教えて!住まいの先生
Q 分譲マンションで低層階に住んでいてELVが壊れたり最悪なくなっても別に困らなかったり機械駐車場があるマンションでそこを利用する契約をしていない人って管理費や修繕積立金が初期も値上げ後も多少は安かったり
するもんなんでしょうか?
理屈の上ではマンションの設備として均等負担するべきでしょうが感情的には自分は困らないし同じ金額というのは納得いかないというのもありそうな物ですが。
理屈の上ではマンションの設備として均等負担するべきでしょうが感情的には自分は困らないし同じ金額というのは納得いかないというのもありそうな物ですが。
質問日時:
2024/6/15 19:09:55
解決済み
解決日時:
2024/6/20 19:58:43
回答数: 3 | 閲覧数: 183 | お礼: 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2024/6/20 19:58:43
マンション法とも呼ばれる区分所有法19条に以下の規定があります。
(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
この規定によって管理費や修繕積立金の負担割合は、原則として専有部分の持分に応じて負担しなければならないことになります。ただし、「規約に別段の定めがない限り」という前提条件が付いているので、あなたのマンションの規約をご確認ください。
規約のひな型・国交省の標準管理規約では以下のような定めが置かれています。
(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。
エレベーターも機械式駐車場も共用部分等に該当するため、各区分所有者が負担する管理費等でその維持管理費は賄われ、管理費等は共用持分(=専有面積の持分)に応じて徴収されることになります。
ただし、区分所有法では規約で別段の定めをすることを認めているので、どうしても納得できなければ、規約を変更して、エレベーター管理会計とか機械式駐車場管理会計を設けて「エレベーターの管理費等は2階以上の専有部分を所有する組合員が負担する。」とか「機械式駐車場の管理費は機械式駐車場契約者が負担する。」などと規約を改正すればよいわけです。
とはいうものの、規約の改正には組合員数の4分の3及び議決権数の4分の3以上が賛成する必要があるので、おそらく可決は難しいのではないかと思います。それに、管理組合の会計が非常にややこしくなるわけで、管理組合のスムーズな運営という共益的観点からも賛同は得られないと思います。
それに、エレベーターがあることによって、マンション全体の資産価値が維持されているというメリットがあるわけで、利用するしないに関わらず、1階に住む人もこのメリットは享受していることになります。
ただし、機械式駐車場に関しては、駐車場経営という観点から見れば、その収益を全組合員が享受していることになるので、その必要経費も全員で負担しなければならにことになります。
けれども、問題は駐車場経営が赤字になった場合、その赤字を管理費等から補填しなければならないわけですから、大問題になる可能性があります。駐車場を利用しない人からすれば、なんで俺たちが赤字の補填をしなければならないのかと思うわけです。
私のマンションでは、そういう問題を避けるために、機械式駐車場を築30年で廃止しました。つまり、建替えせずに、すべて平面駐車場にしました。駐車可能台数は減りましたが、機械式駐車場も近年、契約数が減ってきていたので、賢明な措置だったと思います。
マンションの問題は自分たちの問題ですので、人任せにするのではなく、不満なことも含めて、その解決を自分たちで模索し、解決していくという姿勢が大切です。
(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
この規定によって管理費や修繕積立金の負担割合は、原則として専有部分の持分に応じて負担しなければならないことになります。ただし、「規約に別段の定めがない限り」という前提条件が付いているので、あなたのマンションの規約をご確認ください。
規約のひな型・国交省の標準管理規約では以下のような定めが置かれています。
(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。
エレベーターも機械式駐車場も共用部分等に該当するため、各区分所有者が負担する管理費等でその維持管理費は賄われ、管理費等は共用持分(=専有面積の持分)に応じて徴収されることになります。
