教えて！住まいの先生
Q 84歳の父親に、大東建託という会社が8000万のアパートを建てる話を持ってきて困っています。
福岡県大牟田市、最寄りのバス停までも歩いて20分、交通の便も悪くてずっと売れなかった草ぼうぼうの更地があります。父は心臓疾患があり、昨年大病をしてなんとか歩けるようになりました。その父を営業の人と担当部署(建築営業課)の責任者本人が、東京の展示会に連れて行ってしまっています。
自己資金1000万、残りを銀行から30年ローンで融資、アパート運営も大東建託が30年やってくれるし、家賃が入ってくると言われてすっかりその気になっています。
要は判断力が鈍っている父親がいいカモにされているのですが、どこへ相談してそういった営業活動をやめさせる事ができるのでしょうか？
ご意見をお聞かせいただけると幸いです。
補足
自己資金1000万、残りを銀行から30年ローンで融資、アパート運営も大東建託が30年やってくれるし、家賃が入ってくると言われてすっかりその気になっています。
要は判断力が鈍っている父親がいいカモにされているのですが、どこへ相談してそういった営業活動をやめさせる事ができるのでしょうか？
ご意見をお聞かせいただけると幸いです。
補足です。
娘3人いるのですが、反対されるのが分かっているためこっそり両親だけで話を進めようとしていて、とても困っています。。
大体80を超えた高齢者にローンがおりないと思うのですが、それは大丈夫と言われているそうです。大東建託が保証人にでもなるつもりなんでしょうか。
質問日時：
2015/3/16 09:29:04
解決済み
解決日時：
2015/3/31 03:20:58
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 3468 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2015/3/31 03:20:58
家賃保証をセールスポイントにして賃貸住宅を建築する会社は、建築費に家賃保証のリスクを上乗せしていますので建築費が高額ですので注意が必要です。
大東建託やレオパレスなどは、地方の地主を本社に招いて社長が自ら名刺をわたして挨拶して、高齢者や地方の地主さんの心を掴む営業手法を昔からとっているようです。
もし、断るならご両親としっかり話合って大東建託にキッパリ断れば済むだけのお話ですので、それほど心配は要らないと思います
恐らくご両親は、ご自身が亡くなって子どもたちへかかる相続税を心配して計画しているのではないのでしょうか？
相続税対策は、ご両親がご健在のうちに相続予定の財産評価と同等の負債（借り入れ）をつくることにより相続税を激減できます。
このことを怠ると莫大な相続税がかかり、結局所有の不動産を売却しなければならないことになりかねません。
従って、ご両親がご健在のうちに、しっかり親子で話合って相続税対策をしなければなりません。
いずれにしても、法定相続人のお子様が連帯保証人にならなければ84歳のお父様の単独名義では、ローンが組めませんので、ご両親と大東建託だけでは、お話を最後まで進められないはずです。
最終的には、お子様達の理解が必要です。
どうせ借金するなら立地条件の良い場所の比較的新しめの中古ビルや中古の一括売りマンションを購入した方が本当の意味で収益を生む相続税対策だと思います
大東建託やレオパレスなどは、地方の地主を本社に招いて社長が自ら名刺をわたして挨拶して、高齢者や地方の地主さんの心を掴む営業手法を昔からとっているようです。
もし、断るならご両親としっかり話合って大東建託にキッパリ断れば済むだけのお話ですので、それほど心配は要らないと思います
恐らくご両親は、ご自身が亡くなって子どもたちへかかる相続税を心配して計画しているのではないのでしょうか？
相続税対策は、ご両親がご健在のうちに相続予定の財産評価と同等の負債（借り入れ）をつくることにより相続税を激減できます。
このことを怠ると莫大な相続税がかかり、結局所有の不動産を売却しなければならないことになりかねません。
従って、ご両親がご健在のうちに、しっかり親子で話合って相続税対策をしなければなりません。
いずれにしても、法定相続人のお子様が連帯保証人にならなければ84歳のお父様の単独名義では、ローンが組めませんので、ご両親と大東建託だけでは、お話を最後まで進められないはずです。
