教えて！住まいの先生

価値のある都市部の土地は何らかの建物が既にたっておりそれほど古い建物も少なく、田畑もほぼなく見えます。
→ 東京を見ていますか？
経年劣化の激しい建物、低層階でもっと高層階にすべき建物など、ものすごい勢いで再開発をやっていますよ。現代のＩＴ化に伴い、そういう使用方法に耐えられない古い建物、防災上今の基準にどんどんそぐわなくなってきた建物、そういうのはむしろ都会においては負の遺産です。そういうのを個々に建てかえるのではなく、一定のエリアを総合的に地図を塗り替えるように機能的に考えてもっと利用しやすくなり、付加価値をあげるべく、再開発をここ数十年でやりまくっています。

1.デベロッパーはどのように事業の継続が可能なほどの利益をあげているのでしょうか？
→ 方法はいくつもありますが、例えば上記のような都市の再開発の場合は、一定区画の再開発を行い、後で入るテナントから賃料を取ります。また、最初の資金は大きな商社が出資したり、不動産を証券化したりして、広くお金を調達したりもします。
逆にそれに見合うくらいの需要のある都心の一等地でないと、それをする価値はないということでもあります。
一方で住宅やマンションの開発も同様に、需要の見込まれるエリアをそれ用の土地として開発し、売り出します。これも需要の見込めないエリアにはデベロッパーは手を出しません。
大昔は鉄道会社（東武とか西部とか）の不動産開発会社が鉄道の敷設と一緒に沿線の開発を行い、そこに住民が増えればその鉄道も利用客が増えると言う効果や、終点駅近辺に遊園地などを作る（これも開発）などして、沿線住民のそのエリアの価値を高めていました。
最近では、例えば地下鉄への新たな乗り入れ、別の路線への新たな直通など、そういうことを複合的に考えて、それによって付加価値の増すエリアの開発をします。

2.大手デベロッパーと中小デベロッパーの事業のスタイルの違いはありますか？
→ 開発する規模の大きさが異なりますが、基本は一緒です。これから付加価値の上がると思われる場所を想定して押さえ、また付加価値があがるような働き掛けを行い、そこを開発します。

3.どうしても土地情報がどこにも出ない！という場合は潰れてしまうのでしょうか？
→ 質問の意味がよくわかりませんが、そこは開発するのに投資するには適していない場所というようにも考えられます。また、かつてあったデベロッパーが出てこなくなった場合、倒産もありますが、社名を変えた、あるいは他の大手と合併（あるいは吸収）ということも考えられます。

4.3とは逆に土地がたくさん売りに出てバンバン建てまくることが出来てしまうとどうなるのでしょうか？
→ その土地に住民などが増え、その人たちを当て込んで、またその人たちが生活や仕事をしやすいように、お店が沢山立ちます。そうすると、周辺からも人が流れてきて、ますますその街は栄えて行き、土地の価格も上がってきます。デベロッパーとしては、そのエリアの土地を自社でも所有していたら、不動産を売却したら、大儲けですね。

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