審査中で可能性があれば、他社の内覧を断ることもありますし、
（そもそも、その他社が「契約予定と言われた」というのが
本当かどうかもわかりませんよね？媒介を取りたいだけかもしれませんよ）
ポスティング等もきちんとされてるようですから、
専任の業者さんが、悪い業者とは一概には言えません。
実際、3件の内覧者を確保できたのですから！！

まあ、登録1週間でその額の値引きは、
同業者として「ちょっと焦ってるなー」と思います。
私でしたら1580万で2週間ほど様子を見て、
それで売れなければ、売主様に値下げをお願いしますね＾＾；
最初から値下げして買取業者に売るなんて、まず考えません。

ただ、過去の質問を少し拝見させて頂きましたが、
12月に新居に引っ越されるということで、
それまでに売却したいと強く希望されているのであれば、
それで業者が焦っているということも考えられます。
通常12月は市場の動きがかなり悪くなりますので、実質残り1ヶ月。
問い合わせ件数は、売り出し当初から右肩下がりになるため、
最初の問い合わせに飛びつきたい業者の気持ちもわかります＾＾；

ちなみに、yumekuma0888さんは幾らなら売却されるのでしょうか？
売却価格を決める際に、最低幾らで売却したいという話は業者とされましたか？
だいたい値引きを要求されることを考えて、
少し上乗せしてスタート価格を決めていると思うのですが。

27年間どこもリフォームされていないのでしたら、
買われる方はまずリフォームされると思うので、
1580万にフルリフォーム費用約300万のせて、1830万円。
お隣の1980万と比べると少し安いですね。
リフォームしてるのとしていないのではまったく客受けが違うので、
それを加味して、少し安くしてるのでしょうかね。

もうひとつ売りに出てる部屋は、2680万と価格帯があまりに違い、
ライバル物件とはいえません。
もっとも、買取業者がリノベーション後、2280万で売り出すことを考えると、
55㎡とはいえ2680万が高すぎ、価格を下げてくる可能性はあります＾＾；

まったく問い合わせのない物件もありますので、
2週間で内覧3件なら、人気がないということはないでしょうし、
早く売りたいというのでなければ、一般のお客様で1580万近くで
買って下さる方を見つけられそうな気もします。

買取業者に人気があるのであれば、
売れなくても、最悪どこかの業者が買取ってくれるでしょう。
ただ、1200万円程度の希望が多いのであれば、
1450万で買付を入れた業者は、業者としてはかなり良い条件です。
（今買ってリフォームすると、ちょうど住替えシーズンに出せるので、
きっとそのつもりでしょうね。）
なので、ずっと売れず、いざ業者に買い取ってもらうしかなくなった場合、
1200万円で売る事になるかもしれないということです。

一度、幾らでなら自分は売って良いのか考えてみてください。
（新居のローンの返済もありますよね？）

これを断っても、すぐまた他の買付けが入るかもしれませんし、
売れなかった場合、業者に「100万下げて下さい」言われるかもしれません。
売れぬまま12月を越してしまい、管理費等が新居と売り出し中のマンションの
2重払いになってしまうかもしれません。
それならここで、安くても売り、安心感を手に入れるのか？
難しいですよね・・・。

ただ、居住中の場合、確かに客受けは悪いです。
買取業者はフルリフォーム前提なので、室内の状況は気にしませんが、
一般のお客様の場合、売主様に遠慮されるのと、荷物もあるため、
隅までじっくり見ることができなかったと言われることが多いです。
「フルリフォームされるんですよね？」と言っても、細部を気にされますし
「空家になってからもう一度見たい」とおっしゃる方もいます＾＾；
なので、空家になっている1月からの住替えシーズンに
かけるというのも一つの手です。

後、駅から近いのであれば、売らずに賃貸で貸すという方法もありますよ＾＾

考えておられることを、まずは業者に話してみてください。

yumekuma0888さんの納得の行く取引ができるよう願ってます。
頑張ってください！！

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我が家も現在土地を売りに出しています。
当初、3580万円で出していたのですが、
問い合わせが少ないので不動産会社に聞いてみたところ、
3580万円では検索項目の「〜3500万円」というくくりに入らないので、
残念ながら閲覧が少ないのではとのことでした。
ですので、私共はまず3480万円と、検索に引っかかる価格設定にしました。
それ以降は少しずつ案内も増えてきています。
ご参考まで。