最終的には、お子様達の理解が必要です。
どうせ借金するなら立地条件の良い場所の比較的新しめの中古ビルや中古の一括売りマンションを購入した方が本当の意味で収益を生む相続税対策だと思います
回答
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A
回答日時：
2015/3/23 18:33:12
D社は私の83歳になる親に対しても営業してきますね。 ここの営業は歩合なので契約したもん勝ちで、その後どうなっても関係ないようですよ。住宅ローンの借り入れは保証人協会とかに費用払えば保証人無くてもOKのようです。
D社は建設会社ですので、借り入れ+自己資金を建設費として持っていきます。代わりに価格に合わない低レベルのアパートが手元に。最初の10年は家賃保証という名の下に借入金返済額程度の入金があるでしょう。実際の賃貸収入はそれよりも何割か多く、D社の子会社の管理会社が差額を持っていきます。
10年経つと賃料の交渉があり、契約上は向こう５年間有効となりますが、合意できない場合は契約解除です。しかもD社側には全くペナルティ無くです。
入居率が悪ければ賃料を下げるように要求してきますが、それで借入金の返済もままならない状況になると交渉炸裂でしょう。その場合、アパートのオーナー自ら入居者を募集しなければなりません。実際は地場の不動産会社に頼むことになるでしょうし、管理に関しても管理会社を探して契約して、家賃収入の中から費用を工面するか、別途管理費を上乗せした家賃設定にするかでしょう。 場所がよければ良いのですが不便な場所ですと、即破綻ですね。D社は全くリスクとってないんですよ。自分たちの言い値でアパート立てさせて、利益を十分に得てるんです。 家賃保証はD社の子会社の管理会社ですが、都合悪くなると契約解除できるんですね。しかも契約期間に吸い上げたお金には、本来は修繕などに充てるものも含まれてますが、契約解除でこれらのお金もD社子会社の利益になり、アパートオーナーには一切戻ってこない。
私の父には相続対策ということをしきりに言ってきましたが、きちんと計算すると経営破綻するような提案内容ですからそんなもの相続対策にすらなりませんよ。使ってない土地は生前に更地で売却するのがより良い対策ではないかなと思いますね。 土地の値段は田舎では年を追うごとにさらに下がるでしょう。であれば最高値での販売は「今でしょう」。現金で相続するのがもらう側にとっても余計なことしなくて良いですし、分けるにしてもきっちり分けられますし、相続税もその中から支払えば良いのですから。
ということで私の父に対する提案についてはきちんと問題点を指摘してお断りしました。
その２週間後に、D社の別の営業所の営業から連絡があり、アパート立てませんかとの事。 この会社何なんだろうというのが正直な感想です。
D社は建設会社ですので、借り入れ+自己資金を建設費として持っていきます。代わりに価格に合わない低レベルのアパートが手元に。最初の10年は家賃保証という名の下に借入金返済額程度の入金があるでしょう。実際の賃貸収入はそれよりも何割か多く、D社の子会社の管理会社が差額を持っていきます。
10年経つと賃料の交渉があり、契約上は向こう５年間有効となりますが、合意できない場合は契約解除です。しかもD社側には全くペナルティ無くです。
入居率が悪ければ賃料を下げるように要求してきますが、それで借入金の返済もままならない状況になると交渉炸裂でしょう。その場合、アパートのオーナー自ら入居者を募集しなければなりません。実際は地場の不動産会社に頼むことになるでしょうし、管理に関しても管理会社を探して契約して、家賃収入の中から費用を工面するか、別途管理費を上乗せした家賃設定にするかでしょう。 場所がよければ良いのですが不便な場所ですと、即破綻ですね。D社は全くリスクとってないんですよ。自分たちの言い値でアパート立てさせて、利益を十分に得てるんです。 家賃保証はD社の子会社の管理会社ですが、都合悪くなると契約解除できるんですね。しかも契約期間に吸い上げたお金には、本来は修繕などに充てるものも含まれてますが、契約解除でこれらのお金もD社子会社の利益になり、アパートオーナーには一切戻ってこない。
