教えて！住まいの先生
Q 夫34歳、妻27歳世帯年収1100万(夫700万、妻400万)の約5000万の35年住宅ローン(頭金無し、ボーナス無しのフルローン)は無謀でしょうか？
内訳:建物3500万、土地1500万(注文住宅)
現在賃貸で家賃10万を支払っています。
住宅ローンの支払いは月13万+固定資産税で毎月15万と想定しております。(変動金利で0.4%・がん団信100%付き)一馬力です。
妻の収入には手を付けないように貯蓄に回したいです。
将来的には子供はひとりを考えています。
FP2名への相談と自分達でも将来を設計した所、夫妻共に車を10年毎に買い替えて、外食で贅沢しても、60歳で住宅ローンを繰り上げ返済できる試算でした。また老後も4000万程貯金があり(退職金は少なめで試算)一般的な老後を送ることができると言われました。
そのためには毎年150万〜200万貯金が必要ですが、子供も私立の大学までは通わせる事ができるので頑張ります。私自身お金の事情で大学に通えなかったので通わせてあげたい。
そこで人生の先輩方にご質問です！
現実問題、上記住宅ローンを契約してやっていけるのでしょうか？？？
ハウスメーカーは遮音性と床暖房・床冷房に惹かれ、一条工務店にする予定です。
土地は自然が好きなので職場に通える範囲で郊外です。
本当に契約してしまっていいのかとても不安で、、、
宜しくお願い致します！
現在賃貸で家賃10万を支払っています。
住宅ローンの支払いは月13万+固定資産税で毎月15万と想定しております。(変動金利で0.4%・がん団信100%付き)一馬力です。
妻の収入には手を付けないように貯蓄に回したいです。
将来的には子供はひとりを考えています。
FP2名への相談と自分達でも将来を設計した所、夫妻共に車を10年毎に買い替えて、外食で贅沢しても、60歳で住宅ローンを繰り上げ返済できる試算でした。また老後も4000万程貯金があり(退職金は少なめで試算)一般的な老後を送ることができると言われました。
そのためには毎年150万〜200万貯金が必要ですが、子供も私立の大学までは通わせる事ができるので頑張ります。私自身お金の事情で大学に通えなかったので通わせてあげたい。
そこで人生の先輩方にご質問です！
現実問題、上記住宅ローンを契約してやっていけるのでしょうか？？？
ハウスメーカーは遮音性と床暖房・床冷房に惹かれ、一条工務店にする予定です。
土地は自然が好きなので職場に通える範囲で郊外です。
本当に契約してしまっていいのかとても不安で、、、
宜しくお願い致します！
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/6/8 11:48:52
自分達でライフプランを作成されているくらいですので、しっかりされているご夫婦かと思います。その意味では、自信を持って良いと思いますよ。また、今書かれている収入とローン金額の前提であれば、まず問題ないでしょう。
あとは、残る不安を払拭させるために、
①ライフプランの前提は正しいか
②ライフプランを維持できるか
③もしもの不幸の場合にライフプランをリカバリできるか
という点について、ご自身が納得するまで考えるくらいかと思います。その上で、ご予定の予算で問題なさそうであれば、契約しても良いのではと思います。
①②③の精度を上げるのはそれぞれカテゴリの異なる話だったりするので、別の質問をされて、情報を収集しても良いと思います。
私の経験ベース（一条で同じような土地、建物価格）で、それぞれ感じた初期イメージとのギャップ例をコメントさせて頂きます。既にご検討済みの内容もあると思いますが、思い当たるところがあれば追加で検討してみてはと思います。
①
・土地・建物関連の価格は上振れする。地盤補強や場合によっては上下水道の引き込み、各種諸経費などが、それぞれ100万近く掛かる。外構も別に必要。→正確な見積を取る、一条だと基本的に明朗会計なので比較的精度の良いものを最初から出してくれると思います
