教えて!住まいの先生

Q 住宅ローン未払いで、最終的に強制執行になった後、競売にかけられ、他人に350万円位で落札されました。

この住宅ローンは、あくまでも建物だけで、自分の家族の土地だったのに、何故か、土地の登記迄、勝手に変えられてしまいました。

残債は、850万円だったから、差額で、土地迄差押えられたのか…と思うにしても、

何故、350万円で落札した人の物になるのでしょう?

競売って、こういう場合(住宅ローンだけが滞納なのに)土地付きで競売出来るんですか?

場所は、長生村で、安価な土地で、100坪位です。
質問日時: 2023/11/3 15:25:07 解決済み 解決日時: 2023/12/2 22:21:50
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2023/12/2 22:21:50
一般的に不動産は「土地と地上にある建物」を一括で担保に取ります。
土地だけ、建物だけをほしいと思う人は少なく、売却代金も低くなるからです。
土地だけ建物だけでは「自由に使えない」ということもあります。

特に「住宅ローン」の場合は「自宅とする住宅を購入」するわけですから、競売にかける場合は「土地建物セット」でなければ買う人はまずいません。
親などから土地を提供してもらい、建物を自分で建築するということはよくありますが、このような場合でも「土地建物セット」で抵当権を設定します。
土地の所有者から「土地を担保に提供してもらう」こととなります。
これを行わない、建物のみを担保とする住宅ローンは今ではありません。
大昔、住宅金融公庫ではありました。

担保に提供された土地は、住宅ローンの返済が滞ったときは、住宅と一緒に競売にかけられます。
担保に提供するということは競売にかけられて、自分の所有権を失うこととなる可能性を認めるということです。
これを物上保証人といいます。
特定の物だけを提供する保証人ということです。

連帯保証人や単に保証人という場合は、債務が弁済されないときは保証人の持つ全財産を提供することを了承することですので、いかに危険な行為かわかりますよね。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2023/12/2 22:21:50

分かりやすい説明、ありがとうございました。
他に回答下さった方々も、感謝していますm(_ _)m

優劣付け辛く、決定遅くなり、すいません。
助かりました(^人^)

第一回目の回答が、分かりやすかったので(^人^)

回答

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A 回答日時: 2023/11/4 16:50:28
通常競売は、土地と建物セットで競売します。建物だけ競売にかけても落とす人は居ません。そのため土地にも当然抵当権が付いています。
競売になる前に任意売却で売ってしまった方が良かったですね。ローンの額以上で売れた可能性も有ります。競売で売れる金額は二束三文です。したがって残りのローン債務500万円はまだ残ります。
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A 回答日時: 2023/11/4 07:06:59
>何故か、土地の登記迄、勝手に変えられてしまいました。

ローンを組んだ時に土地にも抵当権が設定されています。
建物だけに抵当権を設定しても意味がないから。
競売で建物だけを買う人はいないから。

金融機関は、こういうところはきっちりしています。
法的にまとめて処分できる状態にならないとローンの融資実行をしない。

ローンを組む時に土地に対する抵当権の設定に合意しないとローンが組めません。
登記の書類があるなら見てください。

勝手に.....

と思うんなら裁判で争ってください。
なんの根拠もなく変更されているなら、土地だけ取り返せます。
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A 回答日時: 2023/11/3 15:30:20
土地も抵当権に入っていたのではないですか?

土地が第三者からの借地でない限り、土地も普通は共同担保に入ります。
※土地所有者が物上保証人
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