教えて！住まいの先生
Q 不動産屋に相談したら、土地家屋調査士をに聞けと言われ、土地家屋調査士に聞いたら、税理士に聞けと言われ、税理士に聞いたら不動産にと、
たらい回しにされてます。
下記の条件で図の様に分筆する時の広さについて質問です。
◆土地の西側は、南北に延びる４ｍ幅の公道に面している。
◆土地の南、東、北はそれぞれ隣家があり、抜け道や道路は無い。
◆土地を東西に縦割りにすると土地の東側は、旗竿地となる。
◆東の土地への通用として、土地の南側に4mの間口を設ける
◆東西ともに南向きで家を建築できる。
◆敷地面積の最低限度は100㎡
◆住所は京都府京都市
そこで疑問なのが、土地の評価額をだいたい同じくらいにしたい時、東西22m幅をそれぞれどれくらいで分けるのが妥当なのでしょうか？
例えば、
｢西側は、整形地て評価額が高いので、14m×9m、東側は、旗竿地で評価額が低く18m×13mが妥当｣等
精密な面積の割合は、分筆する時に測量し、決定するとして、私も旗竿地は、価値が下がると認識していますが、どれほど価値が下がるのかが無知です。
今回のような場合一般的な考え方で旗竿地と整形地では、だいたいどれくらいの割合で分けるのが妥当なのでしょうか？
南北で半分に分けるのが簡単なのかもしれませんが、私は分筆後、家を建てて住む予定です。
西向の家は嫌なので、この分筆方法で考えています。
聞く人によって意見がバラバラで混乱しています。よろしくお願いします。
下記の条件で図の様に分筆する時の広さについて質問です。
◆土地の西側は、南北に延びる４ｍ幅の公道に面している。
◆土地の南、東、北はそれぞれ隣家があり、抜け道や道路は無い。
◆土地を東西に縦割りにすると土地の東側は、旗竿地となる。
◆東の土地への通用として、土地の南側に4mの間口を設ける
◆東西ともに南向きで家を建築できる。
◆敷地面積の最低限度は100㎡
◆住所は京都府京都市
そこで疑問なのが、土地の評価額をだいたい同じくらいにしたい時、東西22m幅をそれぞれどれくらいで分けるのが妥当なのでしょうか？
例えば、
｢西側は、整形地て評価額が高いので、14m×9m、東側は、旗竿地で評価額が低く18m×13mが妥当｣等
精密な面積の割合は、分筆する時に測量し、決定するとして、私も旗竿地は、価値が下がると認識していますが、どれほど価値が下がるのかが無知です。
今回のような場合一般的な考え方で旗竿地と整形地では、だいたいどれくらいの割合で分けるのが妥当なのでしょうか？
南北で半分に分けるのが簡単なのかもしれませんが、私は分筆後、家を建てて住む予定です。
西向の家は嫌なので、この分筆方法で考えています。
聞く人によって意見がバラバラで混乱しています。よろしくお願いします。
質問日時：
2021/6/27 10:35:57
解決済み
解決日時：
2021/7/6 22:55:53
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 438 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/7/6 22:55:53
概算ですが旗竿地の評価を整形地の8割程度と仮定します。正確にはその土地個別によって行政に聞くしかありません。
8割とすると単純に面積割でＡとＢの土地の面積はＡ45％Ｂ55％となります。
全体の面積からＡＢそれぞれの面積を割り出します。
全体22ｍ×18ｍ 396ｍ2 Ａ45％ 178ｍ2 Ｂ55％217ｍ2
進入路のある面の長さからＡの土地の一辺は14ｍであることがわかっていますからＡの間口は178÷14 12.71ｍとなります。
自動的にＢの間口は22-12.71 9.29ｍということになります。
8割とすると単純に面積割でＡとＢの土地の面積はＡ45％Ｂ55％となります。
全体の面積からＡＢそれぞれの面積を割り出します。
全体22ｍ×18ｍ 396ｍ2 Ａ45％ 178ｍ2 Ｂ55％217ｍ2
