教えて！住まいの先生
Q 農地の売却について教えてください。私は兵庫県に居住しています。鹿児島に居住していた父が死亡して昨年、兄は父の居住していた宅地と建物を、私は調整区域内にある農地〈田）３００坪の遺産相続を受けました。
私は鹿児島に将来、帰るつもりはなく、家内と相談の上、この農地を売却してマイホーム購入の一部に充てたいと思っています。しかし、農地の売却には買い手が農家に限られてしまうとの話も聞きます。現在、不動産屋を語る方から農地を買いたいと手紙も届きました。どこで調べたのかわかりませんが、売却は可能と申し出ています。不動産屋の話では当該物件が市道に面しておることから建売物件を数棟、建築して売却する計画のようです。
私は不動産屋の話は信用していいのか全くわかりません。近くの知り合いの方からは農地の売却にあたり地目を雑種地に変更すれば買い手の制約がなくなるのではないかなどの話も聞きました。
そこでお尋ねします。マイホーム購入のために、少しでも高く売却を図る上で、調整区域内の農地の売却手段として
１．どのような方法があるのか、
２．また、売り手に有利な売却の手段などあるのか、
３．その他、注意しなければいけないことなどあれば教えてください。
私は不動産屋の話は信用していいのか全くわかりません。近くの知り合いの方からは農地の売却にあたり地目を雑種地に変更すれば買い手の制約がなくなるのではないかなどの話も聞きました。
そこでお尋ねします。マイホーム購入のために、少しでも高く売却を図る上で、調整区域内の農地の売却手段として
１．どのような方法があるのか、
２．また、売り手に有利な売却の手段などあるのか、
３．その他、注意しなければいけないことなどあれば教えてください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2015/4/5 03:22:58
土地の登記上の地目が農地（田畑）であっても、現状では農地で無い場合も多々あります。
まず、確認すべきは、質問者さんがその土地を相続したと言うことは、税理士等がその土地を評価したと思いますので、評価地目を確認してください。
また、その不動産屋の話が事実であれば、そこは現況「宅地」である可能性もあります。
１．現況が農地ならもちろん、雑種地でも宅地でも登記地目が農地の場合は、農業委員会の許可が必要です。
売買の順序は、条件付売買契約（農地転用許可）、許可手続き、許可後に引渡し及び代金決済、所有権移転登記、という手順です。
２．もし、宅地化できる土地であれば、通常の農地と比べて、数倍の価値のある財産となります。少なくとも2、3社以上の不動産業者には声をかけましょう。
数社に声をかけている事を申し伝えれば、何も臆することはありません。
３．宅地化できる場合、基本的に不動産業者が買主になります。
中には資力の無い不動産業者が高値で買い取る申込みをしてきて、中々代金を支払わないケースが良くあります（次の買い手が決まってから支払う等）。
できれば、信頼できる第三者の協力を得たほうが良いと思います。
農地の相続と言うことは、先祖代々からの土地ではありませんか？
お兄様を始め、他の親類の方にも良くご理解いただいたうえ、行動してください。
まず、確認すべきは、質問者さんがその土地を相続したと言うことは、税理士等がその土地を評価したと思いますので、評価地目を確認してください。
また、その不動産屋の話が事実であれば、そこは現況「宅地」である可能性もあります。
１．現況が農地ならもちろん、雑種地でも宅地でも登記地目が農地の場合は、農業委員会の許可が必要です。
売買の順序は、条件付売買契約（農地転用許可）、許可手続き、許可後に引渡し及び代金決済、所有権移転登記、という手順です。
２．もし、宅地化できる土地であれば、通常の農地と比べて、数倍の価値のある財産となります。少なくとも2、3社以上の不動産業者には声をかけましょう。
数社に声をかけている事を申し伝えれば、何も臆することはありません。
３．宅地化できる場合、基本的に不動産業者が買主になります。
中には資力の無い不動産業者が高値で買い取る申込みをしてきて、中々代金を支払わないケースが良くあります（次の買い手が決まってから支払う等）。
できれば、信頼できる第三者の協力を得たほうが良いと思います。
農地の相続と言うことは、先祖代々からの土地ではありませんか？
お兄様を始め、他の親類の方にも良くご理解いただいたうえ、行動してください。
回答
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A
回答日時：
2015/1/4 15:08:43
調整区域の農地が分譲住宅地になる。・・・不動産屋さん談
そんなことがありえるのか？ さっそく調べてみました
結果、鹿児島県においてはありえるようです。
都市計画法第34条第11号のなかで、調整区域内の集落での住宅建築を認める条例を制定しているようです。もしこの条件に適合するならば、最低区画面積200㎡で（300坪＝900㎡とすれば、4区画）分譲住宅地として売却が可能です。
売り方は、不動産屋さんに仲介してもらって個別に購入者に売る方法と、不動産屋さんに一括購入してもらう方法が考えられます。少しでも高く売りたいならば前者ですが、さまざまなリスクを背負うことになります。安全に現金化するなら後者です。
まずその土地がどのような立場にあるのか自身が確認しておく必要があります。
農地あるいは資材置き場として利用するか（普通はこれです。分譲宅地は無理無理です）、分譲住宅地になるかは、土地の価値が天と地ほどの差があります。
やり方
①土地が所在する市町村へ電話連絡して、市街化調整区域の農地を宅地化するにはどの窓口に行けばよいのか教えてもらう。
②土地を確認し（最低でも住宅地図で指差せるくらい。写真があれば尚GOOD）あとは、法務局で登記簿を入手したうえで窓口に赴いてください。電話はNGです。窓口できちんと説明をうけてください。
土地の情報を確認した上で不動産屋さんと相談になります。
そんなことがありえるのか？ さっそく調べてみました
結果、鹿児島県においてはありえるようです。
都市計画法第34条第11号のなかで、調整区域内の集落での住宅建築を認める条例を制定しているようです。もしこの条件に適合するならば、最低区画面積200㎡で（300坪＝900㎡とすれば、4区画）分譲住宅地として売却が可能です。
売り方は、不動産屋さんに仲介してもらって個別に購入者に売る方法と、不動産屋さんに一括購入してもらう方法が考えられます。少しでも高く売りたいならば前者ですが、さまざまなリスクを背負うことになります。安全に現金化するなら後者です。
まずその土地がどのような立場にあるのか自身が確認しておく必要があります。
農地あるいは資材置き場として利用するか（普通はこれです。分譲宅地は無理無理です）、分譲住宅地になるかは、土地の価値が天と地ほどの差があります。
やり方
①土地が所在する市町村へ電話連絡して、市街化調整区域の農地を宅地化するにはどの窓口に行けばよいのか教えてもらう。
②土地を確認し（最低でも住宅地図で指差せるくらい。写真があれば尚GOOD）あとは、法務局で登記簿を入手したうえで窓口に赴いてください。電話はNGです。窓口できちんと説明をうけてください。
土地の情報を確認した上で不動産屋さんと相談になります。
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