教えて！住まいの先生

中古の物件であればごくまれに掘り出し物が出てきます。

売主が早く売りを決めたい（現金を早く取得したい）、離婚などで一人で住んでも仕方がないし。など

相場が3000万として業者買取で2000万。であれば2300万で売りに出そう。などの物件です。

そこが希望に沿う場所にあるかどうかは不明ですがそのような物件を購入することができれば（長く居住する場合を除いて）利益は出せるのではと思います。

新築などであれば需要がある土地などでの不動産でなければ厳しいでしょう。

基本は新築は資産（投資）として考えるのは無理があるでしょう。

＞中古の住宅、一戸建ての資産価値は、一般的に今後下がっていくのでしょうか？

一般的には資産価値は下がり利益を出すことは難しいが、買主の努力によっては利益を出すことは可能である。が答えです。

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安く買い占めたい不動産屋と高く売り抜けたいオーナー、さまざまな思惑が入り乱れていて、誰かに聞いて正解が出るものではないような気がします。

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こんにちは。
不動産コンサルタントの田中と申します。

今後、マクロ的にみた不動産価格は、
短期的には金利変動、長期的には人口変動によって下落していくと
考えています。

2013年から最近まで、マンション価格が上昇した主因のひとつには、
金利の大幅低下があると考えています。
2013年ころにはフラット35の金利は2％程度、昨年夏は0.9％程度でしたが、
3000万円35年元利均等返済であれば、総支払額の差は約700万円程度となります。
この分に近い割合が、都心部の中古マンション価格の上昇割合と同等となっているのです。

金利はこれ以上低下する理由があまりないと思われますので、
価格は上昇すると考えられます。

人口については、三浦展さん、清水千弘先生が書かれた「日本の地価が3分の1になる」という書籍に、なるほどという理論が掲載されています。

世界中の都市における不動産価格は、
・総人口変化率
・現役世代負担率の変化率
・一人当たりGDPの成長率
によって決まるというものです。

日本は人口が今後ジェットコースターのように減少します。
高齢化は地方より都心部を中心に劇的に進みますので、現役世代負担率が大幅に下落し、お金を稼ぎ、家を買おうという人が減少します。

つまり、一人当たり生産性が大きく上がらないと、不動産を買う需要がどんどん下がるということです。

ちなみに、これはマクロの話ですので、
ごく少数の価格上昇立地、一部の価格維持立地、それ以外は大きく下がるという立地に分かれると思います。

その一つの方向性として、都市再生特別措置法の改正に伴い、立地適正化計画制度が創設されたことに注目すべきでしょう。

立地適正化計画は、全ての立地に同じインフラ投資はできないという前提のもと、居住を誘導する地域、そうでない地域の線引きを進めていくもので、各地方公共団体がその線引きを検討しつつある状況です。

この線引きによって、価格が下がる立地とそうでない立地が今後明らかになるのではないかと考えています。

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東洋経済の記事をみてください

http://toyokeizai.net/articles/-/55769


駅近いところだと買う人はいると思いますが
バス便とか不便だと売れにくいでしょうね
今後は

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場所次第だと思います かつての新興住宅街は厳しいかも
親戚の家も建て売り一戸建てで けっこう山の上
だから処分に困っています
団塊世代が亡くなってきたのでこれからは家が余って来ると思います

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今後は、資産価値と言うか、需要と供給で言えば供給過多になるように思います。
いわゆる高級住宅地でそれなりに広い土地の価値は、あまり下がらないでしょうが、古い住宅地で狭い土地などは、空き家対策で、市場におおくの売り地が出たり、狭小の建売住宅が販売されるかもしれません。
比較的安価でも優良な住宅と言えるかは疑問です。
金利は、徐々に上がると思います。

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