教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンのシュミレーションについて
夫45歳 年収700万円
妻40歳 専業主婦 (精神障害で高額医療費控除)
子10歳
3500万円＋α諸費用の新築一戸建て購入を検討中です。
自己資金は、2000万円です。
(それ以上は、生活が苦しくなるので)
あと、親からの住宅生前贈与1000万円も考えています。
変動金利 0.5％(10年おきに0.5％アップする？)
返済期間 35年
毎月の返済額 9万円以下
定年の時は、住宅ローン控除期間も終わっているので、その時に繰り上げ返済も考えています。
住宅ローン控除と総利息を含めた総支払額を考えた時のベストな選択が分かりません。
頭金をどれくらいにしたら良いか？
借入金をどれくらいにしたら良いか？
繰り上げ返済は、いつ頃にしたら良いか？
自己資金と住宅生前贈与を合わせた、3000万円を頭金にして、残りの500万円＋αを借入金とした場合どうなりますか？
ズバリ!こうした方が良い回答は出せそうでしょうか？
長文失礼しました。
妻40歳 専業主婦 (精神障害で高額医療費控除)
子10歳
3500万円＋α諸費用の新築一戸建て購入を検討中です。
自己資金は、2000万円です。
(それ以上は、生活が苦しくなるので)
あと、親からの住宅生前贈与1000万円も考えています。
変動金利 0.5％(10年おきに0.5％アップする？)
返済期間 35年
毎月の返済額 9万円以下
定年の時は、住宅ローン控除期間も終わっているので、その時に繰り上げ返済も考えています。
住宅ローン控除と総利息を含めた総支払額を考えた時のベストな選択が分かりません。
頭金をどれくらいにしたら良いか？
借入金をどれくらいにしたら良いか？
繰り上げ返済は、いつ頃にしたら良いか？
自己資金と住宅生前贈与を合わせた、3000万円を頭金にして、残りの500万円＋αを借入金とした場合どうなりますか？
ズバリ!こうした方が良い回答は出せそうでしょうか？
長文失礼しました。
質問日時：
2020/7/13 02:06:23
解決済み
解決日時：
2020/7/21 13:32:23
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 2538 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/7/21 13:32:23
この場合のカギはお子さんの教育費用ですね。大学までの費用を算出してライフプランを立ててください。
現金大放出で購入しても良いですが、税金や維持補修費用は考慮しなくてはいけません。お子さんが私立の学校に入り、一人暮らしする費用も念頭に置き、あなたの定年後の生活費の確保も必要です。
最悪現金を出し切って購入した後にあなたが亡くなった場合、無収入・無貯金で家を維持して住んでいくのは厳しいと思います。
住宅ローンは生命保険の一つだと考える事もできます。あなたに何かあった時には返済が免除されます。低金利の時代なので満額住宅ローンで借り、あなたが定年退職して収入が無くなった時に、繰り上げ返済してしまうのが良いのではないでしょうか。その際も保険として返済が可能な金額だけ残しておいても良いです。
その他の残り現金分は学資保険、積立型の保険や国債でも買って原価割れしない金融商品にしておいても良いです。
そう考えると頭金は０、借入は満額、繰り上げは定年時です。
実際は贈与分は使わなければならないので、現金分（頭金＋諸費用）は贈与の1000万になると思います。
あとは払えるかどうかと貯蓄の計画はFPに相談してライフプランを立ててみてください。
現金大放出で購入しても良いですが、税金や維持補修費用は考慮しなくてはいけません。お子さんが私立の学校に入り、一人暮らしする費用も念頭に置き、あなたの定年後の生活費の確保も必要です。
最悪現金を出し切って購入した後にあなたが亡くなった場合、無収入・無貯金で家を維持して住んでいくのは厳しいと思います。
住宅ローンは生命保険の一つだと考える事もできます。あなたに何かあった時には返済が免除されます。低金利の時代なので満額住宅ローンで借り、あなたが定年退職して収入が無くなった時に、繰り上げ返済してしまうのが良いのではないでしょうか。その際も保険として返済が可能な金額だけ残しておいても良いです。
その他の残り現金分は学資保険、積立型の保険や国債でも買って原価割れしない金融商品にしておいても良いです。
そう考えると頭金は０、借入は満額、繰り上げは定年時です。
実際は贈与分は使わなければならないので、現金分（頭金＋諸費用）は贈与の1000万になると思います。
あとは払えるかどうかと貯蓄の計画はFPに相談してライフプランを立ててみてください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/7/21 13:32:23
みなさん、ありがとうございました。
いろいろと勉強になりました。
回答
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A
回答日時：
2020/7/13 19:00:27
何のために頭金や繰上を考えてるんですか？
まずはそれ次第です
まずはそれ次第です
A
回答日時：