・住宅ローンは借りるだけで、まず100万円以上掛かる。土地の購入からになると、住宅ローンによってはつなぎ融資が必要となり数十万円の金利を支払うことになる（特に一条の場合、竣工までの期間が長いので金利支払いが増える）。→手数料の理解、金利や特約だけでなく土地先行融資や建物の分割融資が可能な住宅ローンとも比較する
・保険は思ったより高い。火災保険は一条だとT構造になるとはいえ、ここ数年ずっと値上がりしている。地震保険も高い。団信に入ったとしても③を考えるとその他保険が必要となる。→保険内容の見直しと保険代を事前に調べておく
・物価は上昇する。年間1〜2％は上がると考えておきましょう。シミュレーションすると分かりますが、銀行預金ほど物価上昇に弱いものはありません。少し話は逸れますが、手元の生活資金は最低限残しつつ、その他はせっせと投資に回さないと痛手を受けます。大きく儲ける目的ではなく、長期的に物価上昇（＝経済成長）＋αのリターンが得られれば十分です。元本保証は無意味です、貯蓄型の保険も物価上昇程のリターンも得られないので無駄です（学資保険など、掛け捨ての生命保険と自分で投資すれば十分）、投機やギャンブルのような商品は御法度ですので、しっかり投資の勉強をして下さい。
・金利は上昇する。変動金利であれば確実に上昇します。一番確実なのは固定金利を選ぶことですが、直近では金利差も大きく（変動金利の優遇が大きい）、変動金利を選択されるメリットも理解できます。→一度、固定金利前提でライフプランを立てて大丈夫なことを確認、その上で実際には変動金利選び返済の差額は貯蓄に回す、という形にするのが余裕を持った考え方だと思います
・なお、固定資産税（＋都市計画税）については、月2万も見ておけば十分ですよ。同じような土地価格、一条の建物で、最初の5年が10万円強、6年目に長期優良の軽減がなくなって15万円に上がりますが、以降は毎年下がっていく計算です。税額として支配的な建物の方が減価償却で毎年2-3％下がりますし、土地も価格から推測するに地価が爆発的に上昇するような地域でもないと思いますので、物価上昇による評価替えがあってもさすがに増えていくことは無いかと思います。
②
・特にご主人の収入は今後も安定して
得られる可能性が高いか（もしも場合については③含めて考えます）。→ここは正直なところハッキリとは言いきれないと思いますが、職場の諸先輩や周囲を見たときに自分はやっていけそうか、職種や業界として2,30年は存続しそう／あるいは転職や独立前提だがキャリアが想定できる、こんなところで判断するもの思います
・奥様の出産前後の収入は安定して得られる可能性が高いか。→こちらも職種に依ると思いますが、出産後に復帰出来るような職場なのか、子育て期間の時短勤務等による収入減を盛り込むなどが必要と思います
③
・団信に入ったからといって、保険に入らなくて良いというわけではない。貯蓄次第だが、不幸にもご主人が亡くなられたとき、遺族年金では足りない分の生命保険は必要。団信に含まれない程度の傷病による影響や軽度の障害でも、想定している収入が激減する場合、長期間にわたり収入を保証するタイプの保険は必要。また奥様に何かあったときでも、ご主人の収入に影響する場合がある。→無駄な保険を止めるだけでなく、奥様が加入する保険を含めて適切な見直しをする、掛け捨て保険以外は無駄です
あとは、残る不安を払拭させるために、
①ライフプランの前提は正しいか
②ライフプランを維持できるか
③もしもの不幸の場合にライフプランをリカバリできるか
という点について、ご自身が納得するまで考えるくらいかと思います。その上で、ご予定の予算で問題なさそうであれば、契約しても良いのではと思います。
①②③の精度を上げるのはそれぞれカテゴリの異なる話だったりするので、別の質問をされて、情報を収集しても良いと思います。
私の経験ベース（一条で同じような土地、建物価格）で、それぞれ感じた初期イメージとのギャップ例をコメントさせて頂きます。既にご検討済みの内容もあると思いますが、思い当たるところがあれば追加で検討してみてはと思います。
