教えて！住まいの先生
Q 地盤改良の費用について教えて頂きたいです。
HMで新築を建てる予定の者です。
地盤改良が必要ということで見積もりがあがってきたのですが、下記内容でした。
（土地は、40坪。建物は延べ床35坪（1F面積17坪）ほどの２階建てベタ基礎の家です。）
地盤調査結果に記載されていた内容：
・地盤調査の結果は、改良が必要。
・適応可能な地盤補強対策：「小口径鋼管 またはその他認定工法（但し、工法選定に際しては、○○○（地盤調査と地盤改良を実施する会社名）の判断となります。）」
暫くの検討の結果出てきた見積もりには、以下の内容が記載：
・地盤改良の方法は、鋼管杭を打つ「ハットウイング工法」。
・鋼管厚は4.2mm、軸径はφ101.6、本数は31本。深さは、2.5mが25本、4.25mが6本。
・見積もりの結果は約117万（税込み）。
ある程度の額は見積もりに含めておりましたが、、そもそもコストが高い鋼管杭ではない方法で何とかなりませんか、とHMの営業さんにも確認・お願いしてみたのですが、値下げ交渉してこの額になっていること、そして他の改良方法も打診してみたものの、この方法が最も安く、10年保障を付けることができるものだと説明を受けた、とのことでした。
ここで2点確認したいです。
①上記条件で地盤改良する場合、コストとしては一般的な範疇に入るものでしょうか。何かおかしな点はないでしょうか。もし何かコストを少しでも下げる方法がありましたらご教示頂きたいです。
②鋼管杭を複数打ってしまうと、その土地を売却する際に埋没物があるとして、資産価値が落ちる可能性があると記載されているサイトもあります。この上記内容で地盤改良をした場合、やはり土地を売る際にも資産の目減りは避けられないものでしょうか。
初めてのことで戸惑っております。万が一の不同沈下リスクを考えて、やるべきことはやっておきたいという気持ちはあるのですが、、、
ご教示の程、何卒宜しくお願い致します。
地盤改良が必要ということで見積もりがあがってきたのですが、下記内容でした。
（土地は、40坪。建物は延べ床35坪（1F面積17坪）ほどの２階建てベタ基礎の家です。）
地盤調査結果に記載されていた内容：
・地盤調査の結果は、改良が必要。
・適応可能な地盤補強対策：「小口径鋼管 またはその他認定工法（但し、工法選定に際しては、○○○（地盤調査と地盤改良を実施する会社名）の判断となります。）」
暫くの検討の結果出てきた見積もりには、以下の内容が記載：
・地盤改良の方法は、鋼管杭を打つ「ハットウイング工法」。
・鋼管厚は4.2mm、軸径はφ101.6、本数は31本。深さは、2.5mが25本、4.25mが6本。
・見積もりの結果は約117万（税込み）。
ある程度の額は見積もりに含めておりましたが、、そもそもコストが高い鋼管杭ではない方法で何とかなりませんか、とHMの営業さんにも確認・お願いしてみたのですが、値下げ交渉してこの額になっていること、そして他の改良方法も打診してみたものの、この方法が最も安く、10年保障を付けることができるものだと説明を受けた、とのことでした。
ここで2点確認したいです。
①上記条件で地盤改良する場合、コストとしては一般的な範疇に入るものでしょうか。何かおかしな点はないでしょうか。もし何かコストを少しでも下げる方法がありましたらご教示頂きたいです。
②鋼管杭を複数打ってしまうと、その土地を売却する際に埋没物があるとして、資産価値が落ちる可能性があると記載されているサイトもあります。この上記内容で地盤改良をした場合、やはり土地を売る際にも資産の目減りは避けられないものでしょうか。
初めてのことで戸惑っております。万が一の不同沈下リスクを考えて、やるべきことはやっておきたいという気持ちはあるのですが、、、
ご教示の程、何卒宜しくお願い致します。
質問日時：
2021/11/19 22:36:05
解決済み
解決日時：
2021/11/21 16:19:34
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 1138 ｜ お礼： 50枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/11/21 16:19:34
117万円は安くありませんが、鋼管杭ですので、妥当な金額です。
指示地盤が2.5mから6mの深さにあるので、杭の判定だと思います。
小口径はRES-P工法などでも可能という事と思いますが、建築会社に相見積もりを出して貰っては如何でしょうか。
将来解体して更地に戻す場合は、抜かないと、地中産業廃棄物となります。
30本の鋼管杭の撤去費用は現在の工事では40万円から50万円は掛かりそうですね。
指示地盤が2.5mから6mの深さにあるので、杭の判定だと思います。
小口径はRES-P工法などでも可能という事と思いますが、建築会社に相見積もりを出して貰っては如何でしょうか。
将来解体して更地に戻す場合は、抜かないと、地中産業廃棄物となります。
30本の鋼管杭の撤去費用は現在の工事では40万円から50万円は掛かりそうですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/11/21 16:19:34
もっともクリアにご回答頂きましたためベストとさせて頂きます。