ただし、区分所有法では規約で別段の定めをすることを認めているので、どうしても納得できなければ、規約を変更して、エレベーター管理会計とか機械式駐車場管理会計を設けて「エレベーターの管理費等は2階以上の専有部分を所有する組合員が負担する。」とか「機械式駐車場の管理費は機械式駐車場契約者が負担する。」などと規約を改正すればよいわけです。
とはいうものの、規約の改正には組合員数の4分の3及び議決権数の4分の3以上が賛成する必要があるので、おそらく可決は難しいのではないかと思います。それに、管理組合の会計が非常にややこしくなるわけで、管理組合のスムーズな運営という共益的観点からも賛同は得られないと思います。
それに、エレベーターがあることによって、マンション全体の資産価値が維持されているというメリットがあるわけで、利用するしないに関わらず、1階に住む人もこのメリットは享受していることになります。
ただし、機械式駐車場に関しては、駐車場経営という観点から見れば、その収益を全組合員が享受していることになるので、その必要経費も全員で負担しなければならにことになります。
けれども、問題は駐車場経営が赤字になった場合、その赤字を管理費等から補填しなければならないわけですから、大問題になる可能性があります。駐車場を利用しない人からすれば、なんで俺たちが赤字の補填をしなければならないのかと思うわけです。
私のマンションでは、そういう問題を避けるために、機械式駐車場を築30年で廃止しました。つまり、建替えせずに、すべて平面駐車場にしました。駐車可能台数は減りましたが、機械式駐車場も近年、契約数が減ってきていたので、賢明な措置だったと思います。
マンションの問題は自分たちの問題ですので、人任せにするのではなく、不満なことも含めて、その解決を自分たちで模索し、解決していくという姿勢が大切です。
質問した人からのコメント
回答日時: 2024/6/20 19:58:43
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時:
2024/6/16 11:15:23
心情的には質問者さんの疑問に賛同します。将来的にはその方向になると思います。
分譲住宅の販売価格は上層階の方が高く、賃貸も同様ですが、確かに管理費は平米だけで決まるところは多いですね。
また、駐車場は、そもそも車を所有していない人、所有しても共用部の利用をしていない人もいて、とりわけ立体駐車場の維持費用は高いので、疑問を持つ人はいますね。
私の住むマンションの共用部の駐車場は希望者の半分も利用できないスペースなのですが、周囲の相場より3割安くなっています。共用部の収益になるのだから大幅アップは当然と思いました。
管理規約にしたがうのは当然とはいえ、既得権や義務を果たさず権利だけを主張する区分所有者が多くなってきて、利害を調整するのはお金しかないのではと考えます。
分譲住宅の販売価格は上層階の方が高く、賃貸も同様ですが、確かに管理費は平米だけで決まるところは多いですね。
また、駐車場は、そもそも車を所有していない人、所有しても共用部の利用をしていない人もいて、とりわけ立体駐車場の維持費用は高いので、疑問を持つ人はいますね。
私の住むマンションの共用部の駐車場は希望者の半分も利用できないスペースなのですが、周囲の相場より3割安くなっています。共用部の収益になるのだから大幅アップは当然と思いました。
管理規約にしたがうのは当然とはいえ、既得権や義務を果たさず権利だけを主張する区分所有者が多くなってきて、利害を調整するのはお金しかないのではと考えます。
A
回答日時:
2024/6/15 23:20:16
同感です。でも法律で決められた事なので今はどうにもなりません。1階に住んでいるひとはエレベーターは使いませんよね。機械式駐車場は駐車場利用料から払われるからよしとしても、管理費は部屋の面積に応じて徴収されますからなんか不合理ですよね! だって管理費にしろ修繕積立金にしろマンションを適切に管理しか資産価値を保つために使われるわけですよね。それならば間取りが同じなら占有面積も同じなので徴収される管理費も修繕積立金も同額ですよね。でも、1階と10階なら資産価値は10階の方が高いですよね! それなら10階の方が1階より管理費が高くて当たり前のようなきがしませんか? 不公平感を感じませんか?
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