教えて!住まいの先生

Q 家を購入したいと思っています。中古で探していますが、価格により新築も良いかと思っています。しかし固定資産税の事もあるので、今のところは中古を検討中です。

物件価格はいくらぐらいまでが妥当と思われますか?

旦那46才、手取りは毎月30万ちょっと。
年2回のボーナスは夏と冬の合計で40万です。子供はまだ4歳です。子供はこれ以上増えません。私は39歳なので、高齢出産のリスクを犯したくないので、、、
私は今訳あって無職ですが(妊娠と同時に結婚、引っ越したため離職。無職では保育園に入れなかったので、私が子供を見ていました)ようやく子供が幼稚園に行き出したので、パートを始めようと思っています。まずは週3くらいで3hから4hをと思っています。そう都合よくこちらの働き方は通らないと思っているので、あくまで、こちらの希望です。
そういうわけで、今は旦那の収入だけで生活しています。
現在の生活費は、
★固定費★
家賃10.3万円(管理費、ガレージ代込み。ネットは無料で使い放題)
旦那こづかい30,000円
車保険6000円
携帯代7000円(二人で)
コープ共済9500円
★流動費★
食費(外食込)53,000円から65,000円(旦那の昼代と、コーヒー代も含む←缶コーヒーではなく、家でインスタントの物を入れて水筒で持参)
日用品20,000円(幼稚園費と家族の衣服代、美容院代、子供を遊びに連れて行った時の代金含む)
電気5000円
ガス4500円
水道2500円〜3000円(一ヶ月あたり)
ガソリン3000円(旦那が節約と運動のため自転車で出勤しているため、安いです。毎月ではなく、減ったら3000円分入れるという感じ)
このような感じです。
投資などはしておらず、ただ普通貯金に800万円、定期に1,000万円あります。
このような状況で、どれぐらいの物件価格にしようか悩んでいます。
大阪府です。この辺りの物件価格は新築で、2500万〜と言ったところです。

ご意見を聞かせて頂けたら嬉しいです。
質問日時: 2022/5/24 14:57:45 解決済み 解決日時: 2022/7/25 21:25:34
回答数: 9 閲覧数: 638 お礼: 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/7/25 21:25:34
珍回答ばかりで笑えますね。

頭金を入れて月々の負担を下げるとか、60歳までに完済する計画とか全く意味がわかりませんのでそういうのは、無視しましょう。

まず、今は頭金を入れなくても基本的に金利は変わりません。変わるのはフラット35とソニー銀行くらいです。
支払い年数を短くしても金利は変わりません。
それであれば、最も借り手に有利な条件で借りればいい話です。
つまり、フルローンの35年です。じょうけんがひきだせなならその時に考えればいいです。

そうする理由は、団信の恩恵を最大化する、超低金利をフル活用する。の2点です。

次に、予算上限は必要ですが、安い地域の安い物件は避けましょう。資産価値の低いものを買う理由はありません。
逆に支払いきれそうだと思う上限ぎりぎりの人気のある高い場所の物件にしましょう。もしくは、これから開発されることがわかっている地域ですね。
大阪でその相場であればかなり望みの低い場所のような気がします。100平米で土地代が1000万とかですよね。もう少し発展した場所でかつ駅徒歩10分以内がいいでしょう。

大きな買い物ほど出口戦略が重要です。日本人はリセールというとすぐに、ロマンが無いとか、確実じゃないことは考えてはいけないとか言いますが、そういう人たちを出し抜いていい思いをしましょう。
値下がる可能性が高いとわかっているものに投資するのは愚の骨頂です。住宅も車も投資であることを認識しましょう。

次に、一戸建てなら築15年から20年くらいの中古が圧倒的に資産価値が高いです。日本人の新築信仰と税制上の耐用年数に惑わされて歪な相場が形成されているので、それを逆手に取るのが王道です。こんなに簡単なコスト削減方法はありません。日本人がおばかさんだからこそ発生している現象です。

最後に、貯金はインフレリスクに晒されて大幅に目減りしているので投資に回しましょう。それだけあれば、全力で確定拠出年金とつみたてNISAと、子供のジュニアNISAですね。全部入れたところでたいした額にはならないので、投資しながら数年かけて勉強すればいいです。生活防衛資金以上を貯金することは、資産が減っているということを理解しましょう。この後のイベント次第ですが、500万も現金があれば十分だと思います。

