教えて！住まいの先生

法律上の特例の検証ですか？
理事長が独断で施工業者に発注して、理事長が精算するなんて現実的にはありえないですよね。
工事費の請求は、一般的に工事完了後です。それまで他の関係者が黙認するのも変です。

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ひとつ、誤解があるようです。
区分建物の管理・運営を定めた法律に区分所有法があります。民法の特別法で民法と異なる規定がある場合には、この区分所有法が優先されます。

区分所有法の第26条に、管理者の権限について規定しています。その第3項は次のとおりです。

第3項 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

すなわち、権限外の代理行為について、民法と異なり無過失は要件になっていません。要件が成立するか否かは、個々のケースで判断しなければなりませんが、普通は理事長の権限外の代理行為については善意ではないでしょうか。

区分所有法第26条の第3項（表見代理）が成立する可能性は大きいように思います。

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☆,質問の問題な点はマンション管理組合の各事項の行為に対する総会
議決や理事行為に関する規約の次第です。またどのような違法行為と
なっているかです。それによってその理事長や理事の背任行為となる。

次に、民法第110条の権限外の行為の表見代理人がした行為が、先の規
約に沿うかです。その組合規定に違法に関係なく民法第634条で、請負
契約の完成で理事長に請求は可能だが、支払いは別で理事長が責任です。

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