①
・土地・建物関連の価格は上振れする。地盤補強や場合によっては上下水道の引き込み、各種諸経費などが、それぞれ100万近く掛かる。外構も別に必要。→正確な見積を取る、一条だと基本的に明朗会計なので比較的精度の良いものを最初から出してくれると思います
・住宅ローンは借りるだけで、まず100万円以上掛かる。土地の購入からになると、住宅ローンによってはつなぎ融資が必要となり数十万円の金利を支払うことになる（特に一条の場合、竣工までの期間が長いので金利支払いが増える）。→手数料の理解、金利や特約だけでなく土地先行融資や建物の分割融資が可能な住宅ローンとも比較する
・保険は思ったより高い。火災保険は一条だとT構造になるとはいえ、ここ数年ずっと値上がりしている。地震保険も高い。団信に入ったとしても③を考えるとその他保険が必要となる。→保険内容の見直しと保険代を事前に調べておく
・物価は上昇する。年間1〜2％は上がると考えておきましょう。シミュレーションすると分かりますが、銀行預金ほど物価上昇に弱いものはありません。少し話は逸れますが、手元の生活資金は最低限残しつつ、その他はせっせと投資に回さないと痛手を受けます。大きく儲ける目的ではなく、長期的に物価上昇（＝経済成長）＋αのリターンが得られれば十分です。元本保証は無意味です、貯蓄型の保険も物価上昇程のリターンも得られないので無駄です（学資保険など、掛け捨ての生命保険と自分で投資すれば十分）、投機やギャンブルのような商品は御法度ですので、しっかり投資の勉強をして下さい。
・金利は上昇する。変動金利であれば確実に上昇します。一番確実なのは固定金利を選ぶことですが、直近では金利差も大きく（変動金利の優遇が大きい）、変動金利を選択されるメリットも理解できます。→一度、固定金利前提でライフプランを立てて大丈夫なことを確認、その上で実際には変動金利選び返済の差額は貯蓄に回す、という形にするのが余裕を持った考え方だと思います
・なお、固定資産税（＋都市計画税）については、月2万も見ておけば十分ですよ。同じような土地価格、一条の建物で、最初の5年が10万円強、6年目に長期優良の軽減がなくなって15万円に上がりますが、以降は毎年下がっていく計算です。税額として支配的な建物の方が減価償却で毎年2-3％下がりますし、土地も価格から推測するに地価が爆発的に上昇するような地域でもないと思いますので、物価上昇による評価替えがあってもさすがに増えていくことは無いかと思います。
②
・特にご主人の収入は今後も安定して
得られる可能性が高いか（もしも場合については③含めて考えます）。→ここは正直なところハッキリとは言いきれないと思いますが、職場の諸先輩や周囲を見たときに自分はやっていけそうか、職種や業界として2,30年は存続しそう／あるいは転職や独立前提だがキャリアが想定できる、こんなところで判断するもの思います
・奥様の出産前後の収入は安定して得られる可能性が高いか。→こちらも職種に依ると思いますが、出産後に復帰出来るような職場なのか、子育て期間の時短勤務等による収入減を盛り込むなどが必要と思います
③
・団信に入ったからといって、保険に入らなくて良いというわけではない。貯蓄次第だが、不幸にもご主人が亡くなられたとき、遺族年金では足りない分の生命保険は必要。団信に含まれない程度の傷病による影響や軽度の障害でも、想定している収入が激減する場合、長期間にわたり収入を保証するタイプの保険は必要。また奥様に何かあったときでも、ご主人の収入に影響する場合がある。→無駄な保険を止めるだけでなく、奥様が加入する保険を含めて適切な見直しをする、掛け捨て保険以外は無駄です
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/6/8 11:48:52
皆様、今回はご回答ありがとうございました。本当に参考になりました。
先輩方がおっしゃられるように、人生何があるか分からないは前提で考えないと後悔する事が分かりました。
