教えて！住まいの先生
Q 1年以内に不動産投資で4つの区分マンションを対象に2600万の融資が可能と銀行から提案されました。 1)売買価格の合計は2900万円 2)借地権の区分マンションが2件所有権2件 3)築50年近くで土
地は借地権が２つ
表面利回り12%
実質
神奈川県いずれも駅5分以内です。
質問:金利は1%~1..5%は適切な水準でしょうか？
表面利回り12%
実質
神奈川県いずれも駅5分以内です。
質問:金利は1%~1..5%は適切な水準でしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/3/27 04:56:20
都内・東北・中部・北陸・京都などで
戸建・区分・一棟など現金一括購入し、賃貸に出している不動産業者です。
現在、住宅ローン金利・事業資金が05%~0.7%の時代に
金利、1%~1.5%は明らかに逸脱した高金利です。
言い換えれば、金融機関はこの投資をリスクが高いと判断しています。
不動産投資も投資である以上、その本質はバクチです。
融資で投資=金借りてバクチ。
サラ金で金借りてパチンコに通うことと同じ。
さし当たって使い道のない金で、
パチンコ・FX・競艇などで遊ぶことは楽しいことです。
しかし金借りて不動産投資をする人間はバカ。
「かぼちゃの馬車」の二の舞。
戸建・区分・一棟など現金一括購入し、賃貸に出している不動産業者です。
現在、住宅ローン金利・事業資金が05%~0.7%の時代に
金利、1%~1.5%は明らかに逸脱した高金利です。
言い換えれば、金融機関はこの投資をリスクが高いと判断しています。
不動産投資も投資である以上、その本質はバクチです。
融資で投資=金借りてバクチ。
サラ金で金借りてパチンコに通うことと同じ。
さし当たって使い道のない金で、
パチンコ・FX・競艇などで遊ぶことは楽しいことです。
しかし金借りて不動産投資をする人間はバカ。
「かぼちゃの馬車」の二の舞。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2019/3/19 02:07:15
全国展開させていただいてるマンションデベロッパーの会社に勤めてるものです。
様々な意見が既にございますが、私はお聞きする限りの内容での金利は安い印象をうけます。
弊社で取り扱っている金融機関様の金利で、新築投資マンションローンで1%台から。※団信含む
金融機関様によっても条件の違いはありますが、築1年以上経過の物件をすべて中古とし、中古物件は新築のに対して+1%以上の金利の上乗せが発生するのが普通だからです。
ただ、提示された詳しい条件はわかりませんがお見受けする限り物件の内容としてはイマイチだと思います。
以前分譲で完売させて頂いた川崎駅前の新築のワンルーム一戸あたり2500万前後でした(今はもう少し上がっていると思います)
神奈川でも川崎駅前や横浜駅前のように栄えているところもあれば、某大学の移転に伴い家賃収入が半分なってしまった淵●辺等、エリアによって差が非常に大きいです。
築古なのもあると思いますが駅近なのに合計金額が安すぎる点、
通常住宅ローンに限らず借入等をする際、一度に複数の借入をしようとすると急激な借り入れとして金融機関からストップがかかります。
金融機関様にもよりますが半年ほどのストップかかってから猶予期間があるので、質問者様のおっしゃってる一年以内というのは半年に二戸づつ買増しをするといった期間があるのではないかと思います。
ようするに金融機関様のご提案というのがお客様本位というより自分達の数字優先な思惑がみえるような気がします。
不動産投資はムリせず行える方にとっては良いものだと思っておりますし、最近では一般団信に加え、金利上乗せ無しで生活習慣病やガン保険がついたものもございます。
もし今回所有するのが始めてであれば、まずは一戸を一年ほどお持ちになって、家賃収入や税金、一連のお金の流れをみてから少しずつ増やすのがオススメです。
様々な意見が既にございますが、私はお聞きする限りの内容での金利は安い印象をうけます。
弊社で取り扱っている金融機関様の金利で、新築投資マンションローンで1%台から。※団信含む
金融機関様によっても条件の違いはありますが、築1年以上経過の物件をすべて中古とし、中古物件は新築のに対して+1%以上の金利の上乗せが発生するのが普通だからです。
ただ、提示された詳しい条件はわかりませんがお見受けする限り物件の内容としてはイマイチだと思います。
以前分譲で完売させて頂いた川崎駅前の新築のワンルーム一戸あたり2500万前後でした(今はもう少し上がっていると思います)
神奈川でも川崎駅前や横浜駅前のように栄えているところもあれば、某大学の移転に伴い家賃収入が半分なってしまった淵●辺等、エリアによって差が非常に大きいです。
築古なのもあると思いますが駅近なのに合計金額が安すぎる点、
通常住宅ローンに限らず借入等をする際、一度に複数の借入をしようとすると急激な借り入れとして金融機関からストップがかかります。
金融機関様にもよりますが半年ほどのストップかかってから猶予期間があるので、質問者様のおっしゃってる一年以内というのは半年に二戸づつ買増しをするといった期間があるのではないかと思います。
ようするに金融機関様のご提案というのがお客様本位というより自分達の数字優先な思惑がみえるような気がします。
不動産投資はムリせず行える方にとっては良いものだと思っておりますし、最近では一般団信に加え、金利上乗せ無しで生活習慣病やガン保険がついたものもございます。
