教えて！住まいの先生
Q ワンルームマンション投資は負け確定とか詐欺とか言われますが、どういう計算によるものでしょうか？ もし例があれば教えて欲しく、質問です。
僕はワンルームマンションを都市部にいくつか持ってます。（新築と中古どちらも所有）
毎月の家賃収入、ローン返済額、管理費修繕費、毎年の固定資産税、火災保険などを自分で計算しました。
空室や原状回復費や家賃下落などの可能性も当然ございますので、それらも厳しめに想定に入れて計算したのですが、10年から15年くらいの間で損益分岐点は迎えられそうな結果になりました。
つまりインフレによって10〜15年後に不動産価格が上がっていれば、その時点で売却益が出るのでは？
価格が横ばいだった場合でも、損益分岐点＋5年くらい保有して売却すれば、ある程度利益が出るのでは？
万一デフレになり価格が下がっても、売ることをやめて35年かけて完済してもいいですよね？
（35年後に丁度定年なので、家賃収入が年金みたいに使えます。）
考え方間違ってるでしょうか？
毎月の家賃収入、ローン返済額、管理費修繕費、毎年の固定資産税、火災保険などを自分で計算しました。
空室や原状回復費や家賃下落などの可能性も当然ございますので、それらも厳しめに想定に入れて計算したのですが、10年から15年くらいの間で損益分岐点は迎えられそうな結果になりました。
つまりインフレによって10〜15年後に不動産価格が上がっていれば、その時点で売却益が出るのでは？
価格が横ばいだった場合でも、損益分岐点＋5年くらい保有して売却すれば、ある程度利益が出るのでは？
万一デフレになり価格が下がっても、売ることをやめて35年かけて完済してもいいですよね？
（35年後に丁度定年なので、家賃収入が年金みたいに使えます。）
考え方間違ってるでしょうか？
質問日時：
2024/4/7 23:50:16
解決済み
解決日時：
2024/4/21 13:11:04
回答数： 13 ｜ 閲覧数： 4384 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 13 ｜ 閲覧数： 4384 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/21 13:11:04
様々なご意見がありますが、
＞空室や原状回復費や家賃下落などの可能性
これを如何にクリアできるか、金利の上昇次第だと思います。
私は、10数年前に２室新築で購入して昨年売却しました。
頭金は、家賃収入とローン返済＋修繕積立＋管理費がほぼ同額からわずかにプラスになる程度の頭金を双方に入れてローンを組みました。
長期金利の変動金利としたため、低い時は１％代の金利で、上昇しても２％代で売却できました。
また、同じ方がそれぞれ10年以上賃貸されたこと、それぞれ駅近物件のワンルームで環境が良かったことも含め運が良かったと思います。
結果として毎年の経費計算で諸経費からマイナス運営となり、所得税が毎年良い年で20万円、少ない年でも15万円程度の還付金がありました。
昨年度の確定申告ですが、ローン残債後の残りも頭金以上の額が手元に残ったので、売却税も心配していましたが、結局、諸経費が大きく、所得税の還付金のみ10万円程度となりました。
成功例だと考えています。
但し、十数年前の購入で金利上昇が少ないとき、空室がなかったことが大きかったと考えます。
今から購入する方は、物件を熟考、金利などよく見極める必要性があると考えます。
＞空室や原状回復費や家賃下落などの可能性
これを如何にクリアできるか、金利の上昇次第だと思います。
私は、10数年前に２室新築で購入して昨年売却しました。
頭金は、家賃収入とローン返済＋修繕積立＋管理費がほぼ同額からわずかにプラスになる程度の頭金を双方に入れてローンを組みました。
長期金利の変動金利としたため、低い時は１％代の金利で、上昇しても２％代で売却できました。
また、同じ方がそれぞれ10年以上賃貸されたこと、それぞれ駅近物件のワンルームで環境が良かったことも含め運が良かったと思います。
結果として毎年の経費計算で諸経費からマイナス運営となり、所得税が毎年良い年で20万円、少ない年でも15万円程度の還付金がありました。
昨年度の確定申告ですが、ローン残債後の残りも頭金以上の額が手元に残ったので、売却税も心配していましたが、結局、諸経費が大きく、所得税の還付金のみ10万円程度となりました。
成功例だと考えています。
但し、十数年前の購入で金利上昇が少ないとき、空室がなかったことが大きかったと考えます。
今から購入する方は、物件を熟考、金利などよく見極める必要性があると考えます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/21 13:11:04
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2024/4/8 02:39:46
A
回答日時：
2024/4/8 00:03:49
あなた所有の物件の減価償却費は合計でおいくらになりますか？
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
