教えて！住まいの先生
Q 私有地の契約違反と今後の契約。 説明が下手なので簡潔に書きます。 当方の住居は私道を使って公道へ出ます。 この私道は我が家を含めて３軒が使っています。
私道の所有者は我が家と我が家の奥の住人宅で公道に一番近い家（問題のＡさん宅）は
所有していません。
車一台分は余裕で通れますが、すれ違いはできません。
この私道は３軒しか使わず、一般の人は通ることはありません。（未舗装）
最初に住んでいた住人とはしっかりと契約を結んでいました。
その後、最初の住人の顔見知り？のＡさん宅が中古で購入しました。
前住人と不動産屋からしっかり話をしてあるということで、再度しっかりとした
契約は結びませんでしたが、補修直前までは契約を承知している対応でした。
当初は私道の補修をすることを条件で使用を許可していたのですが、
いざ補修の時になると、嘘や文句、契約変更の要求、その変更に妥協しても
変更後の約束も守らない等、逆ギレもありました。
当方が色々調査して、結果的には補修をしておとなしくなりました。
（詳細を書くと長くなるので・・・。）
お隣さんなので穏やかに対応していたのをいいことに横柄に対応してきたのだと思います。
（当方が調査して、公的機関にも確認を取り強気で話をしたら態度が急変しました）
そして、契約を結びたいと言ってきました。
順序がおかしいといわれればそれまでですが、このまま放置する訳にもいかず
契約を結ぼうと思います。
しかし、ずる賢く、前回のトラブルが解決するまで１年以上もかかり、
色々調べたりと無駄な時間労力を使い、なにより隣人Ａには非常に不信感があります。
契約書を普通に結ぶだけでなく、今後、以前のようなトラブルがあったら・・・みたいな文面は
記載したいと考えていますが、他にしっかりと契約を守らせると同時に圧力をかけ続けれる
よい文面はありませんか？
当方は反省して仲良く使えればいいのですが、こちらが強気に出て怒ってから
おとなしくなり、当初は反省していたかに見えましたが、特に気にして補修に
力を入れたりということはありません（反省したふりだけで行動で示さないのが不信感）
ちなみに、隣人Ａが引っ越してきて約５年後に今回のトラブルになりましたが、
それまで一切こちらから使用についての文句は言わず、金品も受け取っていません。
不明な点は色々あるかと思いますが、まずは契約書についての注意やアドバイスを
いただけると幸いです。
公的機関や知人の不動産屋には強硬手段でフェンスやブロック塀を作っても
問題ないといわれました。
そうすると隣人Ａは自宅の駐車場に駐車できなくなったり玄関に入れなくなりますが・・・。
くどくなりますが、腹の中では何を考えているか分からない相手ですので、
圧力をかけつつ、次に違反したら・・・こういう罰則と使用禁止にするからね・・・。
みたいな物で効果的なものはありますかね？（そのままこの文を使ってもよいのですが）
あとは逆に、こういう記載の仕方や言葉足らずだと、足元をすくわれるみたいなことがありましたら
アドバイスいただけると助かります。
詳しい方、よろしくお願いいたします。
補足
所有していません。
車一台分は余裕で通れますが、すれ違いはできません。
この私道は３軒しか使わず、一般の人は通ることはありません。（未舗装）
最初に住んでいた住人とはしっかりと契約を結んでいました。
その後、最初の住人の顔見知り？のＡさん宅が中古で購入しました。
前住人と不動産屋からしっかり話をしてあるということで、再度しっかりとした
契約は結びませんでしたが、補修直前までは契約を承知している対応でした。
当初は私道の補修をすることを条件で使用を許可していたのですが、
いざ補修の時になると、嘘や文句、契約変更の要求、その変更に妥協しても
変更後の約束も守らない等、逆ギレもありました。
当方が色々調査して、結果的には補修をしておとなしくなりました。
（詳細を書くと長くなるので・・・。）
お隣さんなので穏やかに対応していたのをいいことに横柄に対応してきたのだと思います。
（当方が調査して、公的機関にも確認を取り強気で話をしたら態度が急変しました）
そして、契約を結びたいと言ってきました。
順序がおかしいといわれればそれまでですが、このまま放置する訳にもいかず
契約を結ぼうと思います。
しかし、ずる賢く、前回のトラブルが解決するまで１年以上もかかり、
色々調べたりと無駄な時間労力を使い、なにより隣人Ａには非常に不信感があります。
