教えて！住まいの先生
Q 親が病気で働けなくなり住宅ローンが払えずしばらく返済滞ったら一括返済みたいな手紙と任意売却の手紙が来ました。 任意売却はYahoo不動産や他の不動産みたいな場所で査定して売るって事ですか？
高く買ってくれる所ありますか？
助言ください。
病気治療のお金も必要なんです。
助言ください。
病気治療のお金も必要なんです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/18 14:47:58
埼玉県で任意売却専門の不動産会社を経営しています、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。
どうぞよろしくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/
他の回答者とのやり取りを踏まえて回答させて頂きます。
浦和住宅金融業務センターから催告書が届いたということは、住宅ローンは
①住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
又は、
②埼玉りそな銀行の住宅ローン
のいづれかと思われますが、手紙の内容から①の可能性が高いと思いますが。
まずは、借入先を把握して、迅速な対応が必要となります。
質問から、「一括返済みたいな手紙と任意売却の手紙が来ました」
この手紙から推測すると、住宅ローン契約が解除（期限の利益の喪失）されています。
この後、債権が保証会社に移行「代位弁済」となり、一括返済ができなければ、競売申請へと移行します。
【流れ】
①住宅ローン返済、約6ヶ月以上の滞納
↓
②現在：住宅ローン契約の解除 ⇒ 全額返済請求（期限の利益喪失）
↓ 約1ヶ月後
③債権が保証会社に移行 ⇒ 全額返済請求（代位弁済）
↓ 約1ヶ月後
④競売申請へ 差押登記設定
注意：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）又は、埼玉りそな銀行の住宅ローンでは流れが異なります。
今後の対応を簡単にご説明すると、数週間以内に、任意売却の手続きを行い任意売却の承諾を得なければ、④競売申請へと移行してしまいます。
＊住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の手続きをブログで紹介
https://www.house-partner.jp/contents/category/a-real-estate-company-specializing-in-mortgage-delinquency-voluntary-sale/
任意売却の承諾を得られれば、約6ヶ月間、競売を猶予してくれます。
この任意売却の手続きに精通しているのが当社のような任意売却専門の不動産会社です。さらに、査定価格も滞納状態にあることを前提として、売却方法を踏まえた価格算出が必要になります。
【解決プラン】
https://www.house-partner.jp/contents/category/serv/
ネット一括査定は、ローン滞納や任意売却を無視し、多くの不動産会社へ売却情報が流れてしまうこと、任意売却の手続きは無知であることから、無意味であると断言できます。
最後に、任意売却の業界には悪質業者が多数存在しています。
【悪質業者の見分け方 ブログ参照】
https://www.house-partner.jp/contents/category/please-be-careful-about-malicious-vendors/
ネット検索される、一般社団法人・NPO法人は悪質業者確定ですのでご注意ください。
他の回答者が添付していたURLの一般社団法人は、特に酷く被害報告が多数あります。
最後に、現状から、何も対応しなければ、数ヶ月以内には競売へと移行してしまいますので、迅速な対応と対策をする必要があります。
ご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。
どうぞよろしくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/
他の回答者とのやり取りを踏まえて回答させて頂きます。
浦和住宅金融業務センターから催告書が届いたということは、住宅ローンは
①住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
又は、
②埼玉りそな銀行の住宅ローン
のいづれかと思われますが、手紙の内容から①の可能性が高いと思いますが。
まずは、借入先を把握して、迅速な対応が必要となります。
質問から、「一括返済みたいな手紙と任意売却の手紙が来ました」
この手紙から推測すると、住宅ローン契約が解除（期限の利益の喪失）されています。
この後、債権が保証会社に移行「代位弁済」となり、一括返済ができなければ、競売申請へと移行します。
【流れ】
①住宅ローン返済、約6ヶ月以上の滞納
↓
②現在：住宅ローン契約の解除 ⇒ 全額返済請求（期限の利益喪失）
↓ 約1ヶ月後
③債権が保証会社に移行 ⇒ 全額返済請求（代位弁済）
↓ 約1ヶ月後
④競売申請へ 差押登記設定
注意：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）又は、埼玉りそな銀行の住宅ローンでは流れが異なります。
今後の対応を簡単にご説明すると、数週間以内に、任意売却の手続きを行い任意売却の承諾を得なければ、④競売申請へと移行してしまいます。
＊住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の手続きをブログで紹介
https://www.house-partner.jp/contents/category/a-real-estate-company-specializing-in-mortgage-delinquency-voluntary-sale/
