教えて!住まいの先生

Q 住宅購入の経験のある方のお知恵を貸してください。 兼ねてから住宅購入を考えている者です。 世帯情報としては、 夫(地方公務員)28歳 年収600万

妻 (地方公務員)35歳 年収500万
通帳上での貯金額300万位
(学資目的で始めたドル建終身+給与から自動的に積み立てる私的年金含めると800万位)
長男 6歳
長女 2歳
※3人目は予定していません

夫の両親(義父定年後管理職マンション残債2700万(査定では売却額平均3300万)+別邸家賃、義母は専業主婦)別居
妻の両親なし

となります。
夫婦ともに家を空けることの多い職でして、子供を見てくれる人が近くにいてほしいという夫婦共通の意識があります。
ので、

①夫の両親の住む家(横浜市内)の近辺で単世帯
②もっと土地の安い場所で二世帯住宅(双方の意思により完全分離型を希望)

の2パターンで同時進行しています。

まず建売か、注文かで始まり夫が住宅展示場に行きだし、夫の意思は「建売は嫌。構造に不安のないHMがいい。間取りはある程度拘りたい」という結論になりました。
私の意志としては「普段の生活を苦しいものにしたくない。HMほどの安全性はないにしても、堅実な額の家にしたい。貯金がそんなに貯まるなら(後述します)定年後に小さい家をキャッシュで買えばいい」という感じです。

夫がとあるHMで紹介されたライフプランナーと何度か話し合いをしてキャッシュフロー表を作った結果、

ペアローン借入6700万で試算しましたが、固定資産税、10年ごとの住宅維持必要額、育児教育額諸々と照らし合わせても全然余裕です。
ご主人が定年するころには一億近く貯金できてます。
借入7000万以上でも問題ないと思います。
と言われ、さらに
円崩壊に備えてドル建て終身をご主人も入りましょう。
保険の見直しもしましょう。

と言われ結局そのLPの所属する保険会社に死亡・傷害全部鞍替えしました。
見直した結果、死亡・傷害については今までより数千円安くなりましたが、結局ドル建てを新たに入ったため、支払い金額は跳ね上がりました。
(ドル建てだけで35万/半年払い です)

これでも土地の値段・住宅の値段併せると足りない、とHMからは言われ夫もどうしようか、と頭を抱えているところです。

私としてはそもそも6000万以上借入することも不安です。
さらにペアローンとなるとリスクも2倍…
せめて4000万半ばくらいに留めてほしいのですが、当然主人の希望するHMでの注文住宅は無理ですのでこの不安を話してもあまりいい顔をしません。

そもそもLPの提示した試算も懐疑的で…最近お金のことばかり考えてしまって気が滅入って仕方ありません。

お金周りのことをセカンドオピニオン的にもっと客観的に試算してくれる第三者に相談したいのですが正直疑心暗鬼に陥ってしまっていて何を信じたらいいのかわかりません。

ペアローンありきでの話なので私が契約に首を縦に振らなければ進みはしないのですが、夫との関係悪化にも繋がりそうで毎日が不安です。

住宅購入経験者様、
ご夫婦で双方の意見が別れたとき、どのようにして折り合いをつけていきましたか?
また資金面での相談を客観的に受けてくれる窓口はどこがおすすめですか?

この辺をご教示いただけましたら幸いです。
長文となり大変失礼いたしました。
補足

追記
現在は月75000円(駐車場代込み)の賃貸に住んでいます

質問日時: 2022/9/12 10:54:49 解決済み 解決日時: 2022/9/19 10:06:56
回答数: 9 閲覧数: 715 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/9/19 10:06:56
意見が合わないときはとにかく話し合うしかありません。

高い買い物です。

私達夫婦も初めは屋根さえついてればいいよね、であれば費用抑えていこう、という感じで折り合いがついていました。

しかし、いろいろとお話を伺うと、性能のよいおうちのほうが、快適で光熱費も抑えられ、長持ちする、ということがわかり、多少お金がかかってもいいので、性能のよいおうちを建てようと言うことになりました。

その間はやはり、お金のことで意見が別れることがありましたが、おうちを建てる理由の一番は何か?を常に考えて、お互いがそれに向かうように話あって、解決しました。

資金面について、どこに相談すればいいか?はわかりません。

代わりに私の見解を書きます。

お二人とも地方公務員で世帯年収1100万円、今後の年収の伸びも考えると、年齢的にも6700万の住宅ローンは全然大丈夫だと思います。

まあ、それよりも、実際の月々の支払いですよね。

頭金なしフルローンの場合、6700万借入、固定金利1.5%、35年で月20万、40年だと月18万。

頭金700万で6000万借入、固定金利1.5%、35年で18万、40年だと16.5万。

こんな感じになると思います。

月々のお二人の手取りはいくらくらいになるのでしょうか?
50万くらいになりますか?
公務員ですので、ボーナスもあると思いますし、全然余裕だと思います。
退職金もしっかりありますので、まったく問題ないでしょう。

そんなことよりも、利害関係のあるライフプランナーに保険の相談してはいけません。

住宅ローンを借りる場合は団体信用保険に加入することになります。
亡くなれば、住宅ローンはチャラです。
それなのに、終身でしかも、わざわざドル建てで入るのはありえません。
保険を受けとるときに円高だったらどうするのでしょう?
もちろん、円安になってればよいですが、受けとるときに為替がどうなってるかわからないのは、そちらのほうが不安ではないでしょうか?

