教えて！住まいの先生

マンション法とも呼ばれる区分所有法１９条に以下の規定があります。

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

この規定によって管理費や修繕積立金の負担割合は、原則として専有部分の持分に応じて負担しなければならないことになります。ただし、「規約に別段の定めがない限り」という前提条件が付いているので、あなたのマンションの規約をご確認ください。

規約のひな型・国交省の標準管理規約では以下のような定めが置かれています。

（管理費等）
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
２ 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

エレベーターも機械式駐車場も共用部分等に該当するため、各区分所有者が負担する管理費等でその維持管理費は賄われ、管理費等は共用持分（＝専有面積の持分）に応じて徴収されることになります。

ただし、区分所有法では規約で別段の定めをすることを認めているので、どうしても納得できなければ、規約を変更して、エレベーター管理会計とか機械式駐車場管理会計を設けて「エレベーターの管理費等は２階以上の専有部分を所有する組合員が負担する。」とか「機械式駐車場の管理費は機械式駐車場契約者が負担する。」などと規約を改正すればよいわけです。

とはいうものの、規約の改正には組合員数の４分の３及び議決権数の４分の３以上が賛成する必要があるので、おそらく可決は難しいのではないかと思います。それに、管理組合の会計が非常にややこしくなるわけで、管理組合のスムーズな運営という共益的観点からも賛同は得られないと思います。

それに、エレベーターがあることによって、マンション全体の資産価値が維持されているというメリットがあるわけで、利用するしないに関わらず、１階に住む人もこのメリットは享受していることになります。

ただし、機械式駐車場に関しては、駐車場経営という観点から見れば、その収益を全組合員が享受していることになるので、その必要経費も全員で負担しなければならにことになります。

けれども、問題は駐車場経営が赤字になった場合、その赤字を管理費等から補填しなければならないわけですから、大問題になる可能性があります。駐車場を利用しない人からすれば、なんで俺たちが赤字の補填をしなければならないのかと思うわけです。

私のマンションでは、そういう問題を避けるために、機械式駐車場を築３０年で廃止しました。つまり、建替えせずに、すべて平面駐車場にしました。駐車可能台数は減りましたが、機械式駐車場も近年、契約数が減ってきていたので、賢明な措置だったと思います。

マンションの問題は自分たちの問題ですので、人任せにするのではなく、不満なことも含めて、その解決を自分たちで模索し、解決していくという姿勢が大切です。

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