教えて！住まいの先生
Q 分譲マンションでの民泊は、どうすれば防止出来るか？
を教えて下さい。
最近、国内の分譲マンションで、空き部屋のオーナーが民泊とすることが増えていると報道されており、社会的なニーズに叶っている一方で、マンションの他の住人とのトラブルになっていると言われています。
私は、マンションの住人として、自分のマンションが民泊に使われることがあってほしくない、と考えています。
そこで、2点お尋ねします。
まず、ほとんど全てのマンションは、標準管理規約に沿った管理規約としているものと思われますが、その
「第4章 用法(専有部分の用途)第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 、他の用途に供してはならない。」
は、民泊を禁止する規約としては、機能していないのでしょうか？
それはなぜなのでしょうか？
もう1つは、仮に、上記第12条では防ぎ得ないとしたら、どのような規約を追加すべきでしょうか？
その成功事例がありましたら、教えて下さい。
なお、大変勝手ながら、できるだけキーポイントに限った簡明な回答を希望しています。
参考になるサイト（自分なりに検索しているつもりですが、…）が有りましたら、そのURLをご提示いただくだけでも十分です。
最近、国内の分譲マンションで、空き部屋のオーナーが民泊とすることが増えていると報道されており、社会的なニーズに叶っている一方で、マンションの他の住人とのトラブルになっていると言われています。
私は、マンションの住人として、自分のマンションが民泊に使われることがあってほしくない、と考えています。
そこで、2点お尋ねします。
まず、ほとんど全てのマンションは、標準管理規約に沿った管理規約としているものと思われますが、その
「第4章 用法(専有部分の用途)第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 、他の用途に供してはならない。」
は、民泊を禁止する規約としては、機能していないのでしょうか？
それはなぜなのでしょうか？
もう1つは、仮に、上記第12条では防ぎ得ないとしたら、どのような規約を追加すべきでしょうか？
その成功事例がありましたら、教えて下さい。
なお、大変勝手ながら、できるだけキーポイントに限った簡明な回答を希望しています。
参考になるサイト（自分なりに検索しているつもりですが、…）が有りましたら、そのURLをご提示いただくだけでも十分です。
質問日時：
2015/10/3 19:13:53
解決済み
解決日時：
2015/10/4 19:58:42
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 5977 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2015/10/4 19:58:42
解釈の問題でしょうね。住宅の定義をしている管理規約はないでしょうから。住宅=人が住む、という解釈に立てばairbnbのような利用形態でも問題ないという主張が出来ると思います。もっと明確に規約を定める必要があると思います。一つの参考としてはブリリアマーレ有明がシェアハウスやairbnbの利用を禁止することを目的とした管理規約を公開しています。
ブリリアマーレ有明のような豪華共用施設を持つ分譲マンションであれば制限する価値もあるでしょうし、意味もあるでしょう。しかし、市中の一般的な分譲マンションがairbnbを制限する価値があるかどうかは微妙です。
ブリリアマーレ有明のような豪華共用施設を持つ分譲マンションであれば制限する価値もあるでしょうし、意味もあるでしょう。しかし、市中の一般的な分譲マンションがairbnbを制限する価値があるかどうかは微妙です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2015/10/4 19:58:42
今回、皆様から大変参考になるご意見、情報をいただき、本当にありがとうございます。
今後、検索等でこの質問に来られる方は、ぜひ、BA以外の回答にも目を通して下さい。
おそらく、現時点で民泊問題を考える上で必要な情報は、全て、この質問の回答にあると思います。
回答
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A
回答日時：
2015/10/3 23:18:10
A
回答日時：
2015/10/3 22:52:50
民泊の違法性については、JPxSV Startup Lawyer（http://jp-sv-startuplawyer.blogspot.jp/）という、日本及びＮＹ州弁護士である人のブログ内で言及されています。
その為、このブログを閲覧すれば、民泊の違法性について考察する上で役立つと思います。
その為、このブログを閲覧すれば、民泊の違法性について考察する上で役立つと思います。
A
回答日時：
2015/10/3 22:49:30
お尋ねの１２条は、「用途」に関する制限で、「住宅（住居）以外」つまり事務所や店舗、作業所等の商業、工業的用途は禁止するということであって「住宅、住居」以外の用途制限を行った条文です。
このことより、オーナーが他人に「住居」として賃貸に出すことは認められているわけです。用途に関する違反はありません。
また、建築物の「種類」も「居宅」として登記されています。「居宅」としての用途について建築許可が下りているわけです。
ところで、民泊というのは、いわば、不特定多数の人間からお金を取って宿泊させることを「繰り返し行うこと」だと思いますが、それはいわばホテル、旅館のやることです。ですが、ホテルも旅館も「業として」行うためには、相応の建築に関する制限をクリアして監督官庁の営業に関する許可を得なければなりません。そうなりますと建築物の「種類」も「旅館」などと登記されるわけです。
マンションというのは、そのようなことを前提に作られても許可を得ているわけでもありませんから、単刀直入に「不特定なヒトから賃料を得て宿泊させることを繰り返し行う、いわゆる民泊は禁止する」という趣旨の文章を少し整理して、条文追加したらいかがでしょうか。ちなみに、報酬を得て繰り返し行うことを法文では「業として行う」と表現します。
