教えて!住まいの先生

Q 任意売却の不動産業者の選択についてのアドバイス要望

自宅の任意売却の話が進んでおり不動産業者を自分で1社地元の会社にお願いしています。(専任契約はまだしていません)
私の希望は、任意売却後に新買主と今の家で賃貸契約できる方を探してほしいと要望しています。
当初はその不動産会社も探してみると言っていたものの、何もやるまえから1ヶ月弱たつとたぶん無理みたいないことを言い始めました。 同時に競売も進行しており告示を見た地元の任意売却専門という不動産会社からポストに案内が入っていました。
電話すると感じはいい人で、任意売却後の賃貸契約も絶対ではないですが探してみますよとの事。 任意売却を専門にしていますから普通の業者よりできる可能性は高いと思いますと言ってきています。
専門業者だとちゃっちゃと売られてはい終わり!みたいな感じもするのですが、どちらがいいでしょうか?
経験上からのアドバイスでもOKなのでお願いします。

当然、家賃や売却金額により買主との折り合いがつかず賃貸契約が結べないという事も良くわかっています。

よろしくお願いいたします。
質問日時: 2013/11/6 07:03:10 解決済み 解決日時: 2013/11/21 06:05:32
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2013/11/21 06:05:32
競売が進行しているのなら、当然債務不履行状態なのですから、他の方の回答が正答です。でも期待した回答とは異なっていますからガッカリされたでしょう?
それでもそれが現実です。

私は個人で競売参加していますが業として転売目的にするのは違法なので、どうしても楽に賃貸可能な物件ばかり狙うことになります。

その際に、占有者と賃貸契約を結んだ経験は一度もありません。必ず退去してもらいます。ローンが払えないから家を手放す人が、それより高額な家賃なら払えるなんて矛盾したことはありえませんからね。そんなことしたら、銀行から融資を受けた落札費用の返済が焦げ付いて、こちらが巻き添えを食らってしまいます。もっとも一戸建てを賃貸にするのは至難の業なので、そうそう個人には手が出せませんから、普通は転売目的の業者か自分が住む予定の個人しか参加しませんけれど。

賃貸に使う予定があっても、信用情報真っ黒の占有者などはさっさと退去してもらって、連帯保証人が付けられる信頼の出来る別の人に貸すのが常道です。

つまり「家賃や売却金額により買主との折り合いがつかず賃貸契約が結べない」のではなく、信用度ゼロだから賃貸契約が結べないのです。それじゃ交渉の余地は無いでしょう?

それが買う側の普通の感覚なのに、賃貸契約を結ぶことを売る側の第一条件にしたら、買い手は絶対にみつかりませんよ。そんなことも可能であるかのような口約束をして、契約後に無視する不良業者が現れる程度です。

任意売却は、競売で世間に醜態をさらしたくないから選ぶ程度の効果しかありません。すでに競売が開始されているのなら、もうその効果も無いのですから、任意売却など無意味です。条件を付けられる立場には無い事を理解しないと、競売後に険悪な雰囲気のまま強制執行されて全て失うまで気づかずに、結局は退去費用ももらえず大損をしてしまいます。
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回答

4 件中、1~4件を表示

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A 回答日時: 2013/11/6 13:51:45
はじめまして、任意売却推進センター、株式会社ライビックス住販の代表をしております木原洋一と申します。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

さて、任意売却後に、買主さんから賃貸契約をして、今の家に住み続けたいとのご要望ですね。

通常、任意売却のご相談を承り、その後も住み続けることをご希望の場合は、

1.身内間で任意売却する
2.リースバックをする

という方法をとっております。

このあたりのことは、こちらをご参照ください。
http://livix-web.com/oyako/

買主が個人の方であれば、賃貸契約を結ぶことは、難しいと思われます。
というのも、その買主にとってのメリットがあまり見つからないからです。
(お身内の方であれば別ですが・・・)

個人でなく、リースバックを事業としてやっている会社であれば、
引き受けていただける可能性も、無くはないと思います。

ただ、リースバックについても、政令指定都市でないと応じていただけない場合もあります。

もし、リースバックで業者が買い取ったとしても、
3年以内に、売却代金の1割増しの金額で買い戻すことが出来ないと、結局立ち退くこととなります。

また、買い戻すまで、今の不動産に対しての家賃が発生します。
3年以内にまとまったお金が入る確約が無いと、リースバックも難しくなります。

任意売却については、確かに専門の不動産会社に依頼することで、スムースに進めることができます。
お客様の立場にたって、最後の残債務が解消するまで、アドバイスを続けられる業者を選ぶことをおすすめいたします。