回答
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A
回答日時：
2021/11/20 14:33:47
全部は答えませんが一つだけ真実を伝えます。
鋼管杭だけ将来回収可能な工法だと思います。
セメントの改良は解体しなければならないので大きな機械が必要です。引き抜く事は出来ず破壊しなければなりません。
鋼管杭ならば同等またはそれ以上の杭打機械で逆回転させれば上がってきます。
他の改良方法は回収不可能です。
またセメントを使う為、土を汚します。住宅の改良には六価クロム溶出試験などはしませんが、セメントを使用すると稀に検出されます。発がん性物質です。
将来の資産価値を懸念するのであれば鋼管杭がベストの選択です。
鋼管杭だけ将来回収可能な工法だと思います。
セメントの改良は解体しなければならないので大きな機械が必要です。引き抜く事は出来ず破壊しなければなりません。
鋼管杭ならば同等またはそれ以上の杭打機械で逆回転させれば上がってきます。
他の改良方法は回収不可能です。
またセメントを使う為、土を汚します。住宅の改良には六価クロム溶出試験などはしませんが、セメントを使用すると稀に検出されます。発がん性物質です。
将来の資産価値を懸念するのであれば鋼管杭がベストの選択です。
A
回答日時：
2021/11/20 07:44:27
①、質問とする建物を設計施工で依頼は、直接に設計事務所へ貴方様
よりの設計監理委託ではないので、総て信じてお任せ選択です。其の
相場より高額の減額の意見を受けるかは、営業者の成績と関係します。
②、新築に転売建替え時の建設リサイクル迄は、配慮は如何でしょう。
柱状砕石地盤改良杭認定工法もあるがお勧めできないです。設計施工
と瑕疵責任保証法を盾に受け入れ拒否が住宅会社の常套手段手法です。
転売目的で将来の資産価値が下がる以前に建物の自沈問題が先決です。
よりの設計監理委託ではないので、総て信じてお任せ選択です。其の
相場より高額の減額の意見を受けるかは、営業者の成績と関係します。
②、新築に転売建替え時の建設リサイクル迄は、配慮は如何でしょう。
柱状砕石地盤改良杭認定工法もあるがお勧めできないです。設計施工
と瑕疵責任保証法を盾に受け入れ拒否が住宅会社の常套手段手法です。
転売目的で将来の資産価値が下がる以前に建物の自沈問題が先決です。
A
回答日時：
2021/11/19 22:49:55
割と浅い場所に、堅い地盤があると、ソイルセメントよりも鋼管杭のほうが安くなります。
まさに、そういった判定だと思います。
鋼管杭を打ったとしても、ソイルセメントしたとしても、解体するにはの資金が必要になります。
それについては、擁壁でも同じようなことが言えるだろうし
木造住宅よりも、軽量鉄骨造のほうが、解体費用は増加するし
軽量鉄骨造よりも、重量鉄骨造のほうが、解体費用は増加するし
鉄筋コンクリート造が、一番解体費用が高い。
しかも
複数年先の解体、処分金額は、今の段階ではわからない。
そうした情報もないままに、木造軸組み工法以外で建てている人が多いのも事実。
かと言って、耐震基準以前の建物と、その後の建物を比較すると、
耐震基準後の建物の方が高く販売できるというメリットもあります。
解体するのも、50年先の話なのか？100年先の話なのか？
今の段階で悩んでも仕方ないと思います。
まさに、そういった判定だと思います。
鋼管杭を打ったとしても、ソイルセメントしたとしても、解体するにはの資金が必要になります。
それについては、擁壁でも同じようなことが言えるだろうし
木造住宅よりも、軽量鉄骨造のほうが、解体費用は増加するし
軽量鉄骨造よりも、重量鉄骨造のほうが、解体費用は増加するし
鉄筋コンクリート造が、一番解体費用が高い。
しかも
複数年先の解体、処分金額は、今の段階ではわからない。
そうした情報もないままに、木造軸組み工法以外で建てている人が多いのも事実。
かと言って、耐震基準以前の建物と、その後の建物を比較すると、
耐震基準後の建物の方が高く販売できるというメリットもあります。
解体するのも、50年先の話なのか？100年先の話なのか？
今の段階で悩んでも仕方ないと思います。
A
回答日時：
2021/11/19 22:42:42
①敷地状況や建物構造によるのでなんとも言えませんが、一般的には100-150万円程度かかります。
そういう意味ではまあ範疇内では。
②はい。
杭があると、新しく建てようとした際に
・既存の杭を避けての新たに打っての施行
・全部抜いて新たに対策しての施行
のいずれかが必要になるので、その分価格は落ちやすいです。
しかし、土地の資産性ばかりで本来の住まいがダメになってはいけないでしょう。
住宅とはそもそも住宅であり、資産性はあまり高くないと考えるべきです。
そういう意味ではまあ範疇内では。
②はい。
杭があると、新しく建てようとした際に
・既存の杭を避けての新たに打っての施行
・全部抜いて新たに対策しての施行
のいずれかが必要になるので、その分価格は落ちやすいです。
しかし、土地の資産性ばかりで本来の住まいがダメになってはいけないでしょう。
住宅とはそもそも住宅であり、資産性はあまり高くないと考えるべきです。
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