友人など泊めてお礼でお金を置いて行った、と言い張られるでしょうけどね。
まあ、条文追加しても罰則規定もないでしょうし、あまり機能するとは思えませんが、ないよりましかもしれません。
難しいのは「民泊経営しているだろう」と確たる証拠をつかむことでしょう。
中国人などが投資用に購入し、空家がもったいないから同国人などを宿泊させるような話は聞いています。どことは言わないですが、臨海方面のタワーです。こういうケースですと、オーナーが海外在住なので、手の打ちようがありません。
このことより、オーナーが他人に「住居」として賃貸に出すことは認められているわけです。用途に関する違反はありません。
また、建築物の「種類」も「居宅」として登記されています。「居宅」としての用途について建築許可が下りているわけです。
ところで、民泊というのは、いわば、不特定多数の人間からお金を取って宿泊させることを「繰り返し行うこと」だと思いますが、それはいわばホテル、旅館のやることです。ですが、ホテルも旅館も「業として」行うためには、相応の建築に関する制限をクリアして監督官庁の営業に関する許可を得なければなりません。そうなりますと建築物の「種類」も「旅館」などと登記されるわけです。
マンションというのは、そのようなことを前提に作られても許可を得ているわけでもありませんから、単刀直入に「不特定なヒトから賃料を得て宿泊させることを繰り返し行う、いわゆる民泊は禁止する」という趣旨の文章を少し整理して、条文追加したらいかがでしょうか。ちなみに、報酬を得て繰り返し行うことを法文では「業として行う」と表現します。
友人など泊めてお礼でお金を置いて行った、と言い張られるでしょうけどね。
まあ、条文追加しても罰則規定もないでしょうし、あまり機能するとは思えませんが、ないよりましかもしれません。
難しいのは「民泊経営しているだろう」と確たる証拠をつかむことでしょう。
中国人などが投資用に購入し、空家がもったいないから同国人などを宿泊させるような話は聞いています。どことは言わないですが、臨海方面のタワーです。こういうケースですと、オーナーが海外在住なので、手の打ちようがありません。
A
回答日時：
2015/10/3 21:55:40
個人的な見解ですが、結論から言いますと民泊自体を完全に規制する事は難しいです。
標準管理規約にある通り、多くのマンションでは住宅以外の使用を規約で禁止しています。しかし、これはマンション内のルールを定めた物であり、これに違反したからとしても法的な罰則はありません。
これは管理規約とはあくまでもマンションと言う共同住宅内でのトラブルを避ける為に定められた物であり、標準管理規約自体もあくまでも参考にして下さいと言う物で、この通りにしないといけないと言う訳ではないからです。
更に言うと、他の方が書かれている不在オーナーを規制すると言うのも法的には難しいです。何故かと言いますと、マンションの専有部分はあくまでもオーナーの所有物であり、それをどの様に使うかは自由だからです。
仮に管理規約で住宅以外の使用を禁止しているマンションで事務所や店舗として使用していたとしても、他の居住者に迷惑を掛けているの理由がなければ専有部分の使用を禁止したりマンションから出て行かせる事は難しいです。
仮に規約で、住宅以外の用途に使用した場合マンションから追い出す等の定めをしたとしても、無効になる可能性があります。
何故かと言いますと、先にも書きましたがマンションの専有部分はオーナーの所有物であり、その利用法を制限するのはオーナーの権利を一方的に制限する物で『公序良俗に反する』決まりは無効と考えられるからです。
この『公序良俗に反する』と言う事について説明しにくいのですが、一言で言うと
誰かが一方的に損をする、あるいは一方的に得をする等誰が見ても公正や公平を欠く、あるいは良識を欠く場合等を言うと考えて貰うと良いのではないかと思います。
標準管理規約にある通り、多くのマンションでは住宅以外の使用を規約で禁止しています。しかし、これはマンション内のルールを定めた物であり、これに違反したからとしても法的な罰則はありません。
これは管理規約とはあくまでもマンションと言う共同住宅内でのトラブルを避ける為に定められた物であり、標準管理規約自体もあくまでも参考にして下さいと言う物で、この通りにしないといけないと言う訳ではないからです。
更に言うと、他の方が書かれている不在オーナーを規制すると言うのも法的には難しいです。何故かと言いますと、マンションの専有部分はあくまでもオーナーの所有物であり、それをどの様に使うかは自由だからです。
仮に管理規約で住宅以外の使用を禁止しているマンションで事務所や店舗として使用していたとしても、他の居住者に迷惑を掛けているの理由がなければ専有部分の使用を禁止したりマンションから出て行かせる事は難しいです。
仮に規約で、住宅以外の用途に使用した場合マンションから追い出す等の定めをしたとしても、無効になる可能性があります。
何故かと言いますと、先にも書きましたがマンションの専有部分はオーナーの所有物であり、その利用法を制限するのはオーナーの権利を一方的に制限する物で『公序良俗に反する』決まりは無効と考えられるからです。
この『公序良俗に反する』と言う事について説明しにくいのですが、一言で言うと
誰かが一方的に損をする、あるいは一方的に得をする等誰が見ても公正や公平を欠く、あるいは良識を欠く場合等を言うと考えて貰うと良いのではないかと思います。
A
回答日時：
2015/10/3 19:32:54
A
回答日時：
2015/10/3 19:30:16
違法に対して合法では対処できないでしょ
目には目を、歯にはを
自分なら、
その違法行為をしている部屋のドアに過激な文章 (警察に通報します 等) を書いた張り紙を簡単にとれないようにしっかり糊付けしますね
目には目を、歯にはを
自分なら、
その違法行為をしている部屋のドアに過激な文章 (警察に通報します 等) を書いた張り紙を簡単にとれないようにしっかり糊付けしますね
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