教えて！住まいの先生

Question

Q 離婚調停中です。不動産の名義は夫婦2人でローンも債務者は夫婦2人です。この不動産を名義もローンも1人にする場合の税金について教えてください。

離婚が成立しないまま名義を変えた場合（譲渡契約？）は贈与税がかかると思うのですが、何％の贈与税がかかりますか？
また、離婚が成立した場合は財産分与になりますが、その時も何か税金がかかりますか？

ちなみに、不動産は
購入時の価格3000万
（不動産2000万＋リフォーム1000万）
現在ローン残高2500万
現在の評価額3000万
＋500万とした場合の税金を教えてください。

質問日時： 2024/5/4 08:52:45 解決済み解決日時： 2024/5/10 12:06:09
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Answer 1 · 2024-05-10T12:06:09.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2024/5/10 12:06:09

持分割合の記載がないが半分づつの所有だと仮定して回答する。

＞離婚が成立しないまま名義を変えた場合（譲渡契約？）は贈与税がかかると思うのですが、

住宅の所有権も住宅ローンの返済義務も同時期に移転するので負担付贈与となる。

贈与する資産が3,000万円の半分で1,500万円、承継する債務が2,500万円の半分で1,250万円、この差額分が贈与された財産なので250万円が贈与されたことになる。

＞何％の贈与税がかかりますか？

250万円の贈与であれば（250万円－基礎控除額110万円）×10％＝14万円

贈与税ではないが所有権移転に伴う登録免許税と不動産取得税がかかる。
後は所有権移転登記に伴う司法書士の報酬などがかかる。

＞また、離婚が成立した場合は財産分与になりますが、その時も何か税金がかかりますか？

離婚に伴う財産分与に関しては贈与税は当然かからないし、不動産取得税もかからない。

財産分与で引渡す財産が現金ではなく不動産という現物なので、財産を分与する義務250万円と住宅ローン1,250万円を返済する義務の消滅を対価（合計1,500万円）とする不動産の譲渡として取り扱われる。

譲渡益が生ずればその譲渡益の20.315％の所得税等や住民税が課税されることになる。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm

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Answer 2 · 2024-05-04T09:55:16.000+09:00

A 回答日時： 2024/5/4 09:55:16

財産分与は非課税

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Answer 3 · 2024-05-04T09:31:31.000+09:00

A 回答日時： 2024/5/4 09:31:31

質問の回答としては、
（500万-110万）×20%-25万=53万
となります。
しかし、現実的には時価評価自体が難しく、ローン残高=時価として、所有権と合わせてローン名義を1人にする事で贈与無しとするのが多いと思います。

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