教えて！住まいの先生

よい住まいになると良いですね。
限度額は、①総年収と②返済比率、③ローンの金利を元に計算されます。

それから、頭金や諸費用で100万以上のお金がローン外でかかります。
手持ちの預貯金無しではそもそも購入の際に破綻しかねないので、ご注意下さい。
諸費用をローンにする事も可能ですが、その場合は当然、本体の住宅ローンの限度額は下がります。また金利も大抵上がります。


最初にお聞きします。毎月いくらの住宅ローン返済なら生活できますか。
（返信しなくて良いですので、考えて下さいね。）
限度額は、それ以上借りられない額ですから、できるだけ高く売りつけたい人が、「ここまでならローンが組めますよ」という金額である事を言っておきます。

話を戻します。
詳細な計算式は後述しますが、年収180万で、35年ローンであれば、
11,670,000（金利1.8%）月々返済額37,500円（返済負担率25%） 〜
17,330,000（金利0.5%）月々返済額45,000円（負担率30%）くらいです。

金融機関やローン種別でだいぶ変わります。
特に負担率を多くみてもらえる金融機関が、借入上限が高くなります。
フラット35が高くなりがちなのは、年収がそれほどなくても負担率上限が緩めであるためです。

最近は40年50年ローンなどもあるようです。
そこまでとなると、返済が重いです。
（利率も少し上がり、返済の進みが遅くなり、結果として利息が大きくなりやすいです。）
ですので借入できるとしても、私個人的にはオススメ出来ないです。
が、どうしても必要であれば選択肢に入れても良いのかも知れません。



注意点になるかはわかりませんが。

①のため、ボーナスを含めて年収を上げること。
例えば、登用などで収入が4月から増えた場合は、１年待って１月〜１２月までをしっかり収入に反映させた方が有利です。

同居のご家族（親や配偶者や子供）の収入を合算して、二人の年収で計算させる方法もあります。
ただし、その場合は必ず「月々返せる額に設定されているか」より厳しく判断して下さい。

②の返済負担率は、各金融機関が借りる方の個々人に対して設定しているマスクデータです。
例えば25%が上限で、年収180万であれば、年の返済額が年間45万までとなります。30%であれば54万円までです。
ここに借金や他の月賦払いなどがあれば、その分を差し引いて計算します。
年10万の借金があれば、45万-10万=35万です。
金融機関への申込の前に、他の借金があれば返済しておきます。完済証明書まで発行して貰えればより確実になります。


③のローンの金利は、その金融機関で取扱をしているローンの金利です。
変動金利でいくら、固定金利でいくら、期間固定型で。
頭金の比率、団信の種類や手数料の形などで。
いろいろなパターンがあります。
借りたいパターンの審査時の金利で審査されます。
金利が低い方が、月々の返済額が減ります。
つまり、より多く借りられる訳で、融資限度額は高くなります。
長期間にすれば、やはり月々の返済額が減り、限度額は上がります。

①②③から、仮に年収180万、返済比率25%〜30%ですと、返済額はこうなります。
25%の年45万＝月37,500 〜
30%の年54万＝月45,000 まで。

ここに35年。ざっくり、変動金利0.5%〜1.8％くらいと仮定してみます。

11,670,000（1.8%）月37,500〜
17,330,000（0.5%）月45,000
このあたりが、試算して出せるローンの融資限度額となります。

理論だけの話で、あくまで概算なので、実際の限度額はやはり金融機関への相談からスタートして下さいね。

25%などの計算式に関わる話は出ないでしょう。マスクデータなので。
ですが、1700万くらい借りたい、諸経費は出せる（出せない）、などの条件を伝えてみましょう。
相談した上で、はなから通りそうにない時は、審査する前に教えてもらえるかと思います。


余裕があれば、借りられる金額ではなく、生活スタイルやライフプランに合わせたローン種別を選ぶ方が良いです。

なので、住宅取得を考えた時点で、「いつからいつまで」「どんな家を」「どんなローン返済プランで」取得するかを調べて選び、そのために準備していくのが本筋かと思います。

もし、早急に必要なので無いならば、もう少し調べていろいろ比較して選び、選択肢に自信を持っていけるようになると良いですね。

いずれにせよ、質問者さんが良い住まいを取得されて、それ以降を幸せに暮らせますように願っています。
頑張って下さいね。

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