教えて！住まいの先生

Question

Q 築35年の中古マンション購入を検討しております。駅から徒歩8分。3階建の3Ｆで南東角部屋。近くに高い建物もなく日当たりは良好です。部屋はフルリフォームされていて、当然ですが、新築並みの綺麗さです。

建物自体は、8年前に外観塗装等の修繕は行っていて、見た目の古さは感じられません。

その他の履歴を調べると、給水管の工事は実施しているそうです。
（配水管工事の記録はなし）

ですが、築35年ということもあって、悩んでおります。
3階建で戸数も少なく、自主管理物件ですので、近い将来、どうなるかが正直不安です。

こういった場合は、やはり購入を見送るべきなのでしょうか？

その物件は、築年数が古いせいか、その周辺の相場からすると、
300～400万は安いと思います。
ですが、購入後は、30～40年は住みたいと思っていますので、
値段が高くても、築年数の浅い物件を購入する方が無難でしょうか？

皆さんのご意見をお聞かせください。

質問日時： 2014/3/23 14:19:43 解決済み解決日時： 2014/3/29 22:21:52
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Answer 1 · 2014-03-29T22:21:52.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2014/3/29 22:21:52

マンションの(躯体の)耐用年数は当事者の意識次第です。使い続けようとする意志があれば百年でも二百年でももちます。しかしマンションは区分所有者の集合体ですから、これは管理組合の運営状態に左右されます。

自主管理というところが気になります。想像ですが、このマンションは大手のブランドではありませんね。区分所有者の高齢化も建物相応に進んでいるのではありませんか。

計画的修繕(大規模修繕)もそうですが、設備や配管などの耐用年数が到来した時のにリノベーション(大規模改修)をしようとするとき、マイナーなブランドのマンションではあまりにユニークな設計や施工のために思い通りにいかないことがあります。場合によっては新築するのと同じくらいの専門知識が求められます。素人集団の管理組合では限界があります。その時をマンションの寿命と諦めなければならないかも知れません。
ちなみに設備の耐用年数は三十年、配管はいいところ五十年が限度でしょう｡

管理組合の運営状態を推し量るデータは決算です。長期修繕計画はあるのでしょうか。長期修繕計画に基づいた修繕積立金になっているのでしょうか。

詳細が不明ながら、一般論としての感想です。不安材料だらけです。これらの不安材料を解明するだけでも一仕事です。お薦めする気にはなれません。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2014/3/29 22:21:52

回答ありがとうございました。長期計画書を確認したところ、無いようでしたので、今回は購入を見送ることにしました。最初に回答いただいた方をBAとさせていただきました。ありがとうございました。

Answer 2 · 2014-03-26T16:03:37.000+09:00

A 回答した人：大森　敞彦さん回答日時： 2014/3/26 16:03:37
専門家

はじめまして。
大阪・神戸・京都など関西圏でホームインスペクション（住宅診断）を行っております
一級建築士の大森と申します。
よろしくお願いします。

まずは現在、購入を予定されているマンションの長期修繕計画書という物を確認してみてください。
自主管理物件なので無いかもしれませんが・・・

築35年という事なので、恐らく過去に幾度か改修が行われているはずです。
それはいつ行われたのか？どんな内容だったのか？
また、次回はいつなのか？
その時の修繕積立金はいくらなのか？
次回改修時に一時金が発生する事はありえるのか？

長期修繕計画書にはそれを予想できる情報が書いてあります。

購入後30～40年住みたいとの事ですが、建て替えが行われる可能性もあります。
建て替えはいつ行われるか否かは誰にもわかりません。

30～40年住めるのかと言うよりは
その辺りの事を調査し初期費用に見合ったマンションなのかを考える
のがよろしいんではないでしょうか。

そして、それらを総合的に考えた上で築浅物件も視野にいれて検討するのも良いかと思います。

ご参考になりましたら、幸いです。

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