教えて！住まいの先生
Q 新築一棟マンション投資 相続対策でと提案されています。（大手一部上場企業） 東京都郊外、JR新宿駅まで直通電車で約30分ほどで
駅近徒歩1分の場所に土地代64坪1.5億円、RC8階建て、1F2Fがテナント賃貸、3階〜8階まで1LDK全18室の新築計画を約6億円でされています。
35年テナント以外は家賃保証、建物完成後に直ぐに売却してオーナーチェンジしたとしてもマイナスにはならないとはっきり言われています。
他社の不動産鑑定士による査定額が約3年後の完成にも関わらず価格が6.2億円です。
担保に関しては購入物件、その土地だけの担保と息子である私の連帯保証人で銀行融資がほぼ満額降りたとのこと。頭金2.000万円あり。
はっきりとは言いませんが、ほぼノーリスクでの契約との事で12月の中旬に話がきて、土地の売主が少し急いでいるといい、また契約までの時間的猶予が無いとせかされている様に思います。（年内中に契約条件）
提案書を見て話しを聞く限りとても良い事しか無いように聞こえます。
そんな美味しい話しなら御社がその物件を購入して管理されたら儲かるではないですか？
とこちらが言ったら、担当者いわく本当にその位魅力的な物件なんですが弊社の営業方針として、それは禁止されているのでとのこと！
考案時間が無く、他社ではあるものの二番手、三番手がいるのでって、おそらく営業トークですよね？
表面利回り5.9%、実質利回り1.8%の想定です。
このような物件の話に詳しい方がおられましたらご意見を伺いたくお願い申し上げます。
注意しなくてはいけない点や、確実に確認しなくてはならない点など、どんな事でも構いませんのでアドバイスが頂けましたらとても有り難く思います。
長文をお読みいただきありがとうございました！
35年テナント以外は家賃保証、建物完成後に直ぐに売却してオーナーチェンジしたとしてもマイナスにはならないとはっきり言われています。
他社の不動産鑑定士による査定額が約3年後の完成にも関わらず価格が6.2億円です。
担保に関しては購入物件、その土地だけの担保と息子である私の連帯保証人で銀行融資がほぼ満額降りたとのこと。頭金2.000万円あり。
はっきりとは言いませんが、ほぼノーリスクでの契約との事で12月の中旬に話がきて、土地の売主が少し急いでいるといい、また契約までの時間的猶予が無いとせかされている様に思います。（年内中に契約条件）
提案書を見て話しを聞く限りとても良い事しか無いように聞こえます。
そんな美味しい話しなら御社がその物件を購入して管理されたら儲かるではないですか？
とこちらが言ったら、担当者いわく本当にその位魅力的な物件なんですが弊社の営業方針として、それは禁止されているのでとのこと！
考案時間が無く、他社ではあるものの二番手、三番手がいるのでって、おそらく営業トークですよね？
表面利回り5.9%、実質利回り1.8%の想定です。
このような物件の話に詳しい方がおられましたらご意見を伺いたくお願い申し上げます。
注意しなくてはいけない点や、確実に確認しなくてはならない点など、どんな事でも構いませんのでアドバイスが頂けましたらとても有り難く思います。
長文をお読みいただきありがとうございました！
質問日時：
2022/12/24 23:50:19
解決済み
解決日時：
2022/12/26 00:06:42
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 458 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/12/26 00:06:42
9年前に不動産投資を始めて8年前にFIREした大家です。
今の時期RCで表面5.9%は決して悪くはありません、平気で4%です。
不動産投資そもそも今良くないので私は一休み中ですが東京郊外RCで5.9%なら検討の余地はあるかと思います。
まず月々のローンの支払いが想定家賃の50%台で収まっているか？
エレベーターの月メンテ、改修費用、年間電気代がどう見積もられているかよく見て下さい。
何故自分達でやらないのかと言えば銀行が長期で貸さないからです、銀行は事業でいくらでも傾く企業に30年などの長期では貸しません。
又企業として社員を養うのにそれでは全く無理だからです。
作って売れば4割ぐらいは粗利、自分で所有したらその10分の1の利益にしかなりません。
他の人の与信で借りて作ればノーリスクだからです。
とは言え大家が利益ないと言えばそうでもありません。
今の時期RCで表面5.9%は決して悪くはありません、平気で4%です。
不動産投資そもそも今良くないので私は一休み中ですが東京郊外RCで5.9%なら検討の余地はあるかと思います。
まず月々のローンの支払いが想定家賃の50%台で収まっているか？
エレベーターの月メンテ、改修費用、年間電気代がどう見積もられているかよく見て下さい。
何故自分達でやらないのかと言えば銀行が長期で貸さないからです、銀行は事業でいくらでも傾く企業に30年などの長期では貸しません。
又企業として社員を養うのにそれでは全く無理だからです。
作って売れば4割ぐらいは粗利、自分で所有したらその10分の1の利益にしかなりません。
他の人の与信で借りて作ればノーリスクだからです。
とは言え大家が利益ないと言えばそうでもありません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/12/26 00:06:42
様々な方々から、このまま短時間でのアドバイス、大変有り難く感謝しています。
コメントをくださった皆様、ほんとうにありがとうございました！
これを機にしっかり学び先に進んで行く所存でございます！
回答
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A
回答日時：
2022/12/25 16:38:51
A
回答日時：
2022/12/25 10:50:03
A
回答日時：
2022/12/25 10:40:11
A
回答日時：
2022/12/25 09:22:23
家賃設定分かります？
A
回答日時：
2022/12/25 09:12:15
>マイナスにはならないとはっきり言われています。
言われただけで何の保証があるのでしょうか？
設定家賃は、周辺と比べて適正ですか？（高く設定している可能性もあります）
家賃保証とは、賃貸額を補償するものではありません。入居が悪いので家賃を５万円さげますと言うのはよくある話で、そうなると赤字になります。
実質利回り1.8%って、クズ物件です。自分は現金が余っていても絶対に買いません。
言われただけで何の保証があるのでしょうか？
設定家賃は、周辺と比べて適正ですか？（高く設定している可能性もあります）
家賃保証とは、賃貸額を補償するものではありません。入居が悪いので家賃を５万円さげますと言うのはよくある話で、そうなると赤字になります。
実質利回り1.8%って、クズ物件です。自分は現金が余っていても絶対に買いません。
A
回答日時：
2022/12/25 06:56:28
はっきり言ってそれで儲かるのは、建設会社です。
表面利回りで5.9%、実質利回りで1.8%は新築時の満室での計算
で有り、時間が経って家賃の値下がり分は計算していません。
建物はできたら終わりではなく、維持管理の費用も掛かります。
私が貴方の立場であれば、検討もしませんね。
表面利回りで5.9%、実質利回りで1.8%は新築時の満室での計算
で有り、時間が経って家賃の値下がり分は計算していません。
建物はできたら終わりではなく、維持管理の費用も掛かります。
私が貴方の立場であれば、検討もしませんね。
A
回答日時：
2022/12/25 00:15:06
美味しい話しには裏がある。
と、言われますよね。
ところで、相続対策でローンを組んだら元の黙阿弥ではないんですか？
今ある資産を放出した方が借金を抱えるより良いと思います。
無駄な金利を払って借り手がいなかったら目も当てられません。
と、言われますよね。
ところで、相続対策でローンを組んだら元の黙阿弥ではないんですか？
今ある資産を放出した方が借金を抱えるより良いと思います。
無駄な金利を払って借り手がいなかったら目も当てられません。
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