契約書を普通に結ぶだけでなく、今後、以前のようなトラブルがあったら・・・みたいな文面は
記載したいと考えていますが、他にしっかりと契約を守らせると同時に圧力をかけ続けれる
よい文面はありませんか？
当方は反省して仲良く使えればいいのですが、こちらが強気に出て怒ってから
おとなしくなり、当初は反省していたかに見えましたが、特に気にして補修に
力を入れたりということはありません（反省したふりだけで行動で示さないのが不信感）
ちなみに、隣人Ａが引っ越してきて約５年後に今回のトラブルになりましたが、
それまで一切こちらから使用についての文句は言わず、金品も受け取っていません。
不明な点は色々あるかと思いますが、まずは契約書についての注意やアドバイスを
いただけると幸いです。
公的機関や知人の不動産屋には強硬手段でフェンスやブロック塀を作っても
問題ないといわれました。
そうすると隣人Ａは自宅の駐車場に駐車できなくなったり玄関に入れなくなりますが・・・。
くどくなりますが、腹の中では何を考えているか分からない相手ですので、
圧力をかけつつ、次に違反したら・・・こういう罰則と使用禁止にするからね・・・。
みたいな物で効果的なものはありますかね？（そのままこの文を使ってもよいのですが）
あとは逆に、こういう記載の仕方や言葉足らずだと、足元をすくわれるみたいなことがありましたら
アドバイスいただけると助かります。
詳しい方、よろしくお願いいたします。
みなさまご返答ありがとうございます。
正しくは私道ではなく私有地でした。
税金の優遇や免除は受けていません。
当方ともう一軒の所有者以外はＡ宅以外の一般人は通りません。
私道と所有地では全く違いましたね・・・すみません。
質問日時：
2018/1/8 23:19:57
解決済み
解決日時：
2018/1/23 04:45:31
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 274 ｜ お礼： 500枚
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回答数： 4 ｜ 閲覧数： 274 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/1/23 04:45:31
何を仰りたいのかよくわからないですが。
Aさんと契約（債権）を締結しても、Aさんが売却すれば、継承人は拘束を受けないので、意味が無いと思います。
何か物権設定でもしない限り、強制力はもたせられないでしょうね（Aさんには対処可能です）。
Aさんが、土地の共有者で無く、囲繞地通行権も無ければ、物権的排除請求権で、Aさんの通行を全面的に禁止できます。こういう状況でしたら、承継人に対しても有効ですね。
罰則云々は無理でしょうね。
悪行を働いたとしても、日本の民法には、自力救済禁止の原則が有りますので、裁判で民事罰を求めるしかできないです。
事前にAさんに、囲繞地通行権が無い事を確認して、通行したら、民事的責任（物権的排除請求権の行使を甘受する）を負うという念書を書くぐらいしかできないです。
Aさんと契約（債権）を締結しても、Aさんが売却すれば、継承人は拘束を受けないので、意味が無いと思います。
何か物権設定でもしない限り、強制力はもたせられないでしょうね（Aさんには対処可能です）。
Aさんが、土地の共有者で無く、囲繞地通行権も無ければ、物権的排除請求権で、Aさんの通行を全面的に禁止できます。こういう状況でしたら、承継人に対しても有効ですね。
罰則云々は無理でしょうね。
悪行を働いたとしても、日本の民法には、自力救済禁止の原則が有りますので、裁判で民事罰を求めるしかできないです。
事前にAさんに、囲繞地通行権が無い事を確認して、通行したら、民事的責任（物権的排除請求権の行使を甘受する）を負うという念書を書くぐらいしかできないです。
回答
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A
回答日時：
2018/1/9 09:07:16
①、私道と云うのは、建築基準法第42条1項5号の位置指定道路かと思
います。其れの認定がないものは、其々が専用通路で土地所有権者より
2.00m以上の幅員を借地しないと建築確認も完了検査済証もでません。
②、私道が①の通路ならば、民法第210条の囲繞地は権利では借地料と