保険と投資は一緒に考えないほうがいいと思います。

ちなみに円が崩壊するといいますが、日本は対外債務のない国です。
それよりも、対外にたいして債権を沢山持っています。
債務国が破綻することはよくありますが、債権国が破綻するなど、ありえません。

もし、よほど円が心配ならせめて外貨預金をしましょう。
ドル建て保険は為替手数料がめちゃくちゃ高いですので。

保険は団信を基本と考えて、それでカバーできないものを定期保険と医療保険でカバーしましょう。

これだけで、かなりの節約になりますし、保障は充分です。

あとは住宅ローン減税で所得税住民税が税控除されるのがとても大きいです。

13年で約350万~400万ほどの税控除があります。

いろいろとお金のことで心配されると思いますが、注文住宅、高いですが、やはりいいですよ。

高い買い物ですので、後悔のないようにしたいものですね。

ちなみに私はかなり予算オーバーしましたが大満足でした。

家作り、がんばってください!
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質問した人からのコメント

回答日時: 2022/9/19 10:06:56

皆様ご回答ありがとうございました。
とても勉強になりました。
夫とも話し合ってドル建てはなんとか初回払い前に解約できました。
お互いの希望をすり合わせてしっかり詰めていきたいと思います。

沢山の素晴らしいご回答をいただけましたが、FPに解約を引き止められたときに理由としてこちらの方のご意見を参考とさせていただきました。また具体的な数字でのご回答、本当にありがとうございました。

回答

8 件中、1~8件を表示

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A 回答日時: 2022/9/15 13:30:18
完全にカモネギさんじゃないですか。
順番に書きますね。

その年収なら多くても5000万くらいが妥当です。平均的な借入額は年収の4〜5倍です。

そのFP、どこからお金もらっていると思いますか?紹介されるFPはハウスメーカーからの回し者です。

何を選ぶべきか?
比較的安い郊外で単世帯の住宅を建てるべきです。二世帯だと8000万くらいはかかると思います。なので3000万は出してもらわないときついでしょう。

じゃ、ハウスメーカーはどこを選ぶべきか。地震への強さは工務店でも十分に確保できます。許容応力度計算で耐震等級3にすればいいのです。住宅性能には耐震性の他、断熱機密性、メンテナンス性などがあります。パッシブ設計も重要です。
実は優良工務店ならば大手ハウスメーカーを凌駕する家が安く建築できます。

ちなみに、我が家は48坪、許容応力度計算で耐震等級3、Ua値0.35、C値0.1、全面無垢床で約3500万でした。
今は価格が上がっていますが、3000万出せば35坪ぐらいの性能、住設もりもりの家が建つと思います。

郊外で2000万くらいの土地に35坪の家がちょうどいいのではと思います。
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A 回答日時: 2022/9/13 14:43:10
不安があるなら自分が勉強するしかないでしょう。
将来のお金の計算は、いくらでもネットで調べられます。
自分が納得できるまで、自分でもやってみたら良いですよ。

家について、HMにこだわれば値段は高額です。
地元の工務店に頼めばもっと安くなりますよ。

ご主人は家の構造に不安があるのですよね。
そもそもあなた達は、「家の構造」について知識がどれほどあるのでしょうか。なぜ、地元の工務店だと構造的に、不安なのですか?

そのHMにしか出来ない間取りがあるからこだわるならわかりますよ。
でも耐震性とかの話なら、ちゃんと勉強すればよいだけです。

自分で勉強せず人任せ、ましてや知恵袋なんてどんだけ信憑性があるかもわからないもの(信憑性なんて0です)に聞いてないで、自分で勉強しましょう。
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A 回答日時: 2022/9/12 17:44:00
基本的にそのFPが正しいです
検算は簡単にできます

