教えて！住まいの先生

shinchiku_toraburuさんへ。

まず、契約書に記載された条文について。
それは間違いなく瑕疵担保責任を「免責」する条項でしょう。ご質問者の言う「無効化」と同じ意味合いにとらえてもらって良いと思いますが、他人と話すときは「免責」と言った方が伝わりやすいです。民事上、瑕疵担保免責の特約は有効です。
次に、問題のガラが瑕疵に当たるか？という点について。
本件土地売買は住宅建設を目的としている事は当事者全員において周知されているでしょうから、ガラにより建物の建築に支障が出れば瑕疵にあたると考えられます。
ガラが瑕疵に当たるという前提で、瑕疵担保責任免責の特約条項が有効かどうか？という点が重要になるでしょう。
民法上、「隠れた瑕疵」とは、契約時において買主が知らなかった瑕疵を指すのであり、売主が知っている・知らないに関わらず瑕疵担保責任は発生します。今回は免責されているので、免責の特約が有効かどうかが問題です。無効となる可能性が３つ。１つは売主が宅建業者である場合。Ａ工業は、本業が何であれ「宅地建物取引業者」の免許を受けていれば業者と扱われますので、免責の特約は無効となります。もう１つは売主が瑕疵の存在を知っていながら告げなかった場合。常識的に考えればご理解いただけるでしょうが、瑕疵を隠して売りながら免責の特約を付けるなど道義的に許される訳ないですよね？ガラは地底から湧いて出るわけでもなければ空から降ってくるわけでもなく、誰かが埋めたからあるものです。普通、埋めたのは売主か売主の指示を受けたものでしょう。ガラが比較的古そうで、かつ、Ａ工業が最近入手したというのであれば知らなくても不自然ではないでしょうが、その辺はどうでしょうかね？３つめは、売主＝法人＝事業者、買主＝個人＝消費者、という事ですから、本件契約は「消費者契約」となります。消費者契約法上、消費者に不利な特約条項は無効となる旨の規定があります。本件の様に、売主の瑕疵担保責任を完全に免責する様な特約は、消費者契約法上無効となる可能性はあると思います。
いずれの場合でも、免責の特約が無効になれば、民法の規定がそのまま適用され、買主たるご質問者は、瑕疵に気づいてから１年以内であれば損害賠償または契約解除の申し立てが可能となります。
売主の瑕疵担保責任を追及することができなければ、ガラの処分費はご質問者が持つ事になるでしょうし、地盤改良等の費用負担も負わざるを得ないと思います。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この回答が不快なら