任意売却の承諾を得られれば、約6ヶ月間、競売を猶予してくれます。
この任意売却の手続きに精通しているのが当社のような任意売却専門の不動産会社です。さらに、査定価格も滞納状態にあることを前提として、売却方法を踏まえた価格算出が必要になります。
【解決プラン】
https://www.house-partner.jp/contents/category/serv/
ネット一括査定は、ローン滞納や任意売却を無視し、多くの不動産会社へ売却情報が流れてしまうこと、任意売却の手続きは無知であることから、無意味であると断言できます。
最後に、任意売却の業界には悪質業者が多数存在しています。
【悪質業者の見分け方 ブログ参照】
https://www.house-partner.jp/contents/category/please-be-careful-about-malicious-vendors/
ネット検索される、一般社団法人・NPO法人は悪質業者確定ですのでご注意ください。
他の回答者が添付していたURLの一般社団法人は、特に酷く被害報告が多数あります。
最後に、現状から、何も対応しなければ、数ヶ月以内には競売へと移行してしまいますので、迅速な対応と対策をする必要があります。
ご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/8/18 14:47:58
詳しくありがとうございます。
病気の治療費や両親の引っ越し費用も作らないとなのでカモにされないように信頼できる場所探していました。
先ほどGoogleマップの口コミも拝見させていただき家族に話したら中島さんに相談してみようと言ってました。
回答
7 件中、1～7件を表示
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A
回答日時：
2024/8/12 18:09:29
任意売却では、「物件を売却する」だけではなく、専門的な知識＋債権者との交渉が重要なポイントとなります。
不動産会社選びで重視すべきポイントの一つが、任意売却の実績です。知識と経験が豊富で、任意売却を知り尽くした会社に依頼できれば、安心感は高いといえます。
大手不動産会社や経験の不足した不動産会社では、交渉が失敗してしまう可能性も高くなります。
Yahoo不動産や他の不動産みたいな場所で査定価格を参考にしても、任意売却では無意味であり。危険です。
なぜなら、ネット査定は、机上の為に、「査定額で不動産会社が買ってくれる＝すぐにその価格で売却できる」というわけではありません。
さらに、他社との差別化を図るために、20％程度高く算出される傾向になります。
債権者との交渉過程において、20％高い査定価格は、債権者との交渉を難しくするだけです。
任意売却は、一度、ダメ業者に依頼してしまったから、次の業者に変更する・・・。ということが原則不可です。
よーく考えて業者選定をして下さいね。
。売却活動に着手する前に「金融機関との交渉」が必要となります。債権者の同意がなければ、そもそも物件を売却できないためです。また、売却代金のなかから引っ越し費用や税金の支払い分を捻出するにも、債権者の同意を取り付ける必要があります。
不動産会社選びで重視すべきポイントの一つが、任意売却の実績です。知識と経験が豊富で、任意売却を知り尽くした会社に依頼できれば、安心感は高いといえます。
大手不動産会社や経験の不足した不動産会社では、交渉が失敗してしまう可能性も高くなります。
Yahoo不動産や他の不動産みたいな場所で査定価格を参考にしても、任意売却では無意味であり。危険です。
なぜなら、ネット査定は、机上の為に、「査定額で不動産会社が買ってくれる＝すぐにその価格で売却できる」というわけではありません。
さらに、他社との差別化を図るために、20％程度高く算出される傾向になります。
債権者との交渉過程において、20％高い査定価格は、債権者との交渉を難しくするだけです。
任意売却は、一度、ダメ業者に依頼してしまったから、次の業者に変更する・・・。ということが原則不可です。
よーく考えて業者選定をして下さいね。
。売却活動に着手する前に「金融機関との交渉」が必要となります。債権者の同意がなければ、そもそも物件を売却できないためです。また、売却代金のなかから引っ越し費用や税金の支払い分を捻出するにも、債権者の同意を取り付ける必要があります。
A
回答日時：
2024/8/7 10:23:19
（元）不動産会社経営の宅建士です。
住宅ローン返済を滞納すれば、銀行は「一括返済」を求められることが住宅ローン契約時に「契約書記載」されているはずです。
その際に銀行は、いわゆる「法的措置」として、裁判所に申請し、「競売」にかけて「資金回収」を図る「権利」があります。
そこで――――――――
その「競売」に対する対義語が、「任意売却」です。
これは、「競売実施」される前に、所有者の意思で、一般市場で売却することです。（「意」に「任」せるから「任意売却」なのです）
●そのメリットは、所有者が、少しでも市場価格で「高く」売れる可能性があるからです。
そして「任意売却」は、どの不動産業者でも扱うことはできるのですが、ポイントは、「売却価格」です。
つまり、抵当権残額より安く買主が出れば、銀行に「交渉」する必要も出てくるからです。
●その銀行がｍ「任意売却」のことをあなたに伝えるなら、誠実さがうかがえます。（任意売却など、通常は銀行が関与しないからです）
････････････････････････････････････････････････････････････
また、現況が不明なのですが、所有者（登記名義人）が病気なら、一度、
「団信」（団体信用生命保険）に事情を相談することをお勧めします。
※場合によっては、病気の種類により、団信が該当するかも知れないからです。（病気内容が該当すれば、ローン残金は免除になるからです）