今回の質問をきっかけに都心中古マンションの検討も視野に入れました。
時には勢いというものも大事だと思うので、購入が決まったら思い切りよくいきたいです！
今後の人生の糧として回答を見返します。
ありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2024/6/5 21:32:01
私もあなたの年齢くらいの時は同じようなプランでした。世帯収入1600万(私は専業主婦)
大手ハウスメーカー注文住宅、土地+建物+αで約6000万(固定プラス変動)
良い家で、当然一生ここで暮らすつもりでしたね
固定資産税省いて月10万の住宅ローンまで同じですね
子供2人いても生活は余裕で習い事、旅行もしていました。車は2台。順調に貯蓄もし、子供達の学資保険も一人300万用意してありました
それが人生はプラン通りにはいかないもので
主人が急に転勤の部署へ。そこから単身赴任をして2世帯暮らしが始まりました。これがかなり大変で、住宅手当など出るものの生活費や自宅までの帰宅費用は毎度はでない
上の娘が都内の私大に入学する頃、丁度主人も都内勤務だったので、娘と2人同居することに。これにより大学費用の他に月10万の仕送りをすることに(家賃は主人の会社持ち)
私と下の息子2人は自宅でローン10万を払いながら、息子の塾代(丁度高校受験)月3〜5万を支払い、その頃外壁塗装、屋根修繕に200万支払いました
かなり家計が厳しくなりました。この時にあるトラブルがあり、預金から500万出金することに(やばい話ではないです)
それでも十分生活は出来ていましたが、ずっと離れて暮らしていたので主人が家を売って一緒に暮らしたいと言い出しました
主人57歳あと1000万の住宅ローンを残して売却。これが一生の後悔になりました。
会社が家賃を出してくれるのは3年、その後は退職金で安い中古マンションでも買えばいいと考えていたのですが、それが浅はかで、安い中古マンションと言っても高い！今までの生活レベルに合わせた住居となると中々納得がいかず…
都内に息子を越境受験させ引っ越したのですが、せっかく家族で暮らすことになったのに主人のわがままが始まり一人で暮らしたいと言い出しました。そんな余裕があるはずもなく揉めに揉めて中古一戸建てを購入しました
3000万＋リフォーム代。半分を退職金で払いました
元々の仕事内容と変わらないのに収入は3分の1に。月85000円の住宅ローン78歳まで(団信あり)
元の自宅を売却した2200万はどこに行ったか？2人とも私大で約1200万、そのうち一人は留学したいと言い出しアメリカへ…
あの時家を売らなかったら
優雅にやっていけたのに
と思いますが、それが良かったのかどうか
人生はプラン通りにはいきません
生涯を通じて正常な判断はできません
良い家を買い、そこを守り抜く！
その気持ちであれば可能だと思います
大手ハウスメーカー注文住宅、土地+建物+αで約6000万(固定プラス変動)
良い家で、当然一生ここで暮らすつもりでしたね
固定資産税省いて月10万の住宅ローンまで同じですね
子供2人いても生活は余裕で習い事、旅行もしていました。車は2台。順調に貯蓄もし、子供達の学資保険も一人300万用意してありました
それが人生はプラン通りにはいかないもので
主人が急に転勤の部署へ。そこから単身赴任をして2世帯暮らしが始まりました。これがかなり大変で、住宅手当など出るものの生活費や自宅までの帰宅費用は毎度はでない
上の娘が都内の私大に入学する頃、丁度主人も都内勤務だったので、娘と2人同居することに。これにより大学費用の他に月10万の仕送りをすることに(家賃は主人の会社持ち)
私と下の息子2人は自宅でローン10万を払いながら、息子の塾代(丁度高校受験)月3〜5万を支払い、その頃外壁塗装、屋根修繕に200万支払いました
かなり家計が厳しくなりました。この時にあるトラブルがあり、預金から500万出金することに(やばい話ではないです)
