教えて！住まいの先生
Q 土地境界上のブロック塀について こんにちは。 今月末に土地の決済を控えているものです。
その土地は古い住宅街にあり、隣地との境界に現在では違法な高さのブロック塀があり老朽化も進んでいるため、売主の責任において隣地と協議して引渡しまでに撤去いただくことになっています。
ただ、最近新築工事の設計者さんから
「撤去する塀が土留めを兼ねている可能性があり、撤去してしまうと土砂流出の可能性も考えられるのでそのあたりは売主さんと隣地の方でリスクも含め共有できているか確認した方が良い」
とアドバイスがありました。
隣地は最大で1mほどこちらの敷地より上がっているようです。
実際には不動産屋が対応しているので不動産屋に確認したところ、
「土砂流出のリスクは把握しているが全撤去で隣地と合意したので全撤去の予定です。なにかあればこちらで対応します」
と電話で回答ありました。
どうやら土砂流出など具体的なリスクまでは隣地と会話せず、全撤去の合意のみで進めようとしているようでした。
前置きが長くなりましたが、今後土砂が流出することで隣地の方は地盤沈下などのリスクもあると思いますし、こちらも土が入ってくることや、沈下の責任を新築工事のせいにされないかと不安になっています。
いま私の中では下記の案が浮かんでいるのですが、法的に効力は持たせたいなとも思っているので、アドバイス頂戴できませんでしょうか？
①私の最良案
・売主と不動産屋で隣地にリスク説明をし、撤去後のトラブルも売主と隣地の方で対応する旨の覚書を交わしたもらいこちらに被害が出ないようにする。
→覚書になると隣地の方も身構えてそれであれば撤去しないという話になりそうで不安な案ではあります。売主さんもある意味いつまでも責任を持たないといけないので躊躇するかと思ってます。
②土留め残置を認める案
・土砂流出リスクを考えて土留め部分は双方了解の上残しておく。
→こちらの土地が狭くなるので嫌ですが最悪仕方ないと思っています。ただ、残す場合はその残した土留に何かあった場合の責任は隣地の方に持っていただきたいと思っていまして、これもできればですがその話も今後のご近所関係を考えて売主さんのほうで対応いただきたいと思っています。
以上、宜しくお願い致します。
ただ、最近新築工事の設計者さんから
「撤去する塀が土留めを兼ねている可能性があり、撤去してしまうと土砂流出の可能性も考えられるのでそのあたりは売主さんと隣地の方でリスクも含め共有できているか確認した方が良い」
とアドバイスがありました。
隣地は最大で1mほどこちらの敷地より上がっているようです。
実際には不動産屋が対応しているので不動産屋に確認したところ、
「土砂流出のリスクは把握しているが全撤去で隣地と合意したので全撤去の予定です。なにかあればこちらで対応します」
と電話で回答ありました。
どうやら土砂流出など具体的なリスクまでは隣地と会話せず、全撤去の合意のみで進めようとしているようでした。
前置きが長くなりましたが、今後土砂が流出することで隣地の方は地盤沈下などのリスクもあると思いますし、こちらも土が入ってくることや、沈下の責任を新築工事のせいにされないかと不安になっています。
いま私の中では下記の案が浮かんでいるのですが、法的に効力は持たせたいなとも思っているので、アドバイス頂戴できませんでしょうか？
①私の最良案
・売主と不動産屋で隣地にリスク説明をし、撤去後のトラブルも売主と隣地の方で対応する旨の覚書を交わしたもらいこちらに被害が出ないようにする。
→覚書になると隣地の方も身構えてそれであれば撤去しないという話になりそうで不安な案ではあります。売主さんもある意味いつまでも責任を持たないといけないので躊躇するかと思ってます。
②土留め残置を認める案
・土砂流出リスクを考えて土留め部分は双方了解の上残しておく。
→こちらの土地が狭くなるので嫌ですが最悪仕方ないと思っています。ただ、残す場合はその残した土留に何かあった場合の責任は隣地の方に持っていただきたいと思っていまして、これもできればですがその話も今後のご近所関係を考えて売主さんのほうで対応いただきたいと思っています。
以上、宜しくお願い致します。
質問日時：
2021/5/31 18:04:52
解決済み
解決日時：
2021/6/3 17:00:43
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 288 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/6/3 17:00:43
共有なので 双方の負担が大きいと
合意が取れない事なります。
ブロック違法ってのはまぁ古い法律なんで問題もあるんですが＾＾
①ですと撤去して法面にするのか新しい土留をどちらかにつくるかは
かわりませんが一件落着。先方の負担が大きいと売値に響くか
合意がまとまらない可能性も。
その後は買った貴方が対処ってのが現実的かと。
そのままでもOKな状態で引き渡しなのか、なにがしかの土留を
自分のほうで作るのか。
（普通は売る都合で形状を変えるので隣地負担が生じると
合意が取れない）
②違法は
高さの問題なので
実務上現実的な案で思いつくのがブロックの頭カットして
