教えて！住まいの先生

もちろん、詳細なところは、現地で調査でもしないと分かりませんが、大規模修繕を考える時期には来ており、また昨今の工事費の高騰を考えると、この価格で出来るうちにと言う考えも、無茶なものではありません。

工事費の高騰の要因は主に3つ
１，人手不足。特に外国人労働者の人手不足
円安や待遇の改善が無いことで、日本に来ていた中国系、ベトナム系の労働者が、香港や他のアジアの国に、国内でも他の業種に流れています。
２，物価高による資材の高騰
３，被災地復興や万博による建築ニーズの増加

3に関しては2～3年後には緩和が予想はされますが、１，２については、円安傾向の改善も見込まれず、法改正も進まない中で、状況は悪化の方向に進むでしょう。

この状況下だと1年から2年、工事の予定を早めると言うのは妥当な判断です。

個別の疑問についてですが、
①コンサルタントについてはいくらお支払いしているかだと思います。
毎回、修繕委員会などに参加して、会議をリードするような立場で入ってもらうと、3万～5万円／月位の報酬は妥当です。
この程度の報酬で、競争させて決めると言うのは、あまり現実的ではないと思いませんか？
②外壁に変色やひびが出てから、補修するとお金はかかりますよ。
塗装材自体の劣化は、年月とともに、絶対的に進みます。見た目が奇麗なうちに、単純上塗りで済むのが理想です。
実際には、結構な割合で塗膜の浮きは確認できると思いますが。
③実際のところ、施工前の写真はたくさんあります。ですが、全く関係のない別のマンションの皆様に、それをお見せすることはないです。
マンションの修繕対象の中には、雨漏りなど躯体に影響が出ているものもたくさんありますし、正直、建築当初からの施工不良が疑われるものもあります。
これらは、すべてプロが見ると、その物件の価値を100万単位で下げる可能性があります。
そんな写真を対外的にオープンにする許可を出すマンションさんは皆無ですし、あなたも自分のマンションの情報をオープンにすることは望まないでしょ。これはその営業さんの言っていることが明らかにおかしいです。
④突っ込みどころはここくらいですかね。
売却し、退去される前提の方が、修繕委員になると言うのは、疑問だと言うのは当然でしょう。なるべく修繕費を使った方が物件の価値が高まるので、バランスを欠く修繕になりかねません。
但し、ではその方が修繕委員から下りたとして、結論が変わるのか？と言えば無理なんじゃないでしょうか。

マンション修繕に関する意思決定プロセスは、マンション規約に定められていますが、最終的には多数決でしかありません。そして大半のオーナーは、総会で反対はしません。
ですので、修繕委員会や理事会での決定が、そのまま反映されるケースがほとんどです。

なので、自分の意見を通したければ、修繕委員や理事に立候補するしかないんですが、当然ながらこれ基本、無給です。
それで毎回数時間に及ぶ会議に休日を無駄にして参加し、修繕に関する知識を勉強し、時には建設会社とぶつかりながら、大規模修繕を成し遂げたところで、他の住人から陰口を叩かれると言う悲惨な役目です。

それでもよろしければ、あなたが立候補して、次の修繕に向けてご自分の考える理想の修繕に向けて、日々研鑽を積まれると良いと思います。

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あなたの意見は正論ですが、誰がやるんですか？
今の理事の仕事でも合格点です。
それ以上を望むなら「お前がやれよ」って反発の可能性もあります。
あなたが考えるほど簡単じゃ無いですよ。

①施工会社は相見積もりは常識です。でも、コンサルや設計まで相見積もりは普通はしません、
見積の作成にも経費は掛かります。
金をもらえるかどうかもわからないのに、見積に参加するコンサルって居ませんよ。
私は不動産業界で仕事しているので、そういった見積依頼を受けても断ります。
契約してもらえるならいいですが、見積だけさせて断るって借りを作る事になるんです。管理会社も今後の仕事に影響するので嫌がります。
やれと言われても談合させるでしょう。
それくらい見積も大変なんですよ。
だから、あまり意味が無いです。

②あなたの意見はわかります。
じゃあ、今年の冬に外壁が落下して誰かが死んだらあなたが責任持てますか？って話にもつながります。
個人宅なら家主の自由ですが、集合住宅では予防的に修繕するのが一般的ですよね、誰も責任取れませんからね。
もちろん、あなたの言う事も正論です、組合員に根回しして多数決で勝てばいいんです。頑張って下さい。

