教えて！住まいの先生
Q 土地、建物の名義変更について質問させてください。 家族構成 父 亡くなった 母 存命中 姉 嫁に行っているが、近所に住んでいる 私 東京在住 (未婚) 弟 実家で両親と同居(未婚)
登記簿謄本を確認したところ、下記の通り
建物: 父親が、所有者のまま
土地: 母と弟が共有者
納屋: 農家の為、広めの納屋あり。
生前の父曰く、名義が父のままとのこと。
登記簿謄本には記載なし。
質問1. 所有権の移転＝名義変更という理解で宜しいでしょうか？
質問2. 名義変更していない建物の名義変更手続きには、母と子供3人の同意があれば変更可能でしょうか？ 父方の兄弟は、元々5人いましたが、存命は1人のみ。この方と、更にその子供(自分のいとこ)からもはんこを貰う必要があるのか、そこを知りたく。
よろしくお願いします。
建物: 父親が、所有者のまま
土地: 母と弟が共有者
納屋: 農家の為、広めの納屋あり。
生前の父曰く、名義が父のままとのこと。
登記簿謄本には記載なし。
質問1. 所有権の移転＝名義変更という理解で宜しいでしょうか？
質問2. 名義変更していない建物の名義変更手続きには、母と子供3人の同意があれば変更可能でしょうか？ 父方の兄弟は、元々5人いましたが、存命は1人のみ。この方と、更にその子供(自分のいとこ)からもはんこを貰う必要があるのか、そこを知りたく。
よろしくお願いします。
質問日時：
2024/8/27 10:18:37
解決済み
解決日時：
2024/8/27 17:43:09
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 144 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/27 17:43:09
名義変更とよく言われますが、たいていの場合は所有権移転登記のことです。
質問者の場合は、相続を原因とする所有権移転登記になるかと思われます。
父の出生から死亡に至る戸籍等を集めて相続人が誰になるかを特定し、相続人全員の合意（遺産分割協議）によって誰が具体的に相続するかを決定することとなります。
農家住宅とのことですので、これまでに自己資金で建物を建てたり壊したりを繰り返しており、本来ならば変更する度に必要な登記を行っていないことがよくあるため、登記簿と現況とが一致していないことが推測されます。
「広めの納屋」が登記簿に存在しないが課税台帳に存在する、というのはこれが原因かと考えます。
場合によっては母屋の建替が行われたが登記はしていないなど「登記簿に記載された建物が現存していない」可能性もあります。
登記簿を現況に合わせて変更（または滅失登記＆新築の表題登記）などを行うのは「土地家屋調査士」の業務となります。
建物については、単純に相続登記をしていいのかどうかがわかりませんので、土地の登記を司法書士に依頼して行っていたのであれば、その司法書士に相談して土地家屋調査士を紹介してもらうといいかと思います。
・登記簿に記載された建物が完全に存在しないのであれば、その建物の滅失登記と、現存する建物の新築の表題登記を行うこととなります。
・登記簿に記載された建物の一部でも現存するのであれば、表題変更登記と相続を原因とする所有権移転登記をするのが相当かと思われます。（そのほかの登記もありえます）
質問者の場合は、相続を原因とする所有権移転登記になるかと思われます。
父の出生から死亡に至る戸籍等を集めて相続人が誰になるかを特定し、相続人全員の合意（遺産分割協議）によって誰が具体的に相続するかを決定することとなります。
農家住宅とのことですので、これまでに自己資金で建物を建てたり壊したりを繰り返しており、本来ならば変更する度に必要な登記を行っていないことがよくあるため、登記簿と現況とが一致していないことが推測されます。
「広めの納屋」が登記簿に存在しないが課税台帳に存在する、というのはこれが原因かと考えます。
場合によっては母屋の建替が行われたが登記はしていないなど「登記簿に記載された建物が現存していない」可能性もあります。
登記簿を現況に合わせて変更（または滅失登記＆新築の表題登記）などを行うのは「土地家屋調査士」の業務となります。
建物については、単純に相続登記をしていいのかどうかがわかりませんので、土地の登記を司法書士に依頼して行っていたのであれば、その司法書士に相談して土地家屋調査士を紹介してもらうといいかと思います。
・登記簿に記載された建物が完全に存在しないのであれば、その建物の滅失登記と、現存する建物の新築の表題登記を行うこととなります。
・登記簿に記載された建物の一部でも現存するのであれば、表題変更登記と相続を原因とする所有権移転登記をするのが相当かと思われます。（そのほかの登記もありえます）
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/8/27 17:43:09
追加のご説明含め詳細にご教示ありがとうございました。司法書士に相談するつもりですがまだ予約も出来ていない為、いとこまでハンコをもらうわなくてはいけないのかドキドキしておりましたので、スッキリ致しました。
回答
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A
回答日時：
2024/8/27 16:08:24
・それで良いです
・父の誕生から死亡までの戸籍を揃え、確定した相続人が母と子供3名の場合は４名の同意のみで所有権移転登記は可能です
・納屋が登記されているのか否かが不明なので、郵送があった課税明細又は評価証明（の交付を受ける必要あり）での確認を勧めます
・父の誕生から死亡までの戸籍を揃え、確定した相続人が母と子供3名の場合は４名の同意のみで所有権移転登記は可能です
・納屋が登記されているのか否かが不明なので、郵送があった課税明細又は評価証明（の交付を受ける必要あり）での確認を勧めます
A
回答日時：
2024/8/27 14:34:46
１は、相続による所有権移転登記です。
法定の相続人全員の合意が必要です。
方法や費用は、司法書士に相談、確認して
進めます。
納屋は未登記であれば、そのままでよいと
思います。登記料が無駄です。
将来は、解体撤去すればよいです。
一応、未登記の納屋も誰が相続すると
合意しておけばよいです。文句を言う
親戚などいないと思います。
法定の相続人全員の合意が必要です。
方法や費用は、司法書士に相談、確認して
進めます。
納屋は未登記であれば、そのままでよいと
思います。登記料が無駄です。
将来は、解体撤去すればよいです。
一応、未登記の納屋も誰が相続すると
合意しておけばよいです。文句を言う
親戚などいないと思います。
A
回答日時：
2024/8/27 10:41:40
質問1. 所有権の移転＝名義変更という理解で宜しいでしょうか？
→そのとおり、相続登記⇒所有権の移転⇒所有者名の変更ということです。
質問2. 名義変更していない建物の名義変更手続きには、母と子供3人の同意があれば変更可能でしょうか？
→そのとおり、母・姉・あなた・弟の合意で可能です。
父の兄弟や、その子供(自分のいとこ)からもはんこを貰う必要があるのか
→全く不要です。
→そのとおり、相続登記⇒所有権の移転⇒所有者名の変更ということです。
質問2. 名義変更していない建物の名義変更手続きには、母と子供3人の同意があれば変更可能でしょうか？
→そのとおり、母・姉・あなた・弟の合意で可能です。
父の兄弟や、その子供(自分のいとこ)からもはんこを貰う必要があるのか
→全く不要です。
A
回答日時：
2024/8/27 10:27:57
法定相続人は配偶者と子供だけです。遺産分割協議書を作って法務局で登記簿の名義変更をします。
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