教えて！住まいの先生
Q 市街化調整区域内の住宅を購入しようかと考えております。 建替え要件も市役所に確認をした所問題は無さそうです。 土地の価格は相場より2〜3割安い位です。 ただ今後の法律改正などで
、第3者に販売した場合は建替え不可や、そもそもそこの土地には建替えができなくなるなどの可能性は十分にあるとは思うので、少し悩んでいます。
市街化調整区域の宅地を購入するにあたって、他デメリットなどありますでしょうか？
逆に価格以外でメリットがもしあったらご教授頂きたいです。
あと調整区域の法律の今後の傾向なども予想で構わないので、詳しい方がおりましたら教えていただきたいです。
宜しくお願い致します、
市街化調整区域の宅地を購入するにあたって、他デメリットなどありますでしょうか？
逆に価格以外でメリットがもしあったらご教授頂きたいです。
あと調整区域の法律の今後の傾向なども予想で構わないので、詳しい方がおりましたら教えていただきたいです。
宜しくお願い致します、
質問日時：
2017/6/7 15:21:35
解決済み
解決日時：
2017/6/22 03:07:45
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 1333 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/6/22 03:07:45
愛知県には調整区域にも住宅が建てられる強力な条例があるらしいですが、それ以外だったら、住宅再建築時に確実に建築確認・開発許可おりる根拠が明確であればよいと思うが、調整区域ということもあり(市街化区域の住専でも同じだが)土地を複合利用(店舗併設)しようとした場合の許可や、売却しようと思ったときに思うような価格でなかったり、といったことが、当然でてくると思います。
利便性の低い土地については、
一応土地建物は資産ですが、固定資産税がかかってくるだけの負の資産(負債)にもなりえます。そのことを念頭に、実際には何千万も支払いますが、住宅ローンは一生涯分の家賃の前払と考える程度(住宅ローンを払う代わりに永久に家賃を払わないで良くなった)で、資産としての価値は大してない、と思っておくと、精神衛生的にはよいかもしれません。
利便性の低い土地については、
一応土地建物は資産ですが、固定資産税がかかってくるだけの負の資産(負債)にもなりえます。そのことを念頭に、実際には何千万も支払いますが、住宅ローンは一生涯分の家賃の前払と考える程度(住宅ローンを払う代わりに永久に家賃を払わないで良くなった)で、資産としての価値は大してない、と思っておくと、精神衛生的にはよいかもしれません。
回答
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A
回答日時：
2017/6/7 19:57:37
都市計画法というのがございまして
大きく分けますと市街化区域と市街化調整区域です。
市街化区域は 都市を形成する区域で住宅は当然に建築が可能です。
市街化調整区域は 原則として農業を行う区域です。
しかし 条件をクリアできれば住宅は建てられます。
調整区域でも便利な立地はあります。
たとえば イオンのような大型ショッピングモールとかが近くにあれば そこで暮らしたいと思う人はたくさん存在します。
そもそも イオンはなぜ調整区域に出店できたのでしょうか？
それは 条件をクリアできたからです。
日本は 法治国家ですから法律的に問題がなければ許可が出ます。
調整区域でも 住宅はたくさん建っております。
昔からの住宅ではなく 新築がたくさん建てられています。
土地の価値は 便利さに比例しています。
それは 全国共通です。
山の中の土地は 不便だから安いのです。
調整区域であっても 便利な立地であれば価格は高いです。
農地であっても 宅地並みの課税がかけられている土地も存在します。
便利な立地に存在しているからです。
ですから 調整であっても条件が良ければ購入すべきかと思います。
法律的には 農地を宅地にするにはいろいろなパターンがございます。
いずれにしろ「宅地」として「建築許可」が出てしまえば その土地は宅地であって宅地として取引されます。
宅地とは 建物が建てられる土地を言います。
市街化区域の宅地は そのまま住宅が建てられますが
調整区域の農地でも いろいろありまして
農業振興地域というエリアの農地が存在します。
周辺が農地 見渡す限り農地
こういう農地は ほぼ宅地にはなりません。
しかし 周辺に住宅があれば 農業振興地域から除外してもらいます。
これが 1年以上かかります。
農業委員会とか県が いろいろ調査します。
除外されたあとは 農地法の5条申請をいたします。
これは 農地を宅地として使用するための申請です。
そのあとに開発許可が必要な土地もあります。
面倒くさいですが それらを1つ1つクリアすると「宅地」になります。
宅地になれば 未来も宅地です。
宅地として売買できます。
しかし そもそも農地だった土地ですから
公道と接してなかったり 道路より低かったり 高かったり
造成が必要になったりします。
そして 農地には水道がありません。
給排水の設備がなければ 生活ができませんよね
水道の本管が建築地より遠い場所にあると 高額な工事費が発生します
ですから 山の中の土地は 安いけれど そこで家を建てようとすると大変な費用がかかったりするのです。
結局 測量費用や役所への許可費用・造成費用・ライフラインの引込みなどなど
宅地にするまでお金がかかりますので 市街化区域の宅地と同じような価格になってしまうケースが多かったりします。
分譲地のように 開発業者が宅地として一定の広さの農地を造成することで費用が安くおさへられますので 調整の分譲地はお得かと思います。
