教えて！住まいの先生

査定額の5600万円が「査定」額なのか、
実際の市場成約価格帯なのかで大きく判断が分かれるかと思います。

通常ですと打合せの上で決めた媒介価格で売り出し、水面下で業者買取価格を確認します。
周辺の売出し価格や在庫数も懸念している可能性もあります。

買取再販業者の買取を提案してくるのは、8月までに成約できる価格では無いと捉えている事もあるのかもしれません。
競売に突入する前に業者買取で、という考えなのではないのでしょうか。

不動産会社も刻一刻と日数が過ぎ、焦りと苛立ちの募る売主とトラブルになりたくはありません。

但し、事前承認をしてと伝えた上でスルーされるのは不誠実かと思います。
そこは指摘すべきところであり、お互いの関係を改善するチャンスでもあると思います。

ご残債と任意売却承認額の事情はここでは分かりませんが、いずれにせよ銀行からは既に、不動産会社から見たら最初から「ああだこうだと言っている立場に無い人」というフェーズに移っていると思います(乱暴な言い方になり、すみません)。

そこで無理矢理の様な形で進められて不本意な売主といち早く解決したい不動産会社にすれ違いが生じているのかと思います。

不動産屋から見た真の意味での「お客様」は、売買が成立して手数料を頂いた時です。それまでに掛かる広告経費や人件費、そこに費やす時間。パッとイメージされる以上の手間とストレスは掛かっています(頭を下げて預かる立場ですが、売れないかもしれない物に無償でサービス提供している状態です)。

一般媒介は不動産業者間で特に競争心は芽生えません。掲載サイトが被るくらいで、そもそも問合せが入らない価格だと意味がありません。高価格で途中で一般に切り替えられた日には、少し肩の荷が下りた様な気持ちになり、ますますやる気は衰退します。

ここからお気持ちを切り替えるのも大変なことと思いますが、少し穏やかに歩み寄った様な姿勢でお話をされたら、相手も少し誠意を見せてお互い歩み寄れるかもしれません。
「◯◯月までこの価格で売り出してみて、それで無理だったら業者買取」など、逆算した目標立ては必要ですし、きちんと任せるから理解してくれ、報告してくれ、という相互信頼関係が大切だと思います。
営業マンも人間なので、あまり他業者をチラつかされたり上から話されたりすると、奉公の精神は無くなります。

それでも関係性が改善しない場合は相性もあるかもしれませんので、スパッと切り替えてください。

ご参考になりましたら幸いです。
ご売却の成立をお祈りいたします。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

大変お怒りの事と存じます。一番悪いのは、こんな悪徳不動産屋の悪逆非道を許している日本国政府です。あおり運転も取り締まりを強化して逮捕した途端、あっと言う間に激減しましたよね！
つまり、悪徳不動産屋に目こぼししているのが政府なので、奴らは自分達が悪いともあまり思ってません！昔は、ヤクザがお目こぼしを受けていましたが、不要となった途端、暴対法でシノギが出来なくなり、今では死に体です。

話が脱線して申し訳ありません。私も頭にくることが多くついボヤいてしまいました！

解決策ですが、「「一般媒介契約」を結べば、競争が生まれ、このような状況を避けることができます。しかし、任意売却の場合、機構側から専任媒介契約のみを認められると言われています（その根拠は不透明です）」であれば、機構側に「一般媒介契約」の有利性を訴えて、売却先と売却額が決まった時点で、その売手を見つけてきた不動産屋さんを専任契約に変えてもらったら、如何ですか？

不動産屋は、値段を安くした方が早く売れます！つまり楽したいのです！しかも売主に安くしてあげるからとバックマージンも貰えます→だから気心の知れた業者へ紹介するのです（違法ですから！）バックマージンは、仲介手数料よりもはるかに高いです！ですから、安く売っても専任媒介の不動産屋は、短時間で遥かに儲かるわけです！

政府もマスコミも知っていても報道しません！ジャニーズ事務所の時と同じです！最近、年のせいか日本の国旗が中国や北朝鮮の国旗に見えて、勘違いする事が多いです(笑)

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

タワーマンションとか、どうでもいいことですよ。
自身の意見を言えなくて、ここで愚痴っても仕方ありません。

競売なら、何もしなくても買主を見つけてくれますよ。
法的処分なので、安心です。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

埼玉県で、任意売却専門の不動産会社を経営しています、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。
どうぞ、宜しくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/

悪質業者の見分け方
https://www.house-partner.jp/contents/category/please-be-careful-about-malicious-vendors/