私の父には相続対策ということをしきりに言ってきましたが、きちんと計算すると経営破綻するような提案内容ですからそんなもの相続対策にすらなりませんよ。使ってない土地は生前に更地で売却するのがより良い対策ではないかなと思いますね。 土地の値段は田舎では年を追うごとにさらに下がるでしょう。であれば最高値での販売は「今でしょう」。現金で相続するのがもらう側にとっても余計なことしなくて良いですし、分けるにしてもきっちり分けられますし、相続税もその中から支払えば良いのですから。
ということで私の父に対する提案についてはきちんと問題点を指摘してお断りしました。
その２週間後に、D社の別の営業所の営業から連絡があり、アパート立てませんかとの事。 この会社何なんだろうというのが正直な感想です。
A
回答日時：
2015/3/20 21:44:20
これからの個人の賃貸経営は止めた方が良いです。理由は、特に地方は、人口減の為、土地の値段下がるし、アパートには定期的に改修工事が必要になります。アパートの規模が大きければなをサラです。負の遺産になる物を立てるは止めましょう。私の父親も３５年前、３１年前に賃貸マンションを立てました。
８０歳迄になくなれば、生命保険もおり、遺産相続に少しは役に立つと考えたようですが、現在８６歳で、マンションのローンは完済しておりますが、古い方のマンションの解体費用が出せなく困っております。最低でも１５００万掛ります。
土地の価格なんて、バブルの頃の1/4位です。更地にして売れない場合、固定資産税を永遠に払うだけです。
それに賃貸物件は、住む人がいないとお金が入りません。１０年目以降もし空き家が増えた場合、ローンが返せないと、最悪差し押さえになりますよね。バブルの頃賃貸マンションを建てた処の半分以上が返済に困り売却、残ったローンの返済が出来ない場合、自己破産です。大東建託は、良い事しか言いません。負の情報は一切言いません。最近私の近隣の元農地に５物件ほど、大東建託の賃貸アパートが出来ておりますが、皆騙されたと思います。個人で賃貸物件は絶対やめましょう。
現金があるならまだ銀行に預けた方が１０００倍安心です。
最後に大東建託は、経営は見てくれても、ローンの返済はしてくれません。
８０歳迄になくなれば、生命保険もおり、遺産相続に少しは役に立つと考えたようですが、現在８６歳で、マンションのローンは完済しておりますが、古い方のマンションの解体費用が出せなく困っております。最低でも１５００万掛ります。
土地の価格なんて、バブルの頃の1/4位です。更地にして売れない場合、固定資産税を永遠に払うだけです。
それに賃貸物件は、住む人がいないとお金が入りません。１０年目以降もし空き家が増えた場合、ローンが返せないと、最悪差し押さえになりますよね。バブルの頃賃貸マンションを建てた処の半分以上が返済に困り売却、残ったローンの返済が出来ない場合、自己破産です。大東建託は、良い事しか言いません。負の情報は一切言いません。最近私の近隣の元農地に５物件ほど、大東建託の賃貸アパートが出来ておりますが、皆騙されたと思います。個人で賃貸物件は絶対やめましょう。
現金があるならまだ銀行に預けた方が１０００倍安心です。
最後に大東建託は、経営は見てくれても、ローンの返済はしてくれません。
A
回答日時：
2015/3/18 15:26:25
大東建託の営業に、
①もし計画通りに入居率が確保出来ず、当初の資金計画に齟齬をきたす場合は、その時点での残債(元金および利息)全額を、直ちに｢免責的債務引受｣として大東建託が債務者となる(要は、お父上が債務者から完全に外れ、大東建託が債務者になる)旨の念書を作成する(お父上保管分、大東建託保管分、銀行提出分の計3部)
②それら全てに実父と大東建託の連署･捺印(印鑑証明添付)の上、司法書士を通して(後日の紛争を避ける為に)確定日付を取り、大東建託分は内容証明付きで返送する
③有事の際の残債を、全額且つ直ちに大東建託が引き受けてくれることを事前に確約してくれるのであれば、父親も銀行側も、安心して長期資金に取り組めるはず
という話をしてみて下さい。
お知り合いの方に、銀行員の方(特に融資担当)は居られませんか？｢事前に｣、その方へこの旨を相談されてみて下さい。おそらく上記の点については、爆笑されると思います(笑)。
尚、この件は至急動かれて下さい。投稿内容では、土地の権利関係などの状況も判りませんし、その辺りも金融機関の方によく観てもらうことです。間違っても、大東建託が紹介する金融機関では駄目ですよ。今回の件と全く関係の無い金融機関が介在してくるのは、大東建託側も嫌う筈ですのでね。その様にして、連中の出鼻を挫いて下さい。｢大至急｣です。