2020/7/13 10:56:00
借入は少ない方が良いですが
住宅ローン控除が現在10年間使えるので
その間はフルローンにしておけば良いと思います
これはローン残高の１％（3500万円なら35万円）が
税金から引いて貰える優遇措置です
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
10年たって控除が切れたら、繰り上げ償還するのが良いです
35万円×１０年＝350万円税金が安くなるのは魅力です
住宅ローン控除が現在10年間使えるので
その間はフルローンにしておけば良いと思います
これはローン残高の１％（3500万円なら35万円）が
税金から引いて貰える優遇措置です
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
10年たって控除が切れたら、繰り上げ償還するのが良いです
35万円×１０年＝350万円税金が安くなるのは魅力です
A
回答日時：
2020/7/13 10:14:51
ご自身の年齢とお子さん年齢考えると買うのに悩むといったころでしょうか。。
贈与は考慮しないで
自己資金2000万円のみと考え（他に貯蓄、教育費がある程度あるとして）
頭金なし（年齢的に借入条件では少し入れるようになるのかも）
60歳である程度の完済を目標
9万円×12ヵ月×15年 1620万円
他の回答者様にもありましたが、自己資金の2000万円は運用し
控除期間が終わった時に一度繰上げするか、まとめて残債を一括繰上げするかですが、年齢的に全てを完済するのは団信加入であればもったいないのかなとも。。
残債3~500万円ぐらいを残して、月返済を2万円ほどにして老後に支払うかかなと。
または、立地のよい資産価値が15年はあまり落ちない4000万円ほどの新築マンションを購入して15年後に3000万円程で売って買い替えるのも手かもですが1000万円近く管理費等で掛かるのでなんともですかね。。
専門家でないので、参考程度として下さい。
贈与は考慮しないで
自己資金2000万円のみと考え（他に貯蓄、教育費がある程度あるとして）
頭金なし（年齢的に借入条件では少し入れるようになるのかも）
60歳である程度の完済を目標
9万円×12ヵ月×15年 1620万円
他の回答者様にもありましたが、自己資金の2000万円は運用し
控除期間が終わった時に一度繰上げするか、まとめて残債を一括繰上げするかですが、年齢的に全てを完済するのは団信加入であればもったいないのかなとも。。
残債3~500万円ぐらいを残して、月返済を2万円ほどにして老後に支払うかかなと。
または、立地のよい資産価値が15年はあまり落ちない4000万円ほどの新築マンションを購入して15年後に3000万円程で売って買い替えるのも手かもですが1000万円近く管理費等で掛かるのでなんともですかね。。
専門家でないので、参考程度として下さい。
A
回答日時：
2020/7/13 08:53:46
頭金は入れない。住宅ローン控除を最大限に活用して、14年目から繰越返済。手持ちの2500万を年利3〜5%で運用して13年後に4000万ぐらいにする。そのお金で繰越返済。
A
回答日時：
2020/7/13 04:50:55
45歳なのに何故35年ローン？
20年か長くても25年ローンでしょう。
遅くとも65歳頃には完済出来るように計画するべきで、繰り上げ返済も5年分ぐらいであったら努力次第で可能かなと思いますが、それを遥かに超える15年分はまず無理では？
これから教育費が大きくかかるようになるお子さん抱えながらではあまり無理なさらないことをお勧めします。
あと、団信加入が必要となりますけど保険加入出来る健康状態でしょうか。
45歳での住宅ローンの契約では団信が大きく影響してくると思いますよ。
20年か長くても25年ローンでしょう。
遅くとも65歳頃には完済出来るように計画するべきで、繰り上げ返済も5年分ぐらいであったら努力次第で可能かなと思いますが、それを遥かに超える15年分はまず無理では？
これから教育費が大きくかかるようになるお子さん抱えながらではあまり無理なさらないことをお勧めします。
あと、団信加入が必要となりますけど保険加入出来る健康状態でしょうか。
45歳での住宅ローンの契約では団信が大きく影響してくると思いますよ。
A
回答日時：
2020/7/13 02:28:54
先の状況等は予測だけで絶対が無い
のでスバリと言う予測は立たない
賃貸30年と住宅ローン30年の差は殆ど無いに等しい
維持費３０経った家の劣化修繕費は
賃貸の方が費用負担は少ない
ボーナス払いが組み入れてませんがボーナスは無い勤めなんでしょうかね
持ち家等は30年経てばボロボロです老後にボロボロな家に居住したければ家購入すれば良い
現在の年齢で購入は避けた方が老後の為
のでスバリと言う予測は立たない
賃貸30年と住宅ローン30年の差は殆ど無いに等しい
維持費３０経った家の劣化修繕費は
賃貸の方が費用負担は少ない
ボーナス払いが組み入れてませんがボーナスは無い勤めなんでしょうかね
持ち家等は30年経てばボロボロです老後にボロボロな家に居住したければ家購入すれば良い
現在の年齢で購入は避けた方が老後の為
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