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もう十分信頼関係は崩れている気がします。

契約予定が入っていないのに契約予定と言って
他業者の内覧を断っている時点で、
売主さんのことよりも自社の利益のことしか考えていないですよね。

両手狙いの他の不動産業者からの内覧断っている時点で
他の方が言われているように債務不履行に基づき、専任媒介を解除して、
他の業者に変更した方がいいような気がします。

その場合も物件をまた抱え込まれないように、
複数の会社に依頼できる一般媒介契約で
3社くらいに依頼するといいでしょう。
一般媒介ではレインズ登録は任意ですが、レインズ登録をきちんとして広く情報を
開示してオープンにやってくれる信頼できる会社を選びましょう。

他業者の内覧断っていて、専任の媒介業者で2週間で内覧3件なら
多い方でしょう。 人気がなかったら内覧など入りません。
単に売主さんを不安にさせるためのトークでしょう。

話の内容から相場的にも2000万前後で売りに出しても可能性は
あるのではないでしょうか。

情報を完全にオープンにしていて、それでもなかなか売れなくて
早く売る事情があるなら買取業者に売る選択肢もアリかもしれません。
また、買取業者の提示額が売主さんを十分満足のいく金額なら
買取業者に売ることでも問題はありません。

しかし、少なくとも今そのような状況には見えません。

その状況なら買取業者の申し出は断り、専任媒介も解除して、
一度まっさらな状態にして、他の信用できそうな業者に再度査定をしてもらい
妥当な売り出し価格をもう一度考え直すのが妥当な判断に思えます。

でも契約する前に他の不動産業者に紹介されていないことが
分かってよかったですね。

現実には自分の物件が一つの専任業者に抱え込まれて
他業者に紹介されていないことを知らずに売主さんに不利な条件で
売ってしまうこともあるのですから。

情報を広く公開すること、これが売却でよい条件で決める前提です。
10人の市場と1000人の市場の2つがあればより多くの人のいる
1000人の市場の方が競争が起き、良い条件で売れます。
逆に閉じられた小さな市場では競争相手が少ないので
買主側に有利に働きます。
他の不動産業者に紹介しないのは閉じられた狭い市場で売却するようなものです。

情報をきちんとオープンにしてくれる不動産会社を見つけて
いい条件で売却できるよう頑張ってください。

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両手取引は、結果としてそうなるのは差し支えない。
しかしそれを狙って片手となる引き合いを断り、売買契約成立の機会を逸することは、許されない。
そのような宅建業者の行為は、業法の定める信義誠実義務違反、また恐らくは業務処理状況報告義務にも違反しているものと考えられ、業務停止等の行政処分の対象となる。
また私法上も、媒介契約の債務不履行となる。
自己の利益のために顧客に損失を被らせる意図がうかがえ、引き合い状況の報告内容、その他助言等についても、信頼性が疑われる。
俺なら、債務不履行を理由に専任媒介契約を解除して、他の業者に依頼する。
どうするかは、キミ次第。

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【追記／補足へのご回答】

人気がないということはないと思いますよ。むしろごく一般的な反応、あるいは内覧も多めではないでしょうか。【追記終わり】


不動産コンサルタントの長嶋修と申します。早速ではございますがご質問にお答えします。状況を詳細に把握しておりませんので、あくまでも一般論であることをお断りしておきます。

【結論】
業者の買取価格としてはあくまでも相場価格。急がないならもっと高く売れます。

【解説】
宅建業者による買取りというのは一般的に「早く現金化したい」「周囲に知られたくない」などの事情がある際に利用するもので、その買取価格は「相場価格の65～70％」というのが相場です。たとえば市場相場価格が2000万円なら、1300～1400万円が相場ということになります。売却をお急ぎでないのでしたら、宅建業者さんに買い取ってもらうのではなく、一般に広く売りだして仲介していただくほうが高く売れます。昨今は中古住宅＋リフォームセットのローンも充実してきましたので、それが理由で売りにくいということは、現在ではそれほど多くないでしょう。

ではどのくらいの期間で売れるのか？

売出価格が相場価格であれば、1ヶ月以内に売れ、相場より6.7％離れると2ヶ月程度かかり、8.9％離れると3ヶ月かかると言ったデータがあります。

※中古マンションの価格乖離率（首都圏） PDF
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/69kairi_syuto.pdf

その他、こちらもご参考に

※自宅不動産を早く高く売却するコツ
http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n4633

お答えになりましたでしょうか？

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