教えて!住まいの先生

Q 中古マンションの購入にあたり、決めようと思っている物件が旧耐震物件で迷っています。

住宅ローンを受けられる銀行が限られる、住宅ローン控除が受けられない、不動産取得税の減税が受けられない、売却の際にハードルとなる、などのデメリットは大体理解した認識なのですが、他にもこんなデメリットがある、こんな理由でやめた方がいいなど、ご意見いただけますと幸いです。
個人的には記載のデメリットはありつつ本当に良い物件だと思い、購入したいと思っているのですが不安も大きいので特に体験談などありましたらぜひお願いいたします。
※急ぎでいただけますと大変ありがたいです。
補足

ちなみに、都内のエリアは申し分のないところで、旧耐震ですが200戸以上の大規模マンションで管理状態は良好、9,000万程度の物件です。

質問日時: 2024/4/21 10:18:17 解決済み 解決日時: 2024/5/6 19:28:37
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/5/6 19:28:37
旧耐震のマンションを買ってリノベし売却した者です。その経験からコメント致します。

1. 耐震基準については建物自体の設計上の数値でしかないので、実際にコトが起こるまでどうなるかはわからないです。東日本大震災の時に無傷だったらまあなんとかなるのではという感触で購入しました。売却時の買主さんもそんな認識でした。本を読むと建物だけの耐震性だけではなく地面の強度も重要なようなのでそこもご確認されたらと思います。あとは耐震関係の検査を受けたかどうかも

2. 管理組合の総会議事録を数期分読み、民主的な意思決定がなされているかの確認をされた方が良いと思います。悪徳理事長の長期にわたる専制になっていないかどうか、金融資産が乏しく支出を抑えたい高齢者の意見が通りがちかどうかなど。便利設備(光ファイバー、宅配ボックス)などの導入が反対多数で見送られるようだと若い世代の流入が発生しづらいので私なら見送ります
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回答

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A 回答日時: 2024/4/21 12:55:54
大手都市銀行で主に住宅ローン融資の審査を担当しております。
いつもこの知恵袋ではご質問者の方に色々な質問の中でお答えさせて頂くことで大変勉強になっておりますし勉強させていただいております。

特に問題はありませんね、
築年数が長ければそれ以上は価値は落ちる心配がないのと今まで修繕費などは前の持ち主負担ですからその分得したと考えますので良いとは思います
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A 回答日時: 2024/4/21 12:44:40
次に大きな地震が来たときに住めなくなる可能性がある。
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A 回答日時: 2024/4/21 12:31:03
不動産屋です。
旧耐震基準の物件は、築70年位しか持ちません。
建替えになります。
管理が良いという事は、見た目は綺麗ですが、外観からは見えない、骨となる鉄筋や鉄骨やコンクリートは、ボロボロです。
だから建替になる時に仮住まいをする費用でマイナスとなります。
総戸数200戸は、建替え費用で、最低でも7 〜8億円掛かります。
その費用が管理組合で貯蓄できていなければ、建て替え後に住みたければ、一世帯あたり5,000万円位の持ち出しをしなければ、新しく住むことは出来ません。

建て替え後に総戸数が増えるのならば、逆に1,000万円位の配当が貰えるかもしれません。
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A 回答日時: 2024/4/21 12:05:42
旧耐震物件だと1980年頃以前ですね。
住民の方の入れ替わりはどうでしょうか。
高齢者が多いと管理組合の運営や修繕費増額などに対する意見の統一が難しい場合があります。
耐震検査を行ったのかも確認した方が良いです。特に都内だと耐震は重要だと思います。
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A 回答日時: 2024/4/21 11:19:34
銀行で融資担当しております。

記載されていないリスクとしては、管理費や修繕積立金の増額リスク、また管理組合の中で建替の話などは出てますか?
また近年は建築費がかなり高騰してます。
修繕積立金の残高は見合う額が貯まってますでしょうか?
旧耐震で有れば、かなりの年数が経過してると思います。
それも含めて管理が良好と表現されてるなら大丈夫です。
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A 回答日時: 2024/4/21 10:54:43
迷う時点で辞めた方がいいです。
後悔するのが目にみえているだけです。
一生に一度あるかないかの買い物なので、、、根拠とかないですけど、迷うなら辞めるっていうのが私の信条なので。
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A 回答日時: 2024/4/21 10:27:50
安心して住める家なのか?
問題が起こったときにどうするのか?
というのが一番大事です。
不動産は経年劣化する消耗品だし、
1982以前の旧耐震物件、
しかも築40年超というだけで、
買い手は付きにくいです。
最後の後始末するのは自分だという覚悟が必要です。
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