よくあるモデルケースの世帯年収600万30歳3000万ローンと比べると、

・ローンが3700万高い
・年収500万(手取400万)✕25年=1億多い

よってモデルケースより6300万楽勝です。
これがそのまま貯蓄に回るなら(モデル世帯も当然貯蓄はするのでそれに上乗せとなり)確かに一億を目指せます

恐らく自覚していないかと思いますが、あなた方はそれだけ強力な環境にいます。富裕層なんですよ

片働きになった場合の影響もすぐにわかります。
要はローンの差額3700万を相殺すればよいのだから、妻が手取400万で10年弱働けばよいです。パートで35年でもよいですね。どうとでもなります

ペアにしてもリスクは2倍にはなりません。誰の債務かは実生活には関係ないです。
団信や住宅ローン控除の都合で、リスクは単独よりも減ります

FPの試算に疑念があるなら、ひとつひとつの数字の裏を取りましょう。不安だ不安だとイメージで語っていても解決しません。
現に「4000万半ばなら」と変な発想をしていますよね。先の通り、一億といった数字が出てるんですから、2000万差に拘るのはズレています

ただ一点「これでも土地の値段・住宅の値段併せると足りない」は意味不明です
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A 回答日時: 2022/9/12 14:52:58
>ご主人が定年するころには一億近く貯金できてます。

ローン完済して1億貯金が貯まるというのは無理かと
ローン支払わなければ貯まると思いますが・・・FPというより営業っぽいですね

返済できるなら借りればいいと思いますが、その辺りはFPの言葉を鵜呑みにせず、夫婦で話し合うべきではないでしょうか
それこそ、夫婦で考えたキャッシュフローを独自に作るべきかと思います

不動産屋だけでなく、銀行側にも相談してみてはどうでしょうか?
貸せる、貸せない、を含め、実際に借りている方の情報などと比較して相談する事はできるのではないでしょうか
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A 回答日時: 2022/9/12 14:04:00
>とあるHMで紹介されたライフプランナーと何度か..........

これが全ての間違いの元です。
「HMで紹介されたライフプランナー」は、そのHMの家を売るのが仕事。
+自分のところの保険を売るのもね。
購入者(=貴方がたご夫婦含めて)が購入後に破綻しようと知ったこっちゃありません。

我が家は建ててから23年。
自分ちの山の当時樹齢80年の桧が主な材料です。
柱、床材ほとんど自分ちの桧です。
設計は知り合いの建築士(=図面屋)。
工事は地元の個人の大工。

基礎は業者がこんなに必要なの?
というくらい頑丈です。
建て替える時どうするの?
って聞かれたけど......
基礎をこのまま使って建てれば良いじゃん!
って返してます。

建築士に言われたのは...
あなたも20年経てば高齢者、トイレは車椅子で入れるように。
でした。

おかげでトイレは1坪(2畳)あります。
22インチのTVもついてます。
風呂は左官屋さんが石板(御影石)張って、腰から上と天井は桧貼り。

リビングには皮を剥いただけの桧の柱(丸いまま)が2本立ってます。
強度的には丸いままが一番強い。
角材にするために削るほど断面積が減る=強度が落ちる。
先端の細いところを基準に角材を作ると根元付近で断面積は半分になる。

大手のHMは、こんな家は建ててくれません。

資金は.....アホ亭主1本です。
鬼嫁様には出してもらってません。
キッチンは文句言われないように少し多めにかけました。
=鬼嫁様は何も言いません。

一度、HMとは関係の無い「建築士」と話をしてみればどうですか?

>また資金面での相談を......

絶対にHMとは無縁のところ。
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A 回答日時: 2022/9/12 11:50:07
新築住宅の安全性は、HM以外は劣っているということはありません。

プランナーの話は1意見として聞いておけばいいと思いますが、旦那さんはまるっきり信じてしまってますね。
高額ローンという判断もいいと思いますが、プランナーは責任とってくれませんので、自身でもリスクは覚悟されるというか、うまくいかない場合も想定された方がいいと旦那さんに言いたいですね。

保険に関してはカモられたとしか思えません。

ドル建てが悪いわけではないですが、夫婦揃って入るなんて、リスクは分散するものですよ。1人がドル建て、1人は円で貯金すれば、どっちに転んでもリスクは半分です。

堅実に暮らしたいというあなた様の感覚が安全だと思います。

ご主人とよく話し合うしかないと思いますが、難しいようなら、義両親に相談するとかできないですか。
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A 回答日時: 2022/9/12 11:32:28
00HTA8M

試算は試算。
参考にするもので、そもそも信じる物ではありません。

一緒に暮らす妻、ましてや妻と合算前提の予算であるのに、その様な態度の夫に気を使う必要はないかと。

それが出来ないなら、自分の見る目が無かったと諦めるしかないかと。
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A 回答日時: 2022/9/12 11:10:06
もそもそ論、第三者の意見を求めるところから改めるべき。
第三者にはあんたたちの家がどんなものだろうが興味ないし、責任も取らない。
自分たちのポリシーがなさすぎなことを自覚するべき。
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