教えて！住まいの先生
Q 抵当権について質問です。 ４年くらい前に住宅ローンを完済した分譲マンションを賃貸に出していますが抵当権の抹消をまだしていません。
抵当権を抹消していない状態で賃貸に出していたら何か不都合はあるのでしょうか。
あと抵当権抹消の手続きをする場合は専門家に依頼した方が良いでしょうか。
あと抵当権抹消の手続きをする場合は専門家に依頼した方が良いでしょうか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/6/30 07:28:10
こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。
１）賃貸に出す際の問題点については、
➀完済しているので住宅ローンの目的外利用にはならず、対金融機関では問題ありません。
②借主との賃貸契約締結の際に、まともな不動産会社ならマンションの登記簿で抵当権の確認をし、抵当権が残っていると、重要事項説明書に「賃借権が抵当権に対抗できず、抵当権が実行された場合、競落人と借主の間で新たな賃貸契約が締結できない場合は、競落人の取得後6か月以内に物件を明け渡す必要がある」と明記する可能性が高いので、借主がその文言をみて契約を取りやめる可能性もゼロとは言えない、と言った感じです。
２）通常は住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な抵当権解除証書or弁済証書（名称は金融機関で違う）や委任状などの書類を金融機関から送ってもらえるかと思いますが、抹消手続きを自分でやる人もいれば、数万円の司法書士費用を支払って、司法書士に依頼する人もいます。
下記に自分でやる場合の法務局の説明ページを貼っておきます。
＜自分で抵当権抹消をする手続き＞
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001415368.pdf
以上、ご参考になれば幸いです。
１）賃貸に出す際の問題点については、
➀完済しているので住宅ローンの目的外利用にはならず、対金融機関では問題ありません。
②借主との賃貸契約締結の際に、まともな不動産会社ならマンションの登記簿で抵当権の確認をし、抵当権が残っていると、重要事項説明書に「賃借権が抵当権に対抗できず、抵当権が実行された場合、競落人と借主の間で新たな賃貸契約が締結できない場合は、競落人の取得後6か月以内に物件を明け渡す必要がある」と明記する可能性が高いので、借主がその文言をみて契約を取りやめる可能性もゼロとは言えない、と言った感じです。
２）通常は住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な抵当権解除証書or弁済証書（名称は金融機関で違う）や委任状などの書類を金融機関から送ってもらえるかと思いますが、抹消手続きを自分でやる人もいれば、数万円の司法書士費用を支払って、司法書士に依頼する人もいます。
下記に自分でやる場合の法務局の説明ページを貼っておきます。
＜自分で抵当権抹消をする手続き＞
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001415368.pdf
以上、ご参考になれば幸いです。
回答
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A
回答日時：
2024/6/23 11:05:38
債権が完済された抵当権は既に効力が無いため賃貸借契約に影響を及ぼすことはありませんが、抵当権抹消登記の手続はいつか必ずやらなくてはいけないことであり、完済した際に発行された抵当権抹消書類を紛失すると再発行の手続きなど面倒なので、早めに手続きしておきましょう。
ご自身でも手続きできますが面倒だと思えば司法書士に依頼する方が早いです。
普通のマンションで抵当権抹消登記だけであれば1～2万円でやってくれます。
ご自身でも手続きできますが面倒だと思えば司法書士に依頼する方が早いです。
普通のマンションで抵当権抹消登記だけであれば1～2万円でやってくれます。
A
回答日時：
2024/6/23 10:50:10
別に問題は無いと思いますよ。
抵当権の抹消はそれまで設定してあった銀行とかに
抵当権解除か何かの証明書を貰って自分で法務局に
抵当権解除にいくのが一番安く済みます。
銀行に抵当権解除の書類を貰いに行くと「私どもの方で
解除の手続きも出来ますよ。手数料は3万円です。」とか
間違いなく言われますが自分でやれば印紙代（確か数千円）だけ。
法務局に行くと係員がけっこう丁寧に説明してくれるし
書類の記載も簡単な事だけです。私でも出来ましたのでね。
抵当権の抹消はそれまで設定してあった銀行とかに
抵当権解除か何かの証明書を貰って自分で法務局に
抵当権解除にいくのが一番安く済みます。
銀行に抵当権解除の書類を貰いに行くと「私どもの方で
解除の手続きも出来ますよ。手数料は3万円です。」とか
間違いなく言われますが自分でやれば印紙代（確か数千円）だけ。
法務局に行くと係員がけっこう丁寧に説明してくれるし
書類の記載も簡単な事だけです。私でも出来ましたのでね。
A
回答日時：
2024/6/23 10:11:03
住宅ローンが完済されていれば、賃貸に出すこと自体に問題はありません。しかし、抵当権が残っていると将来的に売却や再融資の障害となる可能性があります。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士は登記関連の専門家であり、正確かつ迅速に手続きを進めてくれます。手続きの詳細やコスト、時間についても事前に相談することで、スムーズな対応が期待できます。資産の保護のため、早めの対応をお勧めします。
A
回答日時：
2024/6/23 09:30:34
完済しているなら抵当権は無効ですが、
第3者には無効ということが分かりませんので、
抹消することで権利状態を公示できます。
完済後、銀行から契約書など抹消に必要な書類が送られてきますが、
書類の一部には有効期限があるのですでに無効になっています。
この状態から抹消するには再発行が必要な書類もあるので、
司法書士に依頼した方がスムーズです。
第3者には無効ということが分かりませんので、
抹消することで権利状態を公示できます。
完済後、銀行から契約書など抹消に必要な書類が送られてきますが、
書類の一部には有効期限があるのですでに無効になっています。
この状態から抹消するには再発行が必要な書類もあるので、
司法書士に依頼した方がスムーズです。
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