一応形上適法にして（そうすればあなたの建築申請上は不都合は生じない）
そこから先は今後の状況で考える。
隣地にしてはこちら側の都合で責任を以降持たせるというのは
絶対納得しないでしょう共有なんだし。
実務だと 自分の敷地内に先に整備してもらうか
（売主負担なので結局売値にオン？）
その分値引いてリスク込みで安く買って 建てる時自分のトコに
やり直すか（合意は事前に取ってもらう）
ってのが多いかと思いますよ＾＾
作り直すってのが
合意が取れない事なります。
ブロック違法ってのはまぁ古い法律なんで問題もあるんですが＾＾
①ですと撤去して法面にするのか新しい土留をどちらかにつくるかは
かわりませんが一件落着。先方の負担が大きいと売値に響くか
合意がまとまらない可能性も。
その後は買った貴方が対処ってのが現実的かと。
そのままでもOKな状態で引き渡しなのか、なにがしかの土留を
自分のほうで作るのか。
（普通は売る都合で形状を変えるので隣地負担が生じると
合意が取れない）
②違法は
高さの問題なので
実務上現実的な案で思いつくのがブロックの頭カットして
一応形上適法にして（そうすればあなたの建築申請上は不都合は生じない）
そこから先は今後の状況で考える。
隣地にしてはこちら側の都合で責任を以降持たせるというのは
絶対納得しないでしょう共有なんだし。
実務だと 自分の敷地内に先に整備してもらうか
（売主負担なので結局売値にオン？）
その分値引いてリスク込みで安く買って 建てる時自分のトコに
やり直すか（合意は事前に取ってもらう）
ってのが多いかと思いますよ＾＾
作り直すってのが
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/6/3 17:00:43
皆様ご回答ありがとうございました。
この場でもいろんなご意見・ご感想出るということで、やはり当人同士で話し合うしかないと思っております。
より具体的にアドバイス頂けた方にベストアンサーとさせて頂きます。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2021/6/1 04:03:39
A
回答日時：
2021/5/31 21:45:49
大変ですね。
質問者様とお隣さんの話ですよね。
１，は意味が薄いです。
お隣さんが第三者に土地を売って、新しい地主が、そんな、覚書など知らない、と言われたら、終わりです。
第三者への対抗力が無いですね。何らかの物権の設定をしておかないといけないです。
日本は物権法定主義なので、法律が定める物権を設定しないといけないです（まあ、入会権の様な怪しげで悩ましい物権もありますが）。
２、に関しても、第三者が、しらんがな、と言われたらお終いですね。
こちらも、何らかの物権を設定しておかないと、なんともなりません。
土留地役権あたりが設定できるかもしれません。
質問者様とお隣さんの話ですよね。
１，は意味が薄いです。
お隣さんが第三者に土地を売って、新しい地主が、そんな、覚書など知らない、と言われたら、終わりです。
第三者への対抗力が無いですね。何らかの物権の設定をしておかないといけないです。
日本は物権法定主義なので、法律が定める物権を設定しないといけないです（まあ、入会権の様な怪しげで悩ましい物権もありますが）。
２、に関しても、第三者が、しらんがな、と言われたらお終いですね。
こちらも、何らかの物権を設定しておかないと、なんともなりません。
土留地役権あたりが設定できるかもしれません。
A
回答日時：
2021/5/31 19:40:17
①、貴方様が土地譲渡売買の前に既存道路の幅員と宅地周囲との
道路管理者や近隣周囲との地権者へ「筆界や境界線確定図」に土
地家屋調査士が作図に相違ないとの署名と捺印が境界に大切です。
そのうえで既存の擁壁留めは、建築基準法第19条に適合を求める。
②、土地の筆界や境界線確定のコン杭が確定を失くしては、既存
の塀も建替え約束も意味をなくします。尚、将来の覚書は、法的
な根拠は擁壁をL型で滑りや基礎支持も配慮の責任明確にさせる。
また、何れ後にだれが負担で何時まで完成の責任も明確にする。
道路管理者や近隣周囲との地権者へ「筆界や境界線確定図」に土
地家屋調査士が作図に相違ないとの署名と捺印が境界に大切です。
そのうえで既存の擁壁留めは、建築基準法第19条に適合を求める。
②、土地の筆界や境界線確定のコン杭が確定を失くしては、既存
の塀も建替え約束も意味をなくします。尚、将来の覚書は、法的
な根拠は擁壁をL型で滑りや基礎支持も配慮の責任明確にさせる。
また、何れ後にだれが負担で何時まで完成の責任も明確にする。
A
回答日時：
2021/5/31 18:18:08
現実的には、ブロック塀を撤去した状態で引き渡し→こちらの敷地内に逆L型擁壁を設置して万が一土砂が流れてきても建物にダメージが来ないようにすることです。
勿論、土砂が流れてきた場合の取り決めは隣地としておいた方がよいです。
②にしても、結局やらないといけないことは同じと思います。
勿論、土砂が流れてきた場合の取り決めは隣地としておいた方がよいです。
②にしても、結局やらないといけないことは同じと思います。
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