教えて！住まいの先生
Q 不動産鑑定士の評価額の客観性について教えてください。
今度知人との間で土地建物の売買を行う予定で、お互い金額面での不満がないように不動産鑑定士に鑑定をしてもらおうと思うのですが、売主側が依頼した場合と、買主側が依頼した場合で、評価額が異なってきたりしますか？
要は、依頼主に有利となるような評価をすることがあるのか？という疑問です。
売主としては高いほうが有利だし、買主としては安いほうが有利ですので。
双方にとって公平性の高い結果となるような依頼方法があれば、アドバイスを頂けると幸いです。
それと、土地建物には銀行の抵当権がついておりまして、5000万円で設定されております。抵当権の設定額と、実際の売買価格との関連性についてもアドバイスいただけると幸いです。一般に、抵当権の設定額は実際の市場価格よりも低いのか、など。
よろしくお願いいたします。
補足
要は、依頼主に有利となるような評価をすることがあるのか？という疑問です。
売主としては高いほうが有利だし、買主としては安いほうが有利ですので。
双方にとって公平性の高い結果となるような依頼方法があれば、アドバイスを頂けると幸いです。
それと、土地建物には銀行の抵当権がついておりまして、5000万円で設定されております。抵当権の設定額と、実際の売買価格との関連性についてもアドバイスいただけると幸いです。一般に、抵当権の設定額は実際の市場価格よりも低いのか、など。
よろしくお願いいたします。
抵当権について補足ですが、登記簿謄本を確認したら根抵当権で極度額5000万円の設定でした。
質問日時：
2024/4/30 10:05:46
解決済み
解決日時：
2024/4/30 16:06:21
回答数： 2 ｜ 閲覧数： 68 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/30 16:06:21
事情を知れば、当然、忖度はあります。
そもそも不動産の価格に客観性は無く、
売主、買主の合意だけが根拠です。
住宅ローン設定時の普通抵当権ならば、
その当時の相場以下であることは間違い無いですが、
根抵当権なら、土地の価格とは無関係に、
これまでの取引実績などに応じて、
金額には調整が入ります、だからぴったり金額です。
そもそも不動産の価格に客観性は無く、
売主、買主の合意だけが根拠です。
住宅ローン設定時の普通抵当権ならば、
その当時の相場以下であることは間違い無いですが、
根抵当権なら、土地の価格とは無関係に、
これまでの取引実績などに応じて、
金額には調整が入ります、だからぴったり金額です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/30 16:06:21
ありがとうございます！
やはり国家資格所持者と言えど、
依頼者のために多少の便宜を図ることは往々にして有り得るのですね。
車の買取査定に毛が生えた程度に考えておきます。
回答
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A
回答日時：
2024/4/30 10:06:02
不動産鑑定士は、公正な立場で物件の価値を評価します。依頼主が売主でも買主でも、評価額に影響を及ぼすことはありません。鑑定士は、物件の立地、建物の状態、市場の動向などを考慮して評価します。
抵当権の設定額と売買価格の関連性については、一般的に抵当権の設定額は物件の価値を保証するためのもので、市場価格とは必ずしも一致しないことが多いです。市場価格は需要と供給により変動しますが、抵当権の設定額は貸主（銀行等）がリスクを考慮して設定します。したがって、抵当権の設定額が必ずしも市場価格を反映するわけではありません。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
抵当権の設定額と売買価格の関連性については、一般的に抵当権の設定額は物件の価値を保証するためのもので、市場価格とは必ずしも一致しないことが多いです。市場価格は需要と供給により変動しますが、抵当権の設定額は貸主（銀行等）がリスクを考慮して設定します。したがって、抵当権の設定額が必ずしも市場価格を反映するわけではありません。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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