教えて！住まいの先生

マンションを買ったら地獄です。
もうこれからは
買わない方がいいです。
賃貸がいいです。


この記事参照。

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年40万円が飛んでいく…相続放棄できない古マンションの悪夢
9/15(日) 10:00配信




「相続」発生時に対象となるのは、「お金」や「不動産」といったプラスの財産だけではなく、借金や未納の税金の支払い義務などの「負の遺産」も含まれます。

本記事では、司法書士法人ABC代表で司法書士の椎葉基史氏の著書、『身内が亡くなってからでは遅い 「相続放棄」が分かる本』（ポプラ社）から一部を抜粋し、資産だと信じて相続した「”負”動産」に苦しめられる「不動産相続難民」と呼ばれる人々の実態にせまります。





駅から徒歩30分以上、エレベーターもなく部屋は4階


リゾートマンション以外にも売るに売れないマンションはたくさんあります（関連記事 「10万円でも売れない…相続した「リゾートマンション」の絶望」 参照）。


東京都の峯岸達也さん（42歳）も売れないマンションに苦しんでいる1人です。


峯岸さんが相続したのは、広島県内にある築37年の分譲マンション。子供の頃、峯岸さんが暮らした家です。


峯岸さんは都内に自宅マンションをお持ちなので、広島に帰る予定はなく、空いた休みを利用して少しずつ遺品の整理をした後に売却しようと考えていました。


マンションとはいってもいわゆる昔の団地のような建物で、エレベーターもなく部屋は4階にあり、駅から徒歩30分以上かかる不便な場所にあります。ただ、それでも「多少の価値はあるだろう」と峯岸さんは高を括っていました。


ところが、いざ売りに出そうと地元の不動産業者に相談すると驚愕の事実が判明します。峯岸さんと同様に、売却を希望している同じマンションの物件が他に3軒あり、中には、180万円という破格で出しているものがあるにもかかわらずどれも全く売れる気配がないというのです。


売却は諦め、安く賃貸に出すことも考えましたが、古い物件ゆえに給湯器等の設備の老朽化もひどく、そのためにはリフォームが必要です。それには当然お金が必要で、その費用だけでも200万円以上はかかるそうです。


ただ、そこまでお金をかけてリフォームしても、ずっと入居者が現れない可能性だってあります。



「価値の見込み違い」で後から相続放棄はできない…


実際、このマンションは空き家が多く、特に最上階の4階は8部屋のうち5部屋が空き家になっているとのことですから、簡単に入居者が現れるとは到底思えません。


そうなると、リフォームに踏み切れないという峯岸さんの迷いはもっともでしょう。とはいえ、迷っている間も、マンションの場合は、管理費用と修繕費用の積立金が毎月発生します。


峯岸さんが相続したマンションは戸数が少ないので、一戸あたりの負担が大きく、その金額は毎月3万円を超えていました。もちろんそれ以外に固定資産税の支払いもありますので、このマンションを所有しているだけでも、年間40万円近くのランニングコストがかかってしまうのです。


もはやただでもいいから引き取って欲しい。それが峯岸さんの偽らざる心境だと言います。


峯岸さんの場合も、この物件の相続を放棄できないかというご相談だったのですが、残念ながら一旦承認した不動産の相続を、その価値の見込み違いを原因としてあとから放棄することは、家庭裁判所ではほとんど認められないのが現実なのです。


現在、峯岸さんは50万円というタダ同然の価格で売りに出していますが1年経っても未だ買主は現れていません。


しかも今後さらにマンションの老朽化が進み、万が一建て替えの話などが出てしまった場合には、積み立てた修繕費用では賄えない可能性もあるでしょう。その時に一体いくら払うことになるのか──。


そのことを考えると、恐怖さえ覚えてしまうと峯岸さんはため息をつきます。間違いの始まりは、安易に古いマンションを相続してしまったことです。


一見資産であるかのように見える不動産の相続というのは、このように実は、とても深刻な危険をはらんでいるのです。

椎葉 基史



https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190915-00023073-gonline-bus_all&p=2



新築マンションが「絶滅危惧物件」になりつつある理由
8/29(木) 6:01配信





● 新築マンションの 販売不振「2つの理由」

新築マンションの売れ行きが悪い。首都圏の供給戸数は、以前の年間供給10万戸時代の3分の1になろうとしている。その上、売れ行きの目安である初月契約率が7割を割り込むことが常態化しており、5割を下回る月も出ている。

これは、消費税の駆け込みで増えることが考えられる時期に起きている現象であり、事態は深刻に捉えた方がいい。それは開発事業者だけでなく、購入する一般の人にとっても暗い影を落とし始めている。

