教えて！住まいの先生

老後を豊かにしたい、ということは、年金対策また資産運用を目的としてマンション経営を考えている、ということでお間違えないでしょうか？

まずこちらに関して、回答させていただきます。

「老後を豊かに生活する」、という目的をもう少し具体的に考えると、月間・年間で家賃収入がきちんと入り、老後、十分生活できるだけの収入源が確保されている状況が、「老後を豊かに生活する」という基準になるかと思います。

既にご存知だとは思いますが、マンション経営は家賃収入がそのまま、手取り収入になるわけではありません。

月間の管理費・修繕積立金、ローン返済、年間の固定資産税の支払い、等の必要経費が差し引かれ、最終的に手取り収入が残ります。

ここで、ローン返済が支出の中で大きな割合を占めるので、出来るだけ、ご自身にあった金融機関で借入をして、金利を抑えることが極めて重要になります。
※マンション経営のローンの借入についての参照記事
https://tatujins.com/mansion__toshi_loan/

また、家賃収入を長期的に安定させるためには、20～30年以上と、入居者を継続的に付けれる物件でなければいけません。
物件の選定で最も重要なのが、立地環境を押さえることになります。

次に、入居者が退去したり、空室になったり、物件内部の設備が故障や不具合を起こした際の対応を考えなければいけません。
マンションオーナーご自身で物件の管理をされる方もおりますが、基本的には専門の賃貸管理会社に管理を任せることになると思います。

以上のことから、不動産経営の秘訣をまとめると3つあります。

1. 立地環境を第1に押さえた物件の選定をすること
2. あなたの個人属性にあった、金融機関からローンの借入を行うこと
3. 信用のおける賃貸管理会社に管理を依頼すること




補足：税金対策について

こちらも既にご存知だと思いますが、税金対策をする場合には、年間の不動産収入よりも、必要経費が多い場合に、年間の所得が赤字となり、その他の所得と損益通算をして、総所得が圧縮され、税金対策となります。

不動産収入 – 必要経費 ＝ 不動産所得（赤字）

損益通算
不動産所得 ＋ 給与所得 ＋ その他の所得 ＝ 総所得（圧縮される）

→税金が抑えられる
※概要の説明なので、控除等については考慮していません。

ここで、年間の収入よりも必要経費が多い場合に、不動産所得が赤字となり、税金対策となります。

必要経費は管理費・修繕積立金、集金代行料、固定資産税、修繕費、など項目はいくつかありますが、必要経費で最も割合を占めるのが、

・ローン返済の利息
・減価償却費

この2つになります。

それぞれ、必要経費の中でも額は大きくなりますが、未来永劫続く経費ではありません。
ローン返済の利息は、将来的には少額になっていき、完済すれば経費に計上できません。
また、減価償却費も償却期間が決まっています。

税金対策は不動産収入よりも必要経費の方が多い場合には、メリットがありますが、将来的に考えた場合、税金対策の効果は薄れることをしっかり押さえておくことが重要になると思います。

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