とにかく、無関係の外野が何を言おうと、動くのはすべて、質問者のあなた、でしかないのです。
ダメモトでもとにかく動いて見たらどうでしょう。
住宅ローン返済を滞納すれば、銀行は「一括返済」を求められることが住宅ローン契約時に「契約書記載」されているはずです。
その際に銀行は、いわゆる「法的措置」として、裁判所に申請し、「競売」にかけて「資金回収」を図る「権利」があります。
そこで――――――――
その「競売」に対する対義語が、「任意売却」です。
これは、「競売実施」される前に、所有者の意思で、一般市場で売却することです。（「意」に「任」せるから「任意売却」なのです）
●そのメリットは、所有者が、少しでも市場価格で「高く」売れる可能性があるからです。
そして「任意売却」は、どの不動産業者でも扱うことはできるのですが、ポイントは、「売却価格」です。
つまり、抵当権残額より安く買主が出れば、銀行に「交渉」する必要も出てくるからです。
●その銀行がｍ「任意売却」のことをあなたに伝えるなら、誠実さがうかがえます。（任意売却など、通常は銀行が関与しないからです）
････････････････････････････････････････････････････････････
また、現況が不明なのですが、所有者（登記名義人）が病気なら、一度、
「団信」（団体信用生命保険）に事情を相談することをお勧めします。
※場合によっては、病気の種類により、団信が該当するかも知れないからです。（病気内容が該当すれば、ローン残金は免除になるからです）
とにかく、無関係の外野が何を言おうと、動くのはすべて、質問者のあなた、でしかないのです。
ダメモトでもとにかく動いて見たらどうでしょう。
A
回答日時：
2024/8/6 17:24:57
任意売却の話が出ていることから
それなりに売れてトントンかお釣りが来ると予見できます
どないもならない物件なら
すでに競売にかかっているでしょう
高く売りたいなら
一括査定がネットでもあるから
必ず複数社の競合で売却してください
それなりに売れてトントンかお釣りが来ると予見できます
どないもならない物件なら
すでに競売にかかっているでしょう
高く売りたいなら
一括査定がネットでもあるから
必ず複数社の競合で売却してください
A
回答日時：
2024/8/6 13:51:09
A
回答日時：
2024/8/6 12:58:05
任意売却は簡単に言うと普通に売るのと大差ありません。現在住宅ローンを滞納されているということですので売却金額で住宅ローンの返済に充てます。ただ違うのは本来なら借入金を全額返済しないとその家と土地に借金の担保として設定されている抵当権を外せませんが、任意売却は銀行も協力してくれるので抵当権を外せます。但し、住宅ローン全額の返済が出来るかは不明です。残った場合は家を失い借金だけ残ります。生活が難しい場合は生活保護も考えるべきです。売り方とか専門家と色々相談して選択肢少ないながらも自分の意思で売却できます。
ちなみにそのまま無視し続けると今度は競売となる可能性があります。競売は任意売却より価格が低くなるので残債が残る可能性が高くなります。こちらはもう強制ですのでどうにもなりません。
ですので、少しでも早く高く売るなら任意売却の方がという感じです。
https://www.963281.or.jp/what/
ちなみにそのまま無視し続けると今度は競売となる可能性があります。競売は任意売却より価格が低くなるので残債が残る可能性が高くなります。こちらはもう強制ですのでどうにもなりません。
ですので、少しでも早く高く売るなら任意売却の方がという感じです。
https://www.963281.or.jp/what/
A
回答日時：
2024/8/6 12:57:54
まずは、送り主である金融機関に相談。あとは購入した不動産屋に相談。業者によっては、中古部門もあるのでそれで手続き全部やってくれる可能性が高いです。業者選定もしないとってなるなら、そこはなるべく早くでしょうけど、金融機関の判断もあるので、相談しながら。
足りなければ借金だけ残りますからね。
そしたらどうするかも、家族で相談。本当に働けないなら自己破産しか道はないです、生活保護とか。
足りなければ借金だけ残りますからね。
そしたらどうするかも、家族で相談。本当に働けないなら自己破産しか道はないです、生活保護とか。
A
回答日時：
2024/8/6 12:51:02
任意売却は住宅ローンを滞納した場合などで、その物件の抵当権者（金融機関）から、一括での返済、それができなければ物件を売却（任意に売却）して、できるだけ返済してくださいというお知らせがきます。
まずは、その不動産の相場を知らないと話になりませんので、不動産仲介業者選びです。
その後、残債務との関係で抵当権者との交渉の仕方が変わります。
ポイントは不動産仲介業者選びです。
任意売却はかなり大変です。
限られた時間内に、抵当権者が納得する金額で、売買契約をして、ある程度の引越費用を捻出しなくてはなりませんからね。
ですから、不動産業者の担当者には「知識・経験・（交渉）能力」が必要になります。
また、依頼者をカモにしないで、きちんと仕事をする「誠実さ」も必要です。
ゆめゆめカモにされないように、ご注意を。
まずは、その不動産の相場を知らないと話になりませんので、不動産仲介業者選びです。
その後、残債務との関係で抵当権者との交渉の仕方が変わります。
ポイントは不動産仲介業者選びです。
任意売却はかなり大変です。
限られた時間内に、抵当権者が納得する金額で、売買契約をして、ある程度の引越費用を捻出しなくてはなりませんからね。
ですから、不動産業者の担当者には「知識・経験・（交渉）能力」が必要になります。
また、依頼者をカモにしないで、きちんと仕事をする「誠実さ」も必要です。
ゆめゆめカモにされないように、ご注意を。
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