それでも十分生活は出来ていましたが、ずっと離れて暮らしていたので主人が家を売って一緒に暮らしたいと言い出しました
主人57歳あと1000万の住宅ローンを残して売却。これが一生の後悔になりました。
会社が家賃を出してくれるのは3年、その後は退職金で安い中古マンションでも買えばいいと考えていたのですが、それが浅はかで、安い中古マンションと言っても高い！今までの生活レベルに合わせた住居となると中々納得がいかず…
都内に息子を越境受験させ引っ越したのですが、せっかく家族で暮らすことになったのに主人のわがままが始まり一人で暮らしたいと言い出しました。そんな余裕があるはずもなく揉めに揉めて中古一戸建てを購入しました
3000万＋リフォーム代。半分を退職金で払いました
元々の仕事内容と変わらないのに収入は3分の1に。月85000円の住宅ローン78歳まで(団信あり)
元の自宅を売却した2200万はどこに行ったか？2人とも私大で約1200万、そのうち一人は留学したいと言い出しアメリカへ…
あの時家を売らなかったら
優雅にやっていけたのに
と思いますが、それが良かったのかどうか
人生はプラン通りにはいきません
生涯を通じて正常な判断はできません
良い家を買い、そこを守り抜く！
その気持ちであれば可能だと思います
A
回答日時：
2024/6/1 16:08:33
３５００万に、諸経費や外構、家具家電は含まれていますか？
諸経費２００万、外構２００万、引越+家具家電で１００万ほど必要と思われます。
また奥様が出産、育児中は奥様の収入が見込めません。
貯金がどれくらいかは存じませんが、一度キャッシュフロー表を作ってみてください。（無料ソフトもあるし、FPに相談するのもあり）
月に１度の外食、年１度の家族旅行くらいはしたいですよね。
家を買っても楽しみがないと、生活に張り合いがありません。
諸経費２００万、外構２００万、引越+家具家電で１００万ほど必要と思われます。
また奥様が出産、育児中は奥様の収入が見込めません。
貯金がどれくらいかは存じませんが、一度キャッシュフロー表を作ってみてください。（無料ソフトもあるし、FPに相談するのもあり）
月に１度の外食、年１度の家族旅行くらいはしたいですよね。
家を買っても楽しみがないと、生活に張り合いがありません。
A
回答日時：
2024/6/1 14:18:34
ご主人の年収だけではギリギリという印象ですが、基本的に共働きスタイルで、奥様の収入は預金する考えであれば大丈夫だと思います。
以下の記事も参考になります。
https://house-land-teach.com/plan-preparation/525/
健闘を祈ります！！
以下の記事も参考になります。
https://house-land-teach.com/plan-preparation/525/
健闘を祈ります！！
A
回答日時：
2024/6/1 01:37:58
一条工務店いいですね！
玄関土間まで床暖房ありますか?
建物3,500万円で収まるといいですね。外構費用もかかりますか?土地や希望、隣地との兼ね合いなどによってけっこう金額がかかることがあると思うので、しっかり見積もりした上で予算を用意した方が良いと思います。最近は低金利のネット銀行は頭金1〜2割を用意しないと最優遇の金利にならないようです。どちらで借りるか分かりませんが。固定金利でも支払いが大丈夫なように考えておいた方が良いと思います。諸費用分も入ってますか?地盤改良が必要な場合もありますし。
大学の学費は年々増加しているのでこれから20年後いくらになっているでしょう。毎年200万円の貯金で大丈夫でしょうか。
予算を超えないように注意が必要、貯蓄の計画を見直す必要があると思います。現在の貯蓄額にもよります。
5000万円のローンだとお二人共定年まで働くこと前提かな。健康に気をつける。海外旅行とかお金がかかるイベントに制限がかかる。
とりあえず思ったことです。間取りや窓の位置、大きさなどあとから変更が困難な所はよく考えて決めましょう。
玄関土間まで床暖房ありますか?