新築需要は確かに減退している。首都圏新築マンションの年間販売額は、2.5兆円前後でおおむね安定している。ゆえに、価格が上がると供給戸数は減る関係にある。アベノミクス以降、価格は高騰を続けており、その分だけ供給戸数が減っているのは事実である。

しかし直近の月間販売額は前年比で8～9割に過ぎず、純減し始めている。購入客が増えているときには供給戸数を当然増やすものだ。潜在的な顧客は1年や2年で大きく変わるものではない。来場客が少なく、成約する顧客も少なくなっているというのが実態なのだ。

要因は大きく2つあると思っている。1つは、価格が下がるリスクを顧客が気にしている点が挙げられる。私が会っている購入意思を持つ人たちから最も多く質問されるのが、「オリンピック後は価格が下がるのですか？」という質問だ。私は根拠のない愚問として、個別に答えることなく、本連載で書いたり、動画レクチャーで一蹴したりしているが、世の中の風潮は厄介なものだ。

もう1つの要因として、新築マンションの魅力の減退が挙げられる。マンションを建てられる立地は、戸建てと違って限られている。高い建物が建てられ、駅に近い土地でないと、集合住宅に住む意味がないからだ。こうした土地でまとまった敷地面積があるものは、採算のよいホテルやオフィス向けとして、高い価格で売れている。一方、マンション向けにはならなくなっている。


これを一等立地と言うならば、新築マンションでは二等立地の小ぶりな物件が増えている。よい立地でもなく規模も小さいと、新築分譲マンションの「らしさ」に欠ける。「らしさ」とは共有部分に多く現れる。立派なエントランス、周辺建物との距離感や空地割合が叶える景観や眺望、歩車道分離の敷地の余裕度などだ。専有部でも建築費が高いことから、設備や構造が「廉価版」になってきており、購入者の嘆きの声が多く聞かれるようになった。こうして魅力の減退が顕著になっているのだ。


●分譲価格は高いが儲からない 「分譲しない」事業が隆盛

分譲価格が高いと言われることもあるが、とはいえ、それでも供給側の事業採算は悪い。原価が高いからだ。原価は土地代と建築代になる。土地はホテルなどと競合するため、安く買うことは難しい。建築費は1980年代のバブル期以上に高く、当分下がりそうにない。仕入れ原価が高いので、販売価格が高くなるのは当然の話で、粗利を乗せてもその大半が広告、モデルルーム、販促資料などの販売管理費が高いため、採算を悪化させる。

最近は、販売管理費を下げるために、モデルルームをつくらないケースも増えてきた。新築も中古のように、竣工したものを現物で売るのだ。これまで、新築の販売センターでイメージ動画を観て、ジオラマで周辺との位置関係を確認し、1000万円以上の豪華なオプション付きのモデルルームを観て回ってイメージを膨らませてきた人にとっては、拍子抜けしそうなおもてなしになろう。

そんなお客様扱いに慣れている顧客相手に、総戸数の数だけ売り切らないといけない分譲事業は、採算の悪さからのコスト削減と売れ行きの悪化にジレンマが生まれている。

開発事業者にとって分譲事業の採算は悪いが、賃貸マンションの1棟売りの採算は悪くない。分譲では敷地規模が必要だが、賃貸は比較的小さくて済むので用地を仕込むこともできる。超低金利の中、1棟で購入する期待利回りは低く、販売価格は分譲事業より高いケースもある。賃貸マンション1棟売りの購入者は1人だから、区分所有のような不特定多数への広告やモデルルームも必要ない。事業の利益率から言って、今なら1棟売りした方がいい。


実際、着工の8割が分譲されていた20年前と比較して今は6割まで下がっている。着工はしてみたものの、区分所有で売ることをやめて1棟売りに切り替えているのだ。

そんな折、賃料水準は需給逼迫で切り上がっている。1棟売りもやめて、自社所有する開発事業者も増えている。事業性から言っても、当然の判断である。年間10万戸が飛ぶように売れていたのは昔の話で、もう時代は様変わりしている。

一方で利益率は低くても分譲事業を継続しようと努力する人も、中にはいる。理由の1つに、顧客ニーズに応えようとする心意気がある。財閥系については、その財閥信奉者がいて、供給を待っている人も多い。確かに、分譲事業は手堅い需要が一定量あるので、1棟売りのニーズは最近のニーズと言えなくもない。

マンションの供給大手7社で構成される「メジャー7」による供給は、全体の5割に近づいている。この大手が「売ってあげる」とそっくり返ってもおかしくない時代に、採算の悪い分譲事業を継続してくれる開発事業者を、私はしみじみとありがたく思っている。


（スタイルアクト（株）代表取締役/不動産コンサルタント 沖 有人）
沖有人

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