教えて！住まいの先生
Q 農振除外と農地転用について 週一程度、東京に通勤するスタイルのテレワーク移住を今後予定しています。
長野県のある場所で気に入った土地の購入を考えています。
農地（地目は畑、面積は約500坪）で、不動産屋さん曰く、農振除外と農地転用が必要です。
農振除外と農地転用により、分筆して約150坪程度は宅地にできる可能性はあるようですが、残り350坪程度は畑のままだそうです。
自分なりに調べているのものの、よく分からず、以下質問させてください。
1）畑350坪は、必ず畑作をしなければならないのでしょうか？しなければ罰則や行政の指導といったことがあるのでしょうか？家庭菜園は問題ないでしょうか？（出張がある仕事のため農業従事者になるのは少々難しいです）
2）将来的に畑の面積の一部を他人に売却することは可能でしょうか？
景色が良い土地でとても気に入っているのですが、、どうぞよろしくお願いします！
農地（地目は畑、面積は約500坪）で、不動産屋さん曰く、農振除外と農地転用が必要です。
農振除外と農地転用により、分筆して約150坪程度は宅地にできる可能性はあるようですが、残り350坪程度は畑のままだそうです。
自分なりに調べているのものの、よく分からず、以下質問させてください。
1）畑350坪は、必ず畑作をしなければならないのでしょうか？しなければ罰則や行政の指導といったことがあるのでしょうか？家庭菜園は問題ないでしょうか？（出張がある仕事のため農業従事者になるのは少々難しいです）
2）将来的に畑の面積の一部を他人に売却することは可能でしょうか？
景色が良い土地でとても気に入っているのですが、、どうぞよろしくお願いします！
回答
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A
回答日時：
2021/3/21 08:58:57
農振であることから当該地は市街化区域ではないでしょうね。
そうでない農地の住宅への転用は５００㎡までが最大です。
約１５０坪ですね。
例外で農家住宅の場合で１０００㎡です。
農機具倉庫とかが要るだろうという配慮からです。
残りの部分は転用できませんので農地のままです。
測量・分筆して５００㎡までが購入可能です。
農振除外には時間がかかりますよ。
〆日が１年に１回とか２回しかありませんので提出日次第では
１年とか半年留保されてしまいます。
その後、農地転用申請ですが、これもまた月に１度の〆日ですね。
〆日を過ぎると１ヶ月留保されてします。
許可は翌月の末頃です。
あと、気になるのが当該地は市街化調整区域では？
もしそうなら、都市計画法の許可も要ります。
都計法３４条をクリアしなければ農振除外も農転もできませんよ。
そうでない農地の住宅への転用は５００㎡までが最大です。
約１５０坪ですね。
例外で農家住宅の場合で１０００㎡です。
農機具倉庫とかが要るだろうという配慮からです。
残りの部分は転用できませんので農地のままです。
測量・分筆して５００㎡までが購入可能です。
農振除外には時間がかかりますよ。
〆日が１年に１回とか２回しかありませんので提出日次第では
１年とか半年留保されてしまいます。
その後、農地転用申請ですが、これもまた月に１度の〆日ですね。
〆日を過ぎると１ヶ月留保されてします。
許可は翌月の末頃です。
あと、気になるのが当該地は市街化調整区域では？
もしそうなら、都市計画法の許可も要ります。
都計法３４条をクリアしなければ農振除外も農転もできませんよ。
A
回答日時：
2021/3/20 10:01:08
土地家屋調査士+行政書士+司法書士を兼業している事務所に相談した方がいい。
A
回答日時：
2021/3/19 22:18:40
良いですね。
農業を行うことは良いことです。
日本の農地は、農地法という意地悪な法律が有って、購入には根性が必要になっています。
ただ、一方購入してしまえば、あとは野となれ山となれ、なので、楽勝ですね。
耕作放棄は行政指導止まりです。罰則はありません。
もし罰則があったら、日本の中山間部は罰則だらけになってしまいますね。
３５０坪では少ないですね。
面積要件として営農面積が０．５ヘクタール以上必要です。
通作要件として、農地のある市町村に居住すること
営農要件として、農業大学校で３年ていど修業なさって下さい。
これらの３要件を満たせば晴れて購入できますね。
はい、売ることは可能です。
ただ、購入できる人も３要件を満たしていないと買えないので、買う人は限られますね。
農地は買えば高くなりますし、売れば安くなります。
売買では儲からない、と思って下さい（中山間部の農地を空売りしたら儲かるかも、農地の空売りをどうやってやるかはちょっと問題がありそうですね）。
農業を行うことは良いことです。
日本の農地は、農地法という意地悪な法律が有って、購入には根性が必要になっています。
ただ、一方購入してしまえば、あとは野となれ山となれ、なので、楽勝ですね。
耕作放棄は行政指導止まりです。罰則はありません。
もし罰則があったら、日本の中山間部は罰則だらけになってしまいますね。
３５０坪では少ないですね。
面積要件として営農面積が０．５ヘクタール以上必要です。
通作要件として、農地のある市町村に居住すること
営農要件として、農業大学校で３年ていど修業なさって下さい。
これらの３要件を満たせば晴れて購入できますね。
はい、売ることは可能です。
ただ、購入できる人も３要件を満たしていないと買えないので、買う人は限られますね。
農地は買えば高くなりますし、売れば安くなります。
売買では儲からない、と思って下さい（中山間部の農地を空売りしたら儲かるかも、農地の空売りをどうやってやるかはちょっと問題がありそうですね）。
A
回答日時：
2021/3/19 19:19:57
「不動産屋さん曰く、農振除外と農地転用が必要です。」
農家であればその言葉だけで理解できるのですが、分からないようですので簡単に説明すると、農家でなければできない手続きで、しかも条件が厳しく難しい手続きということです。
どうしてもその土地を取得したいなら、下記のとおり不動産屋に質問してください。
「農家になるつもりはありませんので、売主が全部の筆を農振除外と農地転用してくれたら購入を検討しますが、できますか？」
不動産屋ができないと言えばそれ以上交渉できませんし、不動産屋ができると言えば農振除外と農地転用を待って購入すればいいだけです。
購入後の土地は農地ではありませんので、土地の一部を畑にする必要はありませんし、誰にでも売却できます。
農家であればその言葉だけで理解できるのですが、分からないようですので簡単に説明すると、農家でなければできない手続きで、しかも条件が厳しく難しい手続きということです。
どうしてもその土地を取得したいなら、下記のとおり不動産屋に質問してください。
「農家になるつもりはありませんので、売主が全部の筆を農振除外と農地転用してくれたら購入を検討しますが、できますか？」
不動産屋ができないと言えばそれ以上交渉できませんし、不動産屋ができると言えば農振除外と農地転用を待って購入すればいいだけです。
購入後の土地は農地ではありませんので、土地の一部を畑にする必要はありませんし、誰にでも売却できます。
A
回答日時：
2021/3/19 17:23:49
とりあえず農地は簡単には買えません。
たぶんあなたは条件満たせないから普通は買えないはず。
仮登記は買ったことになりませんしね。
あと農地は維持管理義務があります。
それとはっきり言って田舎の駅から遠い農地は
処分も難しいゴミみたいなもんです。
金払って買う意味がありません。
たぶんあなたは条件満たせないから普通は買えないはず。
仮登記は買ったことになりませんしね。
あと農地は維持管理義務があります。
それとはっきり言って田舎の駅から遠い農地は
処分も難しいゴミみたいなもんです。
金払って買う意味がありません。
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