建物3,500万円で収まるといいですね。外構費用もかかりますか?土地や希望、隣地との兼ね合いなどによってけっこう金額がかかることがあると思うので、しっかり見積もりした上で予算を用意した方が良いと思います。最近は低金利のネット銀行は頭金1〜2割を用意しないと最優遇の金利にならないようです。どちらで借りるか分かりませんが。固定金利でも支払いが大丈夫なように考えておいた方が良いと思います。諸費用分も入ってますか?地盤改良が必要な場合もありますし。
大学の学費は年々増加しているのでこれから20年後いくらになっているでしょう。毎年200万円の貯金で大丈夫でしょうか。
予算を超えないように注意が必要、貯蓄の計画を見直す必要があると思います。現在の貯蓄額にもよります。
5000万円のローンだとお二人共定年まで働くこと前提かな。健康に気をつける。海外旅行とかお金がかかるイベントに制限がかかる。
とりあえず思ったことです。間取りや窓の位置、大きさなどあとから変更が困難な所はよく考えて決めましょう。
A
回答日時：
2024/5/30 07:01:25
外構工事、引越し、家具家電などを含むと、プラス300万円にはなりそうな気がします。
なので建物は3200万円くらいを目指してプランを組むといいですが、けっこうオプションを我慢しないとならないと思います。一条でそれができるか。それかローンの金額を増やすか。
我が家も4年くらい前に一条で35坪くらいの家をざっと見積もってもらったことありますが、3700万くらいになりましたが、そこから外構など費用がかかると考えたらやめてしまいました。
見積もりをきっちりした方が良いです。
あとは奥様の年収が本当に400万円を保てるか。絶対に退職はしないで、フルタイムで働く。
今は若いから働ける自信があると思いますが、体力的に本当に自信があるのか。
産休育休は考慮したか。
私（アラフィフの妻、子供1人）も1軒目の家の時は若かったので、私の年収をあてにした計算にしていましたが、数年で崩れました笑
あれを保つのはけっこうキツいです。。
なので建物は3200万円くらいを目指してプランを組むといいですが、けっこうオプションを我慢しないとならないと思います。一条でそれができるか。それかローンの金額を増やすか。
我が家も4年くらい前に一条で35坪くらいの家をざっと見積もってもらったことありますが、3700万くらいになりましたが、そこから外構など費用がかかると考えたらやめてしまいました。
見積もりをきっちりした方が良いです。
あとは奥様の年収が本当に400万円を保てるか。絶対に退職はしないで、フルタイムで働く。
今は若いから働ける自信があると思いますが、体力的に本当に自信があるのか。
産休育休は考慮したか。
私（アラフィフの妻、子供1人）も1軒目の家の時は若かったので、私の年収をあてにした計算にしていましたが、数年で崩れました笑
あれを保つのはけっこうキツいです。。
A
回答日時：
2024/5/30 05:32:11
共稼ぎが続くのなら、大丈夫だと思います
A
回答日時：
2024/5/30 01:33:51
現実問題、質問者さん夫婦が5000万の家を買えないなら、殆どの人が無理でしょうね、、
自分の家の周りでも建売で5000万超えてる時代ですからね、、
自分の家の周りでも建売で5000万超えてる時代ですからね、、
A
回答日時：
2024/5/29 22:33:46
私が気になったのは、
・固定資産税が月あたり２万（年24万）は、やや想定が甘いかもしれない。インフレ傾向なので、月３万くらいを想定しておいたほうがいいかも。
・FP２名に相談したとのことですが、変動金利のリスクは考慮されているのでしょうか？ 仮に金利が３～４％になっても返済可能でしょうか？ たとえばアメリカでは実際に住宅ローン金利が７％とかになってます。
全体的に、「今」と同じ状況（収入や金利など）が永久に続くと言う前提で試算されているように感じられます。いろいろな変数が大きく変わって計算の前提が崩れることもありうると考えて、もっと極端なケースの試算もしておいたほうがいいかも。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11298769861
↑
この質問と内容が近いので、そちらに回答したものも参考になさってください。
・固定資産税が月あたり２万（年24万）は、やや想定が甘いかもしれない。インフレ傾向なので、月３万くらいを想定しておいたほうがいいかも。
・FP２名に相談したとのことですが、変動金利のリスクは考慮されているのでしょうか？ 仮に金利が３～４％になっても返済可能でしょうか？ たとえばアメリカでは実際に住宅ローン金利が７％とかになってます。
全体的に、「今」と同じ状況（収入や金利など）が永久に続くと言う前提で試算されているように感じられます。いろいろな変数が大きく変わって計算の前提が崩れることもありうると考えて、もっと極端なケースの試算もしておいたほうがいいかも。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11298769861
↑
この質問と内容が近いので、そちらに回答したものも参考になさってください。
A
回答日時：
2024/5/29 22:15:03
そこまで計算しているのなら大丈夫ではないでしょうか。
ただ物価上昇率年２％、金利５年毎に0.25%の上昇も計算に加えた方が良いと思います。
ただ物価上昇率年２％、金利５年毎に0.25%の上昇も計算に加えた方が良いと思います。
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