教えて！住まいの先生

地階の車庫は地下室扱いなので1/5ではなく1/3が上限です。

地下室の床面積または
床面積の合計の1/3が緩和の上限なので

29㎡くらいが除外対象ですがそもそも地下室が14.31㎡しかないので
オマケしてもらえるのは車庫部分の床面積である14.31㎡です。

じゃあ72.81㎡で容積率100%超えちゃうじゃん！
と思うかもしれませんがそのとおりです。

登記簿上の床面積と容積率の算定に用いる建築基準法上の床面積が違うことはしばしばありますが、大抵の場合建築基準法の床面積のほうが大きいので結局100%超えてそうです。

建築したあと土地の一部を売ったとか、
建築したあと増築して建築基準法に違反したけどそのまましれっと登記の更新はできちゃったとか、
建築後に容積率が定められたとかという経緯があるのかもしれません。
いずれにせよ建築基準法上の床面積が登記簿上の床面積より小さいとかいうレアケースがないかぎり容積率オーバーの建築物で、いわゆる「既存不適格建築物」という扱いになります。

「既存不適格建築物」でも原則として住宅ローンは組めるのですが、
金融機関は住宅そのものを住宅ローンの担保としますので
「既存不適格建築物」だと貸付してくれない会社もあります。
会社次第です。
業界全体の意思や法的に1㎡以下はセーフ！みたいなルールはありません。

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購入を検討しているがローン組めるかどうかわからない！という話であれば
停止条件をつけて不動産売買契約を結ぶ方法もあります。

「この住宅を買う契約をします。ただし住宅ローンの融資が受けられるならね。」という感じの契約です。
住宅ローンの融資が受けられるまでは「契約が停止した状態」なので停止条件付契約です。ローンが受けられなければそもそも契約が締結されないので、手付金もかかった費用の実費も支払う必要はありません。

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