①もし計画通りに入居率が確保出来ず、当初の資金計画に齟齬をきたす場合は、その時点での残債(元金および利息)全額を、直ちに｢免責的債務引受｣として大東建託が債務者となる(要は、お父上が債務者から完全に外れ、大東建託が債務者になる)旨の念書を作成する(お父上保管分、大東建託保管分、銀行提出分の計3部)
②それら全てに実父と大東建託の連署･捺印(印鑑証明添付)の上、司法書士を通して(後日の紛争を避ける為に)確定日付を取り、大東建託分は内容証明付きで返送する
③有事の際の残債を、全額且つ直ちに大東建託が引き受けてくれることを事前に確約してくれるのであれば、父親も銀行側も、安心して長期資金に取り組めるはず
という話をしてみて下さい。
お知り合いの方に、銀行員の方(特に融資担当)は居られませんか？｢事前に｣、その方へこの旨を相談されてみて下さい。おそらく上記の点については、爆笑されると思います(笑)。
尚、この件は至急動かれて下さい。投稿内容では、土地の権利関係などの状況も判りませんし、その辺りも金融機関の方によく観てもらうことです。間違っても、大東建託が紹介する金融機関では駄目ですよ。今回の件と全く関係の無い金融機関が介在してくるのは、大東建託側も嫌う筈ですのでね。その様にして、連中の出鼻を挫いて下さい。｢大至急｣です。
A
回答日時：
2015/3/16 16:02:42
大東建託には本当に気を付けて下さい。
A
回答日時：
2015/3/16 15:56:34
当然、そのアパートと借金は子供が相続するわけです。
子供達全員が借金には反対と強く主張してやめてもらいましょう。
以降、その話はあなたにするようにと父親から先方に
電話してもらいましょう。
３０年経過したその会社のアパート見せてください。
家賃いくらですかなどと言ってやれば、諦めます。
子供達全員が借金には反対と強く主張してやめてもらいましょう。
以降、その話はあなたにするようにと父親から先方に
電話してもらいましょう。
３０年経過したその会社のアパート見せてください。
家賃いくらですかなどと言ってやれば、諦めます。
A
回答日時：
2015/3/16 15:49:48
1.実情を聞かせる。
2.うまい話は存在しないことを伝える。
3.そのまま進めば、①1千万円の自己資金を失い ②土地・建物等、あるだけ全て抵当に取られ ③7千万円×「高い金利」の借金を負う、ことになる。
4.大牟田が今後、栄える要因があるか？
5.裁判所に後見、保佐の手続きをすること。
6.どうしても建てるなら、大東に「30年分の賃料を前払いしてほしい」と伝え、前払い後は、30年間、大東の好きにしてよい。ただし、30年後「新たに転貸借契約をする」という条件を提示してはいかがでしょうか。
本当にマトモな会社なら、善意で進めているなら「応じる」でしょう。
「偽物」なら、即答で「断る」でしょう。
2.うまい話は存在しないことを伝える。
3.そのまま進めば、①1千万円の自己資金を失い ②土地・建物等、あるだけ全て抵当に取られ ③7千万円×「高い金利」の借金を負う、ことになる。
4.大牟田が今後、栄える要因があるか？
5.裁判所に後見、保佐の手続きをすること。
6.どうしても建てるなら、大東に「30年分の賃料を前払いしてほしい」と伝え、前払い後は、30年間、大東の好きにしてよい。ただし、30年後「新たに転貸借契約をする」という条件を提示してはいかがでしょうか。
本当にマトモな会社なら、善意で進めているなら「応じる」でしょう。
「偽物」なら、即答で「断る」でしょう。
A
回答日時：
2015/3/16 14:50:01
即座に本社にクレームを入れましょう。判断能力のない老人、それも体の弱い人を東京まで無理くり連れ出して、契約を巻こうとしているのはおかしいです、と。実際おかしいでしょ。今後2度と来ないように言ってもらうべきです。
そもそも30年一括なんて言ってますが、30年間同じ家賃が払われるわけりませんし、10年後の更新で一気に家賃は下がります。その後は更に短いスパンで更新更新更新です。その時は日本中で空家率が増え、周辺相場も大きく下がっているでしょう。返済なんてとてもとても。損するだけですよ。絶対に止めるべきです。土地取られて借金して終わりですからね。東京やら大阪の都心ならまだ需要はあるでしょうが・・・田舎で建てても寂れたラブホみたいになってお終いです。土地がいらないなら売ればいい。