進入路のある面の長さからＡの土地の一辺は14ｍであることがわかっていますからＡの間口は178÷14 12.71ｍとなります。
自動的にＢの間口は22-12.71 9.29ｍということになります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/7/6 22:55:53
いろいろ参考になる回答を頂きましたが、求めていた所の考え方を教えて頂きましたので、ベストアンサーに選ばせて頂きました。
回答
7 件中、1～7件を表示
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A
回答日時：
2021/7/2 07:52:39
回答にもあるように南北で割るのが良いと思います。
京都市内の半分は西側道路で間口はもっと狭いです。
間口が9ｍあれば中庭型の京都らしい家を建てることができると思いますよ。
京都には坪庭という文化があります。
あと、南北以外で土地を割る場合、他の相続人と調整難しいでしょうね。
京都市内の半分は西側道路で間口はもっと狭いです。
間口が9ｍあれば中庭型の京都らしい家を建てることができると思いますよ。
京都には坪庭という文化があります。
あと、南北以外で土地を割る場合、他の相続人と調整難しいでしょうね。
A
回答日時：
2021/7/2 07:42:19
「評価額」を同じくらいにの、「評価額」が何を示すかです。
実際の売り買いの価値を想定するなら、税理士や土地家屋調査士でなく、不動産鑑定士になります。
注意していただきたいのは、売り買いの価値で相談している途中で、さらっと固定資産税などの税金を持ち出してしまうと、「それはうちでは、、、」となってしまいます。
固定資産税の評価は市役所ですし、評価の目的自体が違うので、売買価格で半分くらいにあわせたつもりでも、確実にずれます。
実際の売り買いの価値を想定するなら、税理士や土地家屋調査士でなく、不動産鑑定士になります。
注意していただきたいのは、売り買いの価値で相談している途中で、さらっと固定資産税などの税金を持ち出してしまうと、「それはうちでは、、、」となってしまいます。
固定資産税の評価は市役所ですし、評価の目的自体が違うので、売買価格で半分くらいにあわせたつもりでも、確実にずれます。
A
回答日時：
2021/6/30 18:01:39
不動産関係の仕事をしている者です。 やはり相談するなら、建売もやっているハウスメーカーがよろしいかと思います。それか司法書士と土地家屋調査士、測量をやっているところに行けばよいと思います。 ここからは私の私的な意見です。 私は多くの建売、注文、新築物件を見てきて思うのは南北切の2区画が一番良いと思います。間口9㎝の土地の１戸建ては、沢山あります。 家を建てると例えば別添のようにもできます。
・黒い線は土地の境界線
・道路に面している赤枠は駐車スペース（余裕あり）
・緑の〇は植木をイメージ
・植木部分の前のスペースは庭
・青い枠は住宅
・青い枠の中のオレンジ枠はリビング
・リビングの庭に面した部分に大きな窓をつけると日差しは十分確保できる
・家から隣地までは1.5ｍ確保しています。
手書きで簡単に書いたものですがかなり余裕を持った配置です。
住宅も大きめに作っています。1階には玄関、リビングダイニング・トイレ・洗面・風呂のほかに１部屋作れるかも。
2階はトイレのほかに４部屋作れます。 なので住宅部分を少し狭くしたら庭はもう少し大きくできます。
旗竿地にするより良いかと思います。 本来なら、もう少し詳細な図面や写真などで説明するとわかりやすいかとは思いますが権利や費用も発生してくるのでこんなので失礼します。 私は京都から離れた場所にいますので京都の事情は分かりかねますが大きくは変わらないはずです。 旗竿地にこだわらず、最善の方法を相談されることをお勧めします。
・黒い線は土地の境界線
・道路に面している赤枠は駐車スペース（余裕あり）
・緑の〇は植木をイメージ
・植木部分の前のスペースは庭
・青い枠は住宅
