教えて！住まいの先生

分かり易いダメ案件です、業者利益が多過ぎで相場に比べ物件価額
が高過ぎです。
売り込み案件はろくなモノしかありません。

不動産投資で45年ローンは有り得ません、せいぜい20年ローン、
逆に云うと20年ローンでは返済不可能なほどもうからない物件
なので45年に損を延ばし、表面上の損を見えなくする案件です。

あと賃貸事業の基本のキですが
1. 家賃は年々下がる 2.修繕費は年々上がる 3.入居率は年々下がる
最後には廃墟・取り壊しになります。
45年後には築54年で取り壊し（費用が掛かる）で評価はマイナスに
なります。

＊事務所にはいかないこと、軟禁状態になりかねません、契約（売ると）で
業者は500～600万円儲かる案件です、奴らも必死です。

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ダメですね、見た瞬間にゴミ業者が情弱のカモからかっぱぐ為のクソ物件だと分かります。

先ず物件価格が高すぎ、45年ローンもあり得ない（まさか住宅ローンじゃないでしょうね）、家賃設定も高すぎてこれじゃ入居してくれない。

入手費用もランニングコストも登記移転費用や固定資産税や保険料等があるので実際はもっとかかるはず。

そもそも収支がマイナスになるのは投資とは言えない、ただのお買い物。

どういう経緯で持ちかけられたのか分かりませんが自分だったら営業ならガン無視（永久に）するし、知人だったら「ナメてんの(# ﾟДﾟ)」と言って二度と持ちかけて来ないよう釘を差すでしょう。

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やめときましょう

・４５年ローンで計算しているって事は、目先の赤字を少なくしようとしているからです。投資なら３０年ローン、少なくとも３５年ローンで計算するべきです。返済完了時あなたは何歳でしょう。

築９年なら４５年後は築５４年、建て替えの話が出て来ていてもおかしくないです。

売るにしても古くなればなるほどマンション価格は下がります（現在は多少値上がりしているかもしれないけど、今後金利が上がれば値下がりします）

・金利は今後上がります。今は変動金利は極め低いですけど、少なくとも今後は返済額増えると考えておいた方が良いです。

・マンションは古くなれば家賃は安くなるし、空き室も増えます。また入居者退去時の修理費やリフォーム代も年々高くなり赤字額は増えていきます。

さらに減価償却やローン金利などの経費は減少していきますから実際の手出しに関係ない節税額も減少します。

返済完了まで、増えた赤字（月額３～４万）に耐えられますか？（定年とかになってないですか）

中古マンション購入するならほとんど現金で購入出来るとかでないと、プラスにならないです。

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販売価格が高すぎる

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築11年 1Kで家賃6万円位ですね。

既に家賃設定が変ですよ。
ネットで周辺価格調べてみては？

販売価格も高そうですよ。

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ワンルーム投資は全部とは言いませんが、ほとんどが良くない商品です。
購入した人だけが損をする事業ですね。（司法書士、税理士などに仕事を与える事業）

まずは、本業で稼ぐことにベットされて方がいいです。

区分マンション1戸保有しても、お金は減っていくわでなにやってんだかよく分からないって感じになります。

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不動産投資していますが、利回りが低すぎますね。そして45年ローンって・・ 月あたりの負担を軽く見せるためのマジックがひどいですね。
長期間のローンは手数料がバカバカしいですし、そもそもそんな融資期間大丈夫ですか？まともな銀行は耐用年数で融資期間を短縮するのですが。

築古になると賃料は下がっていき管理費修繕積立金は増大していきますので、毎月の持ち出しは増えていきます。
それと、挙げられている以外の負担についてはちゃんと説明を受けていますか？
年1回の固定資産税、火災保険、長期で運営する中ではリフォーム設備交換、かなりの額になります。

その辺をきちんと説明していないなら、かなり騙す姿勢で来ていると見ましょう。ローンの組み方もおかしいし、相当不誠実な話でしょうね。

また、当該物件や周辺物件の取引実績データは集めていますか？レインズの一般向け情報でも結構わかることはありますし、ホームズの過去実績データも見られたりします。
例えば利回りから言って5％、1700万で逆提示してみてはいかがでしょう？

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将来的に自宅を購入する予定があるなら止めた方が良いです。
そんなローンを背負った状態だと自宅用のローンが通りませんよ。

賃料というのは、入居者が入れ替わると必ず下がると思った方が良いです。
常に新しいマンションが供給される。
賃貸を探している人は同じ賃料なら新しい方を好む。

以前、大阪市内に1Rマンションを5つ持ってました。
すべてキャッシュで購入です。
京橋駅徒歩4分の物件は築10年で諸費用込み540万円ほどで購入しました。
東三国駅徒歩1分の物件は築10年で諸費用込み670万円ほどで購入しました。
どちらも20㎡ほどの物件ですが。

で、ぼちぼち築10年ですよね。
修繕積立金が値上げされる時期です。
現在の社会情勢から見て1万円程度にはなるかも。
新築時は販売促進のために意図的に低く設定されています。
最初から10年目をめどに値上げする予定で。
値上げの理由は「将来的に修繕積立金が不足する恐れがある」です。
これはデベロッパーの常套手段です。
45年ローンで毎月の持ち出しが有るって......
あなた、自虐趣味があるのですか？

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私が都下で所有している物件と広さ、賃料もほぼ同じ。だけど私の物件は1800万円前後。大阪は値上りしてこんな感じなのでしょうか? それら比べて考えると····｡ 場所は良いですけど。私のは10年以上経ち来年はローン残債1100万円強で売却すると残債払いで600万円は残りますけどね。この物件だとほとんど残りませんので、気長にやるしかないですね。

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詐欺師が詐欺であることを隠しもせずに「私詐欺師なんですけど、詐欺に引っかかってみる気はありませんか？」と言っているのを真剣に検討してるようなものですね
まあ正直に言ってるから詐欺ではないか

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