もし今回所有するのが始めてであれば、まずは一戸を一年ほどお持ちになって、家賃収入や税金、一連のお金の流れをみてから少しずつ増やすのがオススメです。
A
回答日時：
2019/3/13 18:59:47
金利はあなたのスペックと、事業で決まるので、適切などない。
まあ、額が小さいから、融資は可能かと。(自分の家ローンでもってないですよね。)
ま、かなりリスクをとるんだね。
とは思いますがね。
まあ、額が小さいから、融資は可能かと。(自分の家ローンでもってないですよね。)
ま、かなりリスクをとるんだね。
とは思いますがね。
A
回答日時：
2019/3/13 12:25:56
築50年かぁ..。
イチかバチかの賭けの要素が大きいですね。
大規模修繕は何度か済んでいるのでしょうか。
修繕積立金は十分に貯まってますか？
元の所有者や他の部屋の所有者が管理費や修繕積立金を滞納してませんか？
築浅なら時期を見て売却して利益を確定できますが、それだけ古ければ買って早々に大規模修繕や建て替えを検討しなければならないかもしれません。
今までの管理状況がずさんなら待ったなしです。
その際、所有者の意見が一致しなかったり積立金が不充分だったりすると身動きとれなくなります。
古いマンションは修繕にものすごーくお金がかかりますよ。
また他の部屋も次々売り出されているような状況なら、残った所有者がババを引くことにもなりかねません。売りたい人は修繕費や解体費など出しませんから。
ローンならせめて十年ぐらいは黒字でまわらないと、損が出るわ売れないわ修理に金かかるわでは投資物件じゃなくてただの負債です。
それが見極められないと借金してまで買うのはものすごいリスクだと思うのですが。
イチかバチかの賭けの要素が大きいですね。
大規模修繕は何度か済んでいるのでしょうか。
修繕積立金は十分に貯まってますか？
元の所有者や他の部屋の所有者が管理費や修繕積立金を滞納してませんか？
築浅なら時期を見て売却して利益を確定できますが、それだけ古ければ買って早々に大規模修繕や建て替えを検討しなければならないかもしれません。
今までの管理状況がずさんなら待ったなしです。
その際、所有者の意見が一致しなかったり積立金が不充分だったりすると身動きとれなくなります。
古いマンションは修繕にものすごーくお金がかかりますよ。
また他の部屋も次々売り出されているような状況なら、残った所有者がババを引くことにもなりかねません。売りたい人は修繕費や解体費など出しませんから。
ローンならせめて十年ぐらいは黒字でまわらないと、損が出るわ売れないわ修理に金かかるわでは投資物件じゃなくてただの負債です。
それが見極められないと借金してまで買うのはものすごいリスクだと思うのですが。
A
回答日時：
2019/3/13 10:48:57
破綻しちゃって下さい。
なんでこれから始めようとしているのに、いきなり借金、
それも2600万も。
いつ返せるのか? やっていけるのか? 考えもしないの？
まあ、そんな頭がないんだろが。
築50年で1戸650万もする物件なんて、あり得ない。
事業というものはそういう失敗をたくさんしても、
俺はまだ諦めないと踏ん張った人だけが生き残るのよ。
なんでこれから始めようとしているのに、いきなり借金、
それも2600万も。
いつ返せるのか? やっていけるのか? 考えもしないの？
まあ、そんな頭がないんだろが。
築50年で1戸650万もする物件なんて、あり得ない。
事業というものはそういう失敗をたくさんしても、
俺はまだ諦めないと踏ん張った人だけが生き残るのよ。
A
回答日時：
2019/3/13 10:07:10
その条件（価格と物件に対しての融資可能額）で、1％台前半とは、貴方の銀行に対する信用力は高いと思います。
借地契約に関しては、更新要件をしっかりと確認しておきましょう。
余計な経費に注意しておきましょう。
ところでどこの駅でしょうか？
横浜や川崎で主要な駅なら、面白い案件ですね。
借地契約に関しては、更新要件をしっかりと確認しておきましょう。
余計な経費に注意しておきましょう。
ところでどこの駅でしょうか？
横浜や川崎で主要な駅なら、面白い案件ですね。
A
回答日時：
2019/3/13 06:14:48
表面利回りはあくまでのその家賃が入ればというもので、
空室であれば絵に描いた餅です。
そこから管理費、修繕積立金、融資の返済、固定資産税、都市計画税、
仲介手数料、登記費用、火災保険料、借地料、借地権の名義書換え料
その他を払えば、1年目は赤字という事も考えられます。
買った時点で赤字のものは、資産ではなく負債と考えます。
お勧めしません。
築50年というのは法定耐用年数を超えており、近いうちに建物の
解体や建て直しの問題が出てきますが、それには所有者の4/5の
賛成が必要で、簡単に話は纏りません。
その事が分かっていますので、売主は売り抜けようとしているのです。
空室であれば絵に描いた餅です。
そこから管理費、修繕積立金、融資の返済、固定資産税、都市計画税、
仲介手数料、登記費用、火災保険料、借地料、借地権の名義書換え料
その他を払えば、1年目は赤字という事も考えられます。
買った時点で赤字のものは、資産ではなく負債と考えます。
お勧めしません。
築50年というのは法定耐用年数を超えており、近いうちに建物の
解体や建て直しの問題が出てきますが、それには所有者の4/5の
賛成が必要で、簡単に話は纏りません。
その事が分かっていますので、売主は売り抜けようとしているのです。
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