ご質問の内容では、現状を把握できないので、一部想定として、説明をさせて頂きます。
①融資は、フラット35（住宅金融支援機構）
②ローン滞納が続き、ローン契約が解除（期限の利益の喪失）
③資金回収業務が、住宅債権管理回収機構に移管され、一括返済請求を受けている
④ローンの残債は、4300万円以下
⑤住宅債権管理回収機構には、「任意売却に関する申出書」を提出済み

回答
◎買取再販業者を通じた同様の提案ばかりを受けました
Ａ.買主を買取業者とする囲い込み営業が実施されています。おそらく、ローン残債が売却想定価格よりも低いこと、ローン滞納していること、弱みに付け込んでいますね。

この囲い込み営業は、仲介会社では常習化されています。
囲い込み営業の説明を添付しておきます。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998

◎「一般媒介契約」を結べば
Ａ.任意売却に関するの条件として、
・専任又は専属専任媒介の締結、
・レインズ登録の提出、
・月１回の販売活動報告書の提出、等が条件とされています。
さらに、ネット掲載は、ＳＵＵＭＯ・アットホーム・ホームズのいずれかの掲載を要求されます。

おそらく、機構側が販売状況や手続き等、一元化したいものと思われます。

◎「査定結果」を売り主である私に共有をしないで、
Ａ.依頼した業者とのコミュニケーション不足、業者が任意売却について理解度がないことが原因でしょう。

通常、お客様との会話の中で、提出する査定書は、交渉戦略上、〇〇〇〇万円と安くしますよ。とか、普通に含まれるものです。

懸念事項
◎任意売却の期限は８月３１日までに「決済完了」していればOKです
初めに「任意売却に関する申出書」に対する、「販売価格のお知らせ」に記載があった期限でしょうか。

しかし、現在は、どこにも依頼していない（任意売却の条件：活動報告書（1ヶ月に１回の提出がない）ことで、期限が早まる可能性もあります。

最後に、
業者が自社の利益確保（囲い込み営業しない）よりも、早期成約を前提とすれば、レインズからの業者反響だけでも、結構早く成約になるものです。

さらに、販売のスケジュールを立てることも重要です。
例えば、
・１ヶ月間は、チャレンジ価格を設定
・反響状況を踏まえ、１ヶ月を目安に値下げする
・SUUMOなどの反響状況を参考にする

以上です。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

ダメダメ業者です。
任意売却（担保権者さんの意向もあります）とは言え､仲介業者と売主できちんと話し合わないで､勝手に進めるなんて言語道断です。

あくまでメインは売主になります。
まあ､そういう先走りする業者もいますが､そうでない業者もありますので､今の業者はやめにして､新たに仕切り直した方がいいと思います。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

まず一般的な不動産売却と任意売却は性質が異なります。
債務者の住宅ローン等の返済が滞り、債権者は抵当権を実行して競売にかけて債権回収するのですが、競売よりも早く高く売れる可能性がある方法として任意売却を選択することもあります。
つまりどのように売却するか、いくらで売却するか、どのような条件で売却するかは債権者が判断します。
債務者（＝所有者）に売却の権限が無いとは言いませんが、債権者が主導で物事を進めます。
一般的な不動産売却であれば売主である貴方が売り先や販売価格を決めれば良いですが、任意売却では売主とは言えどうこう言える立場ではありません。
そのため今後どのようなやり方が良いでしょうか？ではなく、債権者の指示に従うだけです。
8/31までに買主が見つからなければ競売にかけられるだけです。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）一般に「任意売却」の場合は、ローン返済で滞納が発生している状況ということになりますが、その理解でよろしいでしょうか？もし、そうであれば、抵当権者である金融機関あるいは住宅金融支援機構が、抵当権を実行して競売をしない代わりに、「任意売却」を抵当権者が承諾する条件のもとで行うことになります。

２）その条件が、➀仲介業者を専任媒介にすること、であったり、②売出価格については事前に抵当権者の承諾を得て行うこと、であったりする訳ですが、専任で1社にするのは抵当権者側が複数の仲介業者を相手にすると業務が煩雑になるためであったり、売主の希望価格で売りに出すといつ売れるか分からない可能性もあったりするため、抵当権者が任意売却を承諾する際の条件として付けている訳です。

３）金融機関からすると残債が回収出来ればいいので、必要以上に高い価格設定をして時間が長引くよりも、ある程度低めでも「早く・確実に」回収できる価格を承認することになります。業者もそれを分かっていて、確実に金融機関が承諾してくれそうな金額を伝えているのかと思います。

★もう少し事前に腹を割った議論と説明を業者が質問者さんに対してするべきかと思いますが、業者に「売出価格について機構側と相談する前に事前に私と率直な意見交換をして欲しい」と伝えてみてはどうでしょうか？

以上、ご参考になれば幸いです。

• 参考になる：1
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら