教えて！住まいの先生

はじめまして。分譲マンションの建物の調査・診断を行っている建築士の辻と申します。

私も管理組合のご依頼で築１～２年のマンションの共用部分診断に携わることがありますので、その経験から考えられる対応を書かせていただきますね。

●施工会社ではなく売主の不動産会社に回答を要求する

もしかすると、たまたま「施工会社」と書かれただけで、すでに不動産会社とやり取りされているかもしれませんが、念のために。

新築分譲時の購入者は不動産会社（デベロッパー）と売買契約を結んでおり、結果的に、管理組合が共用部分の無償補修請求を行う相手はこの不動産会社となります。

不動産会社は施工会社と「それら無償補修部分を施工会社に直させる」という請負契約を結んでいるため、現地の状況確認や補修提案、手配については、実際には施工会社が動くことになるので、いつの間にか管理組合は施工会社とやり取りしているケースがあります。

ですが、管理組合が請求すべき相手は不動産会社です。売買契約書には施工会社の名前は書かれていないはずです。

そこで、まだ残っている項目に対し、いつまでにどうするのかを管理組合理事長名で不動産会社に質問書として提出し、不動産会社より会社の印鑑を押印した回答書を得ることをお勧めします。
（その回答書の提出についてもズルズル遅れる会社があるので、期限を設けて提示したほうがいいです）

●住民説明会を開催し、不動産会社に状況報告してもらう

理事会は多大な時間を割いてこの件にあたっておられると思いますが、その一方、役員以外の住民の方は、本来行使できる無償補修の権利が売主にうやむやにされていることに気付いていないはずです。

それゆえ、不動産会社や施工会社にはクレームの声は届きにくく、役員さんたちを相手にしている分にはあまり緊張感が出にくいことでしょう。

これが数十人もの購入者の前に立たされると、さすがに一気に雰囲気が変わってきます。不動産会社も施工会社も、適当な対応をしていると吊し上げられては困ると焦る可能性があります。

もちろん、説明会は誰かを負かすためのものではありませんから、現状について売主側から納得できる説明が行われるのであれば、それはそれで安心できるのでメリットがあります。（たとえば原因を特定してから補修すべきと考え、現在原因究明の調査を行っている箇所がある、など）

●理事会報告（議事録）や掲示物で本件を随時住民に報告

引き渡し後２年ということを考えると、役員経験者はわずかで、その他の方々は「マンションはラクだなぁ」と思い、なるべくややこしいことには関わりたくないと思っていてもおかしくありません。

ですが、今役員さんたちが危機感を持っておられるように、多くの共用部分の不具合が引き渡し後２年で切れてしまい、以降にそれを直そうとすると管理組合の費用でやることになります。

個人の一邸宅とは違い、共用部分の補修費用は高額なものだと数百万円を軽く超えるものがありますから、売買時に得た権利をしっかり管理組合は行使しておくのが資産維持のためにも重要です。

前述の住民説明会なども、突然企画してしまうと興味を持たれていないので不発で終わってしまいますから、準備として、「そもそもアフターサービスとは」「補修をうやむやにされるとどんな損をするか」などの情報を住民にお知らせしていったほうがいいでしょう。

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とにかく、回答期限を設けて書面でやり取りし、売主の然るべき責任者にその内容を認識させることが第一歩目です。

過去に築２年未満のマンションからアフターサービス期限が切れる前にと依頼された共用部分の点検では、期限前であったがゆえに多数の不具合を無償で直してもらえ、知らずに通過していたら大規模修繕時に数百万円は掛かっていただろうというケースもありました。

地下ピットや屋上など、住民の立ち入りが困難な場所にも結構不具合は放置されており、数百の不具合があるのも珍しくありません。

皆さんは、数千万円で住戸だけを買ったわけではありません。ぜひ、住民にも共用部分の重要性を伝え、役員さんを中心に折衝されてみてください。

しっかりと補修してもらえることを心よりお祈り申し上げます。
以上、ご参考になれば幸いです。

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