自動車の制限は可能と思います。道路の維持と管理費は土地所有権者の
持分で決まります。ブロック塀と不動産や助言は借地には違法行為です。
其れが貴方様質問者が嫌ならば、次の③に協力と子供に継承書面とする。
③、法的に裁判所と同等効力を期待できる処置対策は、土地地図(公図)
と土地登記簿謄本や実印、印鑑証明書を両者が持参して「公正証書」の
条件約款を県庁近くの「公証人役場」で相談し交すのが最適な処置です。
います。其れの認定がないものは、其々が専用通路で土地所有権者より
2.00m以上の幅員を借地しないと建築確認も完了検査済証もでません。
②、私道が①の通路ならば、民法第210条の囲繞地は権利では借地料と
自動車の制限は可能と思います。道路の維持と管理費は土地所有権者の
持分で決まります。ブロック塀と不動産や助言は借地には違法行為です。
其れが貴方様質問者が嫌ならば、次の③に協力と子供に継承書面とする。
③、法的に裁判所と同等効力を期待できる処置対策は、土地地図(公図)
と土地登記簿謄本や実印、印鑑証明書を両者が持参して「公正証書」の
条件約款を県庁近くの「公証人役場」で相談し交すのが最適な処置です。
A
回答日時：
2018/1/9 00:24:35
権利関係の紛争ですね。
まず、内容から契約違反と
言われても書面を交わして
いないので、民事上の解釈
では相手が自宅から公道へ
出入りする為に私道を通行
したとしても不法行為には
なりません。私有地はダメ
ですよ。文書を交わすに
しても一方的な禁止事項を
記載すると、侵害行為と
みなされ裁判に発展すると
まず、無効。さらに賠償金
請求もされかねません。
不動産会社や役所？が、
何を根拠に柵だブロックだ
と極論をいり知恵している
のか判りませんが、私有地
ならまだしも、私道では
ムリです。それは土地の
用途を「私道」と登記して
いれば、固定資産税などで
優遇を受けているハズ。
裁判になれば、そこを攻め
こまれ、まず負けます。
ただ、ご質問者さまは
事を荒立てることなく、
紛争防止の為に文書を
交わしたいとのお話。
でも、相手がその様な
無礼者では、まず穏便な
文書の締結は無理だと
思います。
紛争を考慮に入れた
交渉と構えた方が
安全だと思います。
このまま放置しておけば
必ず、何か仕掛けて
くる類いの人種です。
まずは、役所などで開催
している無料の行政書士
相談会に出向いて、
キチンとしたアドバイスを
貰うことをオススメします。
不動産登記は司法書士の
業務ですが、法務相談は
行政書士です。宅建士は
確かに不動産のエキスパート
ですが、不動産問題は
民法ですので、宅建士の
裁量では手に負えません。
身近な行政書士か、
弁護士ですね。
まず、内容から契約違反と
言われても書面を交わして
いないので、民事上の解釈
では相手が自宅から公道へ
出入りする為に私道を通行
したとしても不法行為には
なりません。私有地はダメ
ですよ。文書を交わすに
しても一方的な禁止事項を
記載すると、侵害行為と
みなされ裁判に発展すると
まず、無効。さらに賠償金
請求もされかねません。
不動産会社や役所？が、
何を根拠に柵だブロックだ
と極論をいり知恵している
のか判りませんが、私有地
ならまだしも、私道では
ムリです。それは土地の
用途を「私道」と登記して
いれば、固定資産税などで
優遇を受けているハズ。
裁判になれば、そこを攻め
こまれ、まず負けます。
ただ、ご質問者さまは
事を荒立てることなく、
紛争防止の為に文書を
交わしたいとのお話。
でも、相手がその様な
無礼者では、まず穏便な
文書の締結は無理だと
思います。
紛争を考慮に入れた
交渉と構えた方が
安全だと思います。
このまま放置しておけば
必ず、何か仕掛けて
くる類いの人種です。
まずは、役所などで開催
している無料の行政書士
相談会に出向いて、
キチンとしたアドバイスを
貰うことをオススメします。
不動産登記は司法書士の
業務ですが、法務相談は
行政書士です。宅建士は
確かに不動産のエキスパート
ですが、不動産問題は
民法ですので、宅建士の
裁量では手に負えません。
身近な行政書士か、
弁護士ですね。
A
回答日時：
2018/1/9 00:08:21
費用を4人で分けて公正証書で作成がいいんじゃないかな。
4人お互い言い分あるだろうし。
4人お互い言い分あるだろうし。
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