教えて！住まいの先生

狭小住宅の建売についてとのことですが、一概に全ての狭小住宅の３階建ビルトインガレージが危険とは、言えません。

ビルトインガレージの３階建て狭小住宅の耐震についてお話させていただきます。

私どもでは、新築住宅であっても３階建ての建売り住宅であれば、『耐震診断』の実施を推奨しています。

一般財団法人日本建築防災協会が推奨する耐震診断では、建物の「壁の強さ」と「壁の配置バランス」を計算します。

一概にビルトインガレージの狭小住宅が危険というものでは無く、建物の形、間取り、設計により耐震性能が個別に大きく異なります。

ビルトインガレージの物件では、車庫侵入口（１階の道路側）に壁面がほとんどありません。

耐震診断では、壁の強さと壁量のバランスが重要ですのでビルトインガレージでは、１階の一部の壁量が非常に少ない為、耐震強度を計算上クリアする為に小さな耐力壁を加えるなど「ギリギリ」で基準をクリアしている場合が多いのです。

木造２階建て（延床面積５００㎡未満）では、未だに構造計算の義務付けはありませんが、一般的に木造３階建ては、建築確認申請時に構造計算をされているから安心と言われています。

しかし、新築分譲住宅が「ギリギリ」で基準をクリアということが問題だと私は考えます。

耐震診断では、築年数経過とともに劣化係数という数値も考慮しますが、新築時では、この劣化係数を考慮しません。

新築の時点で「ギリギリで基準をクリア」ということは、例えば１０数年後に劣化係数を考慮して再び耐震診断した場合、当初の基準を下回る可能性が高いと言えます。

特に東京２３区内（目黒区、世田谷区、大田区、杉並区、新宿区、渋谷区、中野区、練馬区、板橋区など）には、ビルトインガレージ３階建の新築分譲住宅が多く存在していますので注意が必要です。

新築分譲住宅をご購入する際には、２階建てや３階建てに限らず、どの程度余裕をもって耐震基準をクリアしているかを確認する為にも、住宅購入の契約前に耐震診断を実施することは重要だと私は考えます。


都心の狭小住宅の建売りで耐震問題以外の注意ポイントをいくつか挙げさせて頂きます。

１．エアコンの室外機の設置場所の確保
２．給湯器の排気口の方向
３．離隔距離によるメンテナンス性
４．斜線制限に伴う母屋下がりによる使い勝手の悪さ
５．斜線制限に伴う母屋下がり回避の為の１階フロア部分を下げる事による弊害

これらの問題点などは、広告や間取り図面で把握出来ない事が多いので直接現地を確認して十分に検討する必要があります。

狭小住宅やビルトインガレージの建売り購入の注意点については、以下で詳しくご説明していますのでご参照下さい。
http://0systems.web.fc2.com/


また、建売り住宅では、地元工務店などの注文住宅に比べると、『出来の良い建物』と『出来の良くない建物』の差が大きい場合がありますので注意が必要です。

特に量産型のローコスト分譲住宅の全般に言えることとして、１号棟は、『出来の良いアタリの建物』でも隣の２号棟は、『出来の良くないハズレの建物』という可能性もあります。

建売りは、１棟１棟の仕上がりにバラツキがある場合があるので『１棟１棟を確実に見極める』という事が大事だと思います。

例えば、巾木（はばき）や廻り縁（まわりぶち）などの部屋の入隅部分（部屋の隅っこのことです）を見ると、雑な大工さんでは、隙間が大きい場合があります。

また、これら巾木や廻り縁を留めているフィニッシュネイル（隠し釘）も雑な大工さんでは、釘の頭が目立っている物件もよく見かけます。

フィニッシュネイル（隠し釘）の頭が飛び出している場合は、見た目だけの問題で無く、引っかかって怪我をする場合もありますので非常に危険です。

これだけでも内覧時に注意して見ると『出来の良い建売』と『出来の良くない建売』の見極めの参考になるかもしれません。

パワービルダー系の分譲住宅の特徴や注意点は以下で詳しくご説明していますのでご参照下さい。
http://kunkun2103.web.fc2.com/#6

結論といたしまして、新築分譲住宅では、「ビルトインガレージの狭小住宅だから・・・」や「会社名やブラントイメージが良いから・・・」で選ぶのでは無く、内覧の際は、建築に詳しい人に同行してもらい『出来の良いアタリの建物』と『出来の良くないハズレの建物』を１棟１棟見極めて、契約前に耐震診断を必ず実施してから購入するという事が大切だと私は考えます。

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