③まず、私でしたら組合員に投票させて1社に決めます。
そこもあなたの意見はよくわかる。だけど、その1社が総会で承認されたらどうにもならない。まあ、あなたが修繕委員会に入り、自分好みの意見を通していくしか無いですよ。
写真の施工前後ですが、素人に写真を見せて何になる？まあ、前後の写真を載せるのが一般的ですが、そこは特に問題無いです。

④売主は高く売りたい。区分所有法も知らずにマンション買うバカは長期修繕計画の確認とか、修繕積立金の残高とか調べもしないし、調べても意味がわからんだろう。だから、奇麗な方が高く売れる。
でも、もうじき売るのに修繕委員会で汗かいてくれてるって奇特な方ですね。あなたは、なぜ委員会に入らなかったの？自分の意見を通したけりゃ汗かきなよ。


結論
マンションなんか買うもんじゃないよ。
多数決で負けたら言いなりになって金払うしか無いんだから。
特に無関心で委任状を出すだけの他人と建物を共有とかありえませんね。

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大規模修繕委員長2回経験有ります。
①コンサルタントはあまり良い話を聞かないので、私のところでは使いませんでした。委員の中に一級建築士2人と土木の技術士がいましたから、専門家から見るとコンサルとなんか信じられないということなんでしょう。
選び方どころの話では無いです。

②前回から10年目だと、前回、先延ばししたところが大丈夫か、他はどうか簡単な調査をして実施判断をタイミングでしょう。
先ず、調査です。私のマンションの2回目は10年目に中間調査、未だという判断で、このときの結果を基に、改めて修繕委員会を立ち上げる条件を決めてモニタし＞13年目に実施、という流れでした。

③施工実績は、その会社の得意が新築なのか、修繕なのか見るのと、長く安定して経営されているかを見るものです。
他のマンションンの施工前後の写真なんか見ても意味は有りません。
施工側の人だと、そりゃあ、施工前に写真をたくさん撮ると言うでしょう。
こんなに傷んでたんですよ！って客に言えますからね。
＊そういう点、中間調査をしないという点で現行コンサルタントの方は怪しい。

④今は景気もマンション相場も上向きですから、当然、動きは有るでしょう。

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管理会社やコンサルタントは自分の利益しか考えないので、注意が必要です。
一方で、区分所有者の方の多くは無関心無責任ですので、問題式意識に乏しいです。

項目ごとにコメントします。
①は、それは理想なのですが、必ずしも方法が悪いとは思いません。
②は、そのとおりです。違和感を覚えます。事案の肝でもあります。
③は、疑問を持つのは当然と思います。
④は、考えられます。しかし逃げ出そうという方が随分いますね。

結論から申し上げると、質問者さんの危惧するのは真っ当なことであります。
ただ、ひとりで頑張るのはストレスになるので、他の区分所有者の意見を聞いてみたらどうでしょう。３人位同調者がいれば心強いと思います。
ところで、賛同者がいないのならば、売却して逃げるのが上策かもしれません。将来的に建て直し等を検討する時期に来た時は紛糾するのは目に見えていますからね。

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大規模修繕工事についてのご質問、詳細にありがとうございます。以下、ご質問に対する回答です。

①設計事務所コンサルタントの選定について
通常、複数の候補から選定することが一般的です。しかし、信頼できる紹介があれば、そのまま決定することもあります。ただし、その場合でも他の候補と比較検討することが重要です。

②大規模修繕工事のタイミングについて
大規模修繕工事のタイミングは一般的には12年〜15年ごととされていますが、建物の状況や使用状況によります。外壁の変色やヒビ割れがない場合、必要性については再評価が必要かもしれません。

③施工会社の選定について
施工前後の画像がないことは、施工会社の選定においては不適切かもしれません。施工前後の比較ができる情報があることが望ましいです。

④中古マンションの販売と大規模修繕のタイミングについて
大規模修繕工事後のマンションは、販売価格が上がる傾向にあります。そのため、販売を考えているオーナーからすれば、修繕工事のタイミングは重要です。

修繕積立金と工事費用について
修繕積立金が工事費用をカバーできない場合、住民からの追加徴収が必要となります。そのため、工事の必要性とタイミング、費用のバランスを考慮することが重要です。

以上の点を踏まえ、修繕委員会やコンサルタントとのコミュニケーションを深め、必要性やタイミング、費用について再評価を求めることをお勧めします。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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