拠出先は米国株インデックス、先進国インデックス、全世界インデックスのいずれかの信託報酬0.2%以下のものしておけばいいです。

さて、これらを実践したとしていくらくらいが目安かですが、3500万円くらいが丁度いいと思います。数十年先に不測の事態が発生して売却しないといけなくなっても、購入額と大差なく売却できる可能性があり担保能力が高いです。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2022/7/25 21:25:34

大変勉強になりました、他の方とは違う意見でなるほどと、思いました。投資信託、始めました。

回答

8 件中、1~8件を表示

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A 回答日時: 2022/5/30 00:47:34
貯金は全て使わんほうがいいな、これから先何かあるかわからんし、

中古でいいんじゃね
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A 回答日時: 2022/5/25 13:26:43
給与を貰う仕事をしているのであれば、
65歳までに完済できるような金額が望ましいですね。
46歳ということは、残り20年もないです。
退職金や生命保険の積立などがあれば、それを回すのも一つ。
ただ、65歳時点で現金3000万は欲しいですね。
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A 回答日時: 2022/5/25 12:56:08
1800万円はお子さんの教育資金やふたりの老後資金、自動車購入費用の為に手を付けない方が良いでしょう。家を購入すれば固定資産税と修繕費がかかるようになり、家が大きくなる分一般的に光熱費も増加する事に注意しましょう。

その上で可能な限りの安全策を取るとして、現在の家賃と同等で夫が60歳になるまでにローンを払い終えられる事を前提に、月1万円くらいの固定資産税がかかり、修繕費として1万円ずつ積立てておくとすれば、

(10-1-1)×12×14=1344万円になります。

ここから14年間の金利分を引いたら1200万とかじゃないですかね。これを基準に夫が何歳になるまでローンを払えるのか、妻がどれくらい働く事が出来、どれくらい収入が得られるのかを加味して増額すれば良いでしょう。仮に2500万円の物件にするなら基準の2倍以上頑張らなくてはいけないという事です。期間を2倍にするのか、月々の返済額を2倍にするのかは相談が必要ですが。

気になるのは月にガソリン代3000円も乗らない自動車です。その程度しか乗らないなら、思い切って手放す事は出来ないのでしょうか。保険税金、車検費用、ガレージ費用、買い替え費用を考えたら公共交通機関とレンタカーの方が安くなるでしょうね。
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A 回答日時: 2022/5/25 07:58:42
ひとまず今の支出で3万位は貯金できていますよね。
奥様が働きだから10万近く貯金できるでしょうし、今の家賃と同じくらいと考えてみてはいかがでしょうか?もちろん固定資産税はプラスされますが、それくらいはしょうがない。
そうなると20年ローンで2250万ほどがベスト。流石にそんな安いとこはなかなかないので、頭金を500万だけ入れるか、25年ローン2600万位にするかですね。
流石に70歳くらいまでローンがあるときついんじゃないかな?と思います。やっぱりせめて65歳までがいいかな。
私も39歳ですが、最近すごく疲れるし、子どもからもらった風邪などなかなか治りにくくなりました笑
仕事も最初からガツガツは難しいと思うので最初は5万くらいで考えた方がいいでしすし、奥様のパート代は全部貯金できる生活をされた方がいいです。
ご主人の年齢が高いので無理のないローンにしないと後々苦しくなると思います。
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A 回答日時: 2022/5/24 16:33:24
貯蓄はあっても、老後資金、教育資金、生活防衛資金を考えたらあまり自己資金として考えない方が良いですね、転居時の諸費用に使う程度でしょう。

住宅ローン金額は60歳までに完済出来る金額、返済額は現在の家賃10.3万円として1,800万円以内の金額。
(10.4万円×12ヶ月×14年=1,747万円)

上記のとおり、自己資金無しとすれば、購入物件も1,800万円以内でしょうか。

ざっくりですが。
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A 回答日時: 2022/5/24 16:09:52
光熱費めちゃくちゃ安いですね。500万ぐらい頭金払って2000万ぐらいローンくんだら。余裕あるぐらいが良いかと。
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A 回答日時: 2022/5/24 15:53:15
ご主人の年齢が高めなのと
お子さんがまだ小さいので
そのあたりを考えると
2500万くらいまでにしておくと
安心かなーと思います。
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A 回答日時: 2022/5/24 15:33:16
2500~3000万ぐらいがいいんじゃないでしょうか。

それ以上となるとローンの返済が大変ですよ。
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