・青い枠の中のオレンジ枠はリビング
・リビングの庭に面した部分に大きな窓をつけると日差しは十分確保できる
・家から隣地までは1.5ｍ確保しています。
手書きで簡単に書いたものですがかなり余裕を持った配置です。
住宅も大きめに作っています。1階には玄関、リビングダイニング・トイレ・洗面・風呂のほかに１部屋作れるかも。
2階はトイレのほかに４部屋作れます。 なので住宅部分を少し狭くしたら庭はもう少し大きくできます。
旗竿地にするより良いかと思います。 本来なら、もう少し詳細な図面や写真などで説明するとわかりやすいかとは思いますが権利や費用も発生してくるのでこんなので失礼します。 私は京都から離れた場所にいますので京都の事情は分かりかねますが大きくは変わらないはずです。 旗竿地にこだわらず、最善の方法を相談されることをお勧めします。
A
回答日時：
2021/6/27 16:41:21
均等に評価額を分けたところで実際にそこ額で売れるわけではないのが旗竿地の厄介なところ。
そもそも均等に分ける意味がわかりません。
無知が故の愚行の極みです。
そりゃたらい回しにされますよ。
そもそも均等に分ける意味がわかりません。
無知が故の愚行の極みです。
そりゃたらい回しにされますよ。
A
回答日時：
2021/6/27 16:29:33
不動産屋が価格を決めなければならないと思います。
自分なら旗竿地の竿の部分の価値はゼロ円として計算します。
自分なら旗竿地の竿の部分の価値はゼロ円として計算します。
A
回答日時：
2021/6/27 16:14:00
鑑定評価額の査定は不動産鑑定士です。
不動産鑑定士でなければ、答えはバラバラでしょうね。
（実勢価格と鑑定評価額で相談場所が違います）
ちなみに、報酬の提示をしましたか？
不動産会社にしろ税理士にしろ無償で相談できるとは思っていませんよね？
答える側にメリット(報酬)がないなら、たらい回しされますよ
不動産会社は売却を前提として相談にいくといころです。
相手は時間をかけて、価値がある知識と経験を伝えてもらうわけですから、売却をしないのであれば少なくとも「報酬を支払うので回答いただけませんか」というようなことを言わなければ門前払いです。
家を建てるなら、依頼するハウスメーカーが対応するかもしれませんけど。
不動産鑑定士でなければ、答えはバラバラでしょうね。
（実勢価格と鑑定評価額で相談場所が違います）
ちなみに、報酬の提示をしましたか？
不動産会社にしろ税理士にしろ無償で相談できるとは思っていませんよね？
答える側にメリット(報酬)がないなら、たらい回しされますよ
不動産会社は売却を前提として相談にいくといころです。
相手は時間をかけて、価値がある知識と経験を伝えてもらうわけですから、売却をしないのであれば少なくとも「報酬を支払うので回答いただけませんか」というようなことを言わなければ門前払いです。
家を建てるなら、依頼するハウスメーカーが対応するかもしれませんけど。
A
回答日時：
2021/6/27 13:24:36
東京の新築建売業者です。
その土地を購入したら、西道路付けの南北のぶつ切2区画で販売します。
評価額は同じです。
1区画(9ｍ ×22ｍ =198㎡、59.89坪)の間口が9ｍ ですから、建物を建てても余裕で南からの陽当たりは確保出来ます、南玄関も可能です。
又、地価が高く建蔽率&容積率が良ければぶつ切り3区画です！！
主様の敷地延長プランは、価値が下がりますし無断が多いです。
その土地を購入したら、西道路付けの南北のぶつ切2区画で販売します。
評価額は同じです。
1区画(9ｍ ×22ｍ =198㎡、59.89坪)の間口が9ｍ ですから、建物を建てても余裕で南からの陽当たりは確保出来ます、南玄関も可能です。
又、地価が高く建蔽率&容積率が良ければぶつ切り3区画です！！
主様の敷地延長プランは、価値が下がりますし無断が多いです。
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