弊社でも年中無休で無料相談を承っておりますので、ご利用下さい。
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A 回答日時: 2013/11/6 13:09:26
団塊世代の不動産問題コンサルタントです。c

あなたのお話は、自宅を裁判所の競売にかけられた状態のようですので少しお話します。

●先ず、あなたの置かれた状態は、<業者選定>や、<売却の条件>を付けるなどの悠長なモノではないと言うことをお伝えします。

「任売」とは、「競売」に対する対義語で、裁判所から決定された、
---「決定日」~「競売実施日」までの期間に一般市場でより<高く>売却---
しても良いとする状態なのです。

そのような前提の中、業者選定はまだしも、<当人が居住>したまま賃貸に・・・それもそのような条件を受ける買主を探すなど、基本的にあり得ません。

●競売物件は、本質的に、住宅ローンなど抵当権の設定された借金などを、毎月返済困難であったモノであり、抵当権者から裁判所に申請することです。

仮に百歩譲って、該当の買主が出たとしても、前所有者(あなた)が<家賃を払う>と言う条件を提示した場合、それを真に受けるとしたら、よほどオメデタイ方としか言いようがないのです。

なぜなら、家賃の支払能力があるなら、競売に付されるまでボヤボヤして滞納するはずなどあり得ないからです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そしてここで、
現時点で、夢見るようなコトを、まじめに考えているとしたら・・・競売実施日などアッと言う間に終了しますよ。

不動産業者などの口にする、世間話ていどの内容を検討しているとしたら、バカを見るのはあなたですよ。

ここで、売却を早期に完了するための、多少のコツをお話しますと、

◆「売買仲介」専門の業者に、市場より10%程度、低い価格で依頼することです。
◆買主が出なければ、その価格から更に20%下げることです。
このパターンを1週間程度ごとに行うのです。

どのみち競売実施されれば、極めて安くなるのですから、思い切った価格で出さないと、インパクトがないからです。

●そして冒頭のお話ですが、「あなたがそのまま居住~賃貸」などは、論外です。

これらの文面は、かなりあなたに辛辣な表現ですが、ガツンとショックがなければ理解不能に思えたからですのでご容赦願います。

以上、参考になれば幸です。
---------------
★なお、よければ私が作成した<知恵ノート>を参照してみて下さい。参考になる項目もあります。(上記公開ID<kenanami3150>を開けば表示されます)

★また、更なる質問があれば、「回答リクエスト」でもお受けします。
(上記公開ID<kenanami3150>から入り→左側「回答リクエスト」で可能です)
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A 回答した人: 土屋 輝之 さん 回答日時: 2013/11/6 09:12:38
専門家
はじめまして、不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。chokomarudoremiさんのご質問に回答させて頂きます。どうぞよろしくお願いします。

任意売却に際し親族間の売買や、賃貸目的の不動産投資家との売買により継続して居住されているケースでは、売主が買主を直接探していることが多いと思います。

ご質問からはchokomarudoremiさんの新買主のとの間の賃貸契約が要望のレベルなのか、売却の条件なのか分別されていないように思います。

不動産業者も、要望のレベルであれば買主を探すことに積極的に取り組むことが可能ですが、条件ということになると買主を探すことは、事実上困難という現実もあります。

また、賃貸契約を条件とした場合には、通常の売買に比して売買価格が著しく安くなるため、債権者が回収できる金額が極端に少なければ、任意売却について債権者の同意を得ることができないことも考えられます。

ご質問から、既に競売が開始されているという状況であることを考えると、時間に余裕がありません。
債権者に少しでも多く返済ができる上、引越し代など現金が捻出できる可能性など、任意売却の本来のメリットを活かして、早めに決断されることをおすすめします。

後悔の無いよう、しっかりと決断してください。
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A 回答日時: 2013/11/6 08:05:58
不動産業者です。

厳しい内容の回答です。

まず、買主があなたと賃貸契約できる方という条件ですが、それは無理です。
何故ならあなたは返さなければならない借金を返さなかった人です。
借金すら返さない人が家賃を毎月滞りなく払ってくれると思いますか?

又、賃貸前提なら投資用ということで買主も限られてきます。
住宅ローンも使えません。

併せて、あなたに資力はないでしょうから、債務不履行などが起こっても買主は損害を賠償して貰える事もありません。

なにより、あなたは業者にそのような条件をつけられる立場ではないということを理解してください。
ちゃっちゃと売られてはい終わり!でも文句は言えません。
文句を言いたいなら借金を返してからです。

どちらが良いか?と言うご質問ですが、まともな業者ならそのような条件をつけられれば断ると思います。
そういう意味では両社ともまともではありません。
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