そもそも30年一括なんて言ってますが、30年間同じ家賃が払われるわけりませんし、10年後の更新で一気に家賃は下がります。その後は更に短いスパンで更新更新更新です。その時は日本中で空家率が増え、周辺相場も大きく下がっているでしょう。返済なんてとてもとても。損するだけですよ。絶対に止めるべきです。土地取られて借金して終わりですからね。東京やら大阪の都心ならまだ需要はあるでしょうが・・・田舎で建てても寂れたラブホみたいになってお終いです。土地がいらないなら売ればいい。
A
回答日時：
2015/3/16 12:14:57
自分も詳しい事は解りません
ただ言える事は同じ立場と言う点です
うちの老齢の親の所にも
ここ頻繁に大東の 営業が出入りしています
先のカテマス様のような業界に通じた回答はわたしはできません
ただ間違いなく言える事は
老齢者や学問を知らない農業一筋でやってきた人たちがカモにされます
ご質問者様宅に出入りしてる営業マンは何と言ってるかは知りませんが
うちの近辺では
「お父様亡き後、無駄な相続税をお子さまたちが払わなくてすむよう
借金を残しておくことです」
が、売り文句
そう言われれば高齢で田畑を持ってる人たちは子ども可愛さに
飛びついてしまう、と言う現象が起きてます
（特に今年1月1日から相続税がガーンと上がりましたから…）
ご質問者様の市ではどのようなサービスがあるかは存じませんが
うちの市では毎日市役所で無料相談（弁護士による）があり
そのほか、不動産関連の些細な事でも相談（弁護士ではないが不動産のプロ）に乗ってくれる曜日も設けられております
その都度その都度
「ほかに相談できるところ、ご存じありませんか？」
と尋ねる等して範囲を広げていかれては？
ただ言える事は同じ立場と言う点です
うちの老齢の親の所にも
ここ頻繁に大東の 営業が出入りしています
先のカテマス様のような業界に通じた回答はわたしはできません
ただ間違いなく言える事は
老齢者や学問を知らない農業一筋でやってきた人たちがカモにされます
ご質問者様宅に出入りしてる営業マンは何と言ってるかは知りませんが
うちの近辺では
「お父様亡き後、無駄な相続税をお子さまたちが払わなくてすむよう
借金を残しておくことです」
が、売り文句
そう言われれば高齢で田畑を持ってる人たちは子ども可愛さに
飛びついてしまう、と言う現象が起きてます
（特に今年1月1日から相続税がガーンと上がりましたから…）
ご質問者様の市ではどのようなサービスがあるかは存じませんが
うちの市では毎日市役所で無料相談（弁護士による）があり
そのほか、不動産関連の些細な事でも相談（弁護士ではないが不動産のプロ）に乗ってくれる曜日も設けられております
その都度その都度
「ほかに相談できるところ、ご存じありませんか？」
と尋ねる等して範囲を広げていかれては？
A
回答日時：
2015/3/16 10:45:25
貴方たちがが結婚しているのであれば、その御主人から話をしてもらえばと考えます。
男同士の方が話がしやすいと思います。
契約する前に契約書と重要事項説明書を精読することです。
(契約内容は)
1.最初の家賃が30年間保証されるわけではありません。
通常は2年ごとに家賃の見直しがあります。
経年に従って家賃は下がります。
2.退去があれば高額の修繕費用を要求されます。
3.礼金や敷金は本来大家が預かりますが、この契約では管理会社が預かります。
4.10年単位で大規模な修繕費用が発生します。
5.管理委託料が掛かります。
6.管理会社の都合で解約できる契約となっています。
こういった事が考えられます。
男同士の方が話がしやすいと思います。
契約する前に契約書と重要事項説明書を精読することです。
(契約内容は)
1.最初の家賃が30年間保証されるわけではありません。
通常は2年ごとに家賃の見直しがあります。
経年に従って家賃は下がります。
2.退去があれば高額の修繕費用を要求されます。
3.礼金や敷金は本来大家が預かりますが、この契約では管理会社が預かります。
4.10年単位で大規模な修繕費用が発生します。
5.管理委託料が掛かります。
6.管理会社の都合で解約できる契約となっています。
こういった事が考えられます。
A
回答日時：
2015/3/16 10:04:16
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