教えて!住まいの先生
Q 最近、中古アパートが丸ごと売りに出されるのはなぜですか? 海上自衛官の人がその物件を購入して大家になりました。 落とし穴はある? ↓
月収58万円。中古アパート投資の極意
今年3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦氏は埼玉県と神奈川県に3棟のアパートを持ち、“自衛隊大家”と呼ばれ、毎月58万円超の家賃収入で、今は豊かなリタイア生活を送っている。
「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資を始めました。 ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる金額に抑えるなど条件を課しましたね」
そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を土地値以下で買うことだった。
「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなってしまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることができるんです」
例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されていたという。
「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」
さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5%の超高利回り物件となった。
「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人もいます。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うことを徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃収入が入ってきますから」
サラリーマン大家を目指すならぜひチェックにしたい。ほかにも、週刊SPA!8月20日発売号では「資産家だけが知っている[金持ち副業]ランキング」という特集を組み、副業のヒントを紹介している。ぜひ参考にしてほしい。
<取材・文/週刊SPA!編集部>
日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614
今年3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦氏は埼玉県と神奈川県に3棟のアパートを持ち、“自衛隊大家”と呼ばれ、毎月58万円超の家賃収入で、今は豊かなリタイア生活を送っている。
「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資を始めました。 ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる金額に抑えるなど条件を課しましたね」
そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を土地値以下で買うことだった。
「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなってしまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることができるんです」
例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されていたという。
「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」
さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5%の超高利回り物件となった。
「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人もいます。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うことを徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃収入が入ってきますから」
サラリーマン大家を目指すならぜひチェックにしたい。ほかにも、週刊SPA!8月20日発売号では「資産家だけが知っている[金持ち副業]ランキング」という特集を組み、副業のヒントを紹介している。ぜひ参考にしてほしい。
<取材・文/週刊SPA!編集部>
日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614
質問日時:
2013/8/24 04:40:42
解決済み
解決日時:
2013/8/28 09:57:13
回答数: 2 | 閲覧数: 3052 | お礼: 0枚
共感した: 0 この質問が不快なら
回答数: 2 | 閲覧数: 3052 | お礼: 0枚
共感した: 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2013/8/28 09:57:13
こんにちは。
ご質問の「最近、中古アパートが丸ごと売りに出されるのはなぜですか?」の件ですが、もともとアパートを所有してる方は、資産家の方が相続税対策で建てたものです。そしてその相続も終わったので、アパート経営をする必要性も減少し、建物も老朽化し入居者も集まらないので売りに出てるのです。
ですので、この自衛隊の方が購入したアパートも1170万だそうですが、そのままでは建物・設備も老朽化しているので、かなりの手直しが必要でしょう。そうすると、ユニットバス・トイレ・台所・室内リフォーム・外装塗り替えが必要でしょうから、一世帯辺り100万程度は掛かります。そうすると10世帯で1000万の改装費が掛かるのです。
この週刊誌は、そういった経費を考慮しないで、単に購入したままで満室経営になった場合を想定しているので、あくまで机上の計算なんですよ。よってこの方が銀行ローンを使わずに、全額自己資金で運営すれば、年間8%~10%の利益は出るでしょう。
ご質問の「最近、中古アパートが丸ごと売りに出されるのはなぜですか?」の件ですが、もともとアパートを所有してる方は、資産家の方が相続税対策で建てたものです。そしてその相続も終わったので、アパート経営をする必要性も減少し、建物も老朽化し入居者も集まらないので売りに出てるのです。
ですので、この自衛隊の方が購入したアパートも1170万だそうですが、そのままでは建物・設備も老朽化しているので、かなりの手直しが必要でしょう。そうすると、ユニットバス・トイレ・台所・室内リフォーム・外装塗り替えが必要でしょうから、一世帯辺り100万程度は掛かります。そうすると10世帯で1000万の改装費が掛かるのです。
この週刊誌は、そういった経費を考慮しないで、単に購入したままで満室経営になった場合を想定しているので、あくまで机上の計算なんですよ。よってこの方が銀行ローンを使わずに、全額自己資金で運営すれば、年間8%~10%の利益は出るでしょう。
質問した人からのコメント
回答日時: 2013/8/28 09:57:13
アパート物件は資産家の象徴だ。
それを売ってしまうなんて
資産家をやめる人が増えてるの?
回答
1件を表示しています。
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時:
2013/8/24 05:58:21
特に古い木造アパートはリスクが高いです。
・木造アパートは古くなればなるほど改修費が発生する。
・古くなれば入居者の集まりが悪く、空室率が高くなる。
・独居高齢者が多く住むようになる。高齢者で木造アパートにしか
住めないような独居高齢者って、部屋で自殺される可能性が高いです。
・土地で売って…と言っているが、
更地にするには全員追い出すことが必要。
入居者に粘られたら立ち退き費用の高騰が予想される。
まぁ元自衛隊さんならそこそこ退職金貰っているし、
貰った家賃をきっちり貯めていけば、不測の事態でも
何とかなるかもですね。
自分なら一棟で保有するより、リスク回避で
1戸の物件を多く保有します。
・木造アパートは古くなればなるほど改修費が発生する。
・古くなれば入居者の集まりが悪く、空室率が高くなる。
・独居高齢者が多く住むようになる。高齢者で木造アパートにしか
住めないような独居高齢者って、部屋で自殺される可能性が高いです。
・土地で売って…と言っているが、
更地にするには全員追い出すことが必要。
入居者に粘られたら立ち退き費用の高騰が予想される。
まぁ元自衛隊さんならそこそこ退職金貰っているし、
貰った家賃をきっちり貯めていけば、不測の事態でも
何とかなるかもですね。
自分なら一棟で保有するより、リスク回避で
1戸の物件を多く保有します。
1件を表示しています。
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう!
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
中古マンション
3500万円以内の中古マンション
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
中古マンション
築10年以内の中古マンション
-
中古マンション
リノベーション・リフォーム済み(予定含む)の中古一戸建て
-
中古マンション
ペット飼育可能な中古マンション
-
中古マンション
即入居可能な中古マンション