未来に向けて法律的に何かあることはありません。
ただ そこに家を建てることが 家族にとって快適な暮らしができるかどうか
そこが重要かと思います。
それは 市街化区域に建てても同じです。
そこが 快適な宅地になるのかどうか・・・
そういうことではないでしょうか？
大きく分けますと市街化区域と市街化調整区域です。
市街化区域は 都市を形成する区域で住宅は当然に建築が可能です。
市街化調整区域は 原則として農業を行う区域です。
しかし 条件をクリアできれば住宅は建てられます。
調整区域でも便利な立地はあります。
たとえば イオンのような大型ショッピングモールとかが近くにあれば そこで暮らしたいと思う人はたくさん存在します。
そもそも イオンはなぜ調整区域に出店できたのでしょうか？
それは 条件をクリアできたからです。
日本は 法治国家ですから法律的に問題がなければ許可が出ます。
調整区域でも 住宅はたくさん建っております。
昔からの住宅ではなく 新築がたくさん建てられています。
土地の価値は 便利さに比例しています。
それは 全国共通です。
山の中の土地は 不便だから安いのです。
調整区域であっても 便利な立地であれば価格は高いです。
農地であっても 宅地並みの課税がかけられている土地も存在します。
便利な立地に存在しているからです。
ですから 調整であっても条件が良ければ購入すべきかと思います。
法律的には 農地を宅地にするにはいろいろなパターンがございます。
いずれにしろ「宅地」として「建築許可」が出てしまえば その土地は宅地であって宅地として取引されます。
宅地とは 建物が建てられる土地を言います。
市街化区域の宅地は そのまま住宅が建てられますが
調整区域の農地でも いろいろありまして
農業振興地域というエリアの農地が存在します。
周辺が農地 見渡す限り農地
こういう農地は ほぼ宅地にはなりません。
しかし 周辺に住宅があれば 農業振興地域から除外してもらいます。
これが 1年以上かかります。
農業委員会とか県が いろいろ調査します。
除外されたあとは 農地法の5条申請をいたします。
これは 農地を宅地として使用するための申請です。
そのあとに開発許可が必要な土地もあります。
面倒くさいですが それらを1つ1つクリアすると「宅地」になります。
宅地になれば 未来も宅地です。
宅地として売買できます。
しかし そもそも農地だった土地ですから
公道と接してなかったり 道路より低かったり 高かったり
造成が必要になったりします。
そして 農地には水道がありません。
給排水の設備がなければ 生活ができませんよね
水道の本管が建築地より遠い場所にあると 高額な工事費が発生します
ですから 山の中の土地は 安いけれど そこで家を建てようとすると大変な費用がかかったりするのです。
結局 測量費用や役所への許可費用・造成費用・ライフラインの引込みなどなど
宅地にするまでお金がかかりますので 市街化区域の宅地と同じような価格になってしまうケースが多かったりします。
分譲地のように 開発業者が宅地として一定の広さの農地を造成することで費用が安くおさへられますので 調整の分譲地はお得かと思います。
未来に向けて法律的に何かあることはありません。
ただ そこに家を建てることが 家族にとって快適な暮らしができるかどうか
そこが重要かと思います。
それは 市街化区域に建てても同じです。
そこが 快適な宅地になるのかどうか・・・
そういうことではないでしょうか？
A
回答日時：
2017/6/7 19:15:52
A
回答日時：
2017/6/7 17:37:58
市街化が予定されない地域ですので、下水道が整備されていない可能性があります。特定環境保全公共下水道の事業が開始されている地域では市街化調整区域でも例外的に下水道が整備されますが分担金がかかる場合があります。詳しくは役所で聞いてみてください。下水道がない場合は将来の予定などについても確認されると良いかと思います。
市街化を促進する恐れがある施設は基本的には作れないので、町中に普通にあるような施設が、近くにはあまり作られないので生活に不便な場合があります。絶対に作れないという施設は少ないですが、スムーズな認可がおりにくいので敬遠される傾向にあります。
市街化を促進する恐れがある施設は基本的には作れないので、町中に普通にあるような施設が、近くにはあまり作られないので生活に不便な場合があります。絶対に作れないという施設は少ないですが、スムーズな認可がおりにくいので敬遠される傾向にあります。
A
回答日時：
2017/6/7 17:24:10
建替え要件の内容が、気になる処ですね。
区域区分時（線引き時）に既に、家が建ってたのであれば、
いいのですがね。
デメリットとしては、市街化調整区域の土地は、銀行の
評価が低いことは、あります。
担保能力が、低いといえます。
場合によっては、誰にでも売れない事もありますよ。
今回は、質問者さまは、買えるようですが、将来売ろうとした時に、
どうなのか疑問です。
質問者さまは、都市計画法３４条の第１号～１２号のどれかに
該当してただけなんじゃないでしょうか？
区域区分時（線引き時）に既に、家が建ってたのであれば、
いいのですがね。
デメリットとしては、市街化調整区域の土地は、銀行の
評価が低いことは、あります。
担保能力が、低いといえます。
場合によっては、誰にでも売れない事もありますよ。
今回は、質問者さまは、買えるようですが、将来売ろうとした時に、
どうなのか疑問です。
質問者さまは、都市計画法３４条の第１号～１２号のどれかに
該当してただけなんじゃないでしょうか？
A
回答日時：
2017/6/7 15:48:14
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