教えて！住まいの先生
Q 不動産会社による査定の正確性？について
父が亡くなり、遺産の分割に不満を持った異母兄が実家(現在私が住んでおり、異母兄は父とはずっと没交渉でした)を不動産会社数件に査定してもらったそうです。とても高額でした。
そこでお伺いしたいのですが、不動産会社による査定によって算出された「時価」というのはどの程度正確性があるのでしょうか？図面なども勝手に見ることができて、その上で計算されたものなのでしょうか？
というのもうちの土地は一部を隣の家に売ってしまっているため変な凹型になっているのですが、そういうところも考慮された上での金額なのでしょうか？
こちらは路線価・あちらは時価で計算しているため遺留分の金額に大きく隔たりがあります。こちらも実際に不動産会社に家を見てもらうなどして、査定してもらった方がいいのか悩んでいますのでアドバイス頂けましたら幸いです。
(不動産鑑定士まではまだ考えていません…)
そこでお伺いしたいのですが、不動産会社による査定によって算出された「時価」というのはどの程度正確性があるのでしょうか？図面なども勝手に見ることができて、その上で計算されたものなのでしょうか？
というのもうちの土地は一部を隣の家に売ってしまっているため変な凹型になっているのですが、そういうところも考慮された上での金額なのでしょうか？
こちらは路線価・あちらは時価で計算しているため遺留分の金額に大きく隔たりがあります。こちらも実際に不動産会社に家を見てもらうなどして、査定してもらった方がいいのか悩んでいますのでアドバイス頂けましたら幸いです。
(不動産鑑定士まではまだ考えていません…)
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/9 07:54:56
不動産会社の「査定」はあくまで「売却のための査定、つまり今売却すればどれくらいの金額で売れそうか」という、売却するための目安を示すためのものです。
あくまでサービスですので、無料になってます。
売却を前提としない査定は不動産会社には認められていません。
それは不動産鑑定士の領分になります。
もし売却を前提としない、有料でなんて査定をやったら、無資格営業で逮捕されるかもです。
ということで、不動産会社の査定は実際の売却を見据えていますので、ある意味テキトーで、査定額には数百万円単位での幅があるのが普通です。
実際に売れる金額なんて、マーケットが判断するわけですから、誰にも分かりませんので、「これくらいの幅があれば、その中におさまるだろう」くらいのものです。
さらに、売却のための「媒介契約」を取るためには、高い方がいいということで、あり得ない査定額になってることもあります。
不動産鑑定士の鑑定は厳しい基準によって査定しなくてはなりませんが、不動産会社の査定にはなんの縛りもなく、まったく自由なため、高い査定にしよう、場合によっては安い査定にしようとなることもあります。
ちなみにIT査定でも、システムに修正をかければ、思う通りの査定額にできます。
不動産会社の査定とは、売却を前提としてますので、そんなものということになります。
ですから、不動産会社の査定は各社バラバラで、本来なら遺産分割に使うにはテキトー過ぎるという結論になります。
あくまでサービスですので、無料になってます。
売却を前提としない査定は不動産会社には認められていません。
それは不動産鑑定士の領分になります。
もし売却を前提としない、有料でなんて査定をやったら、無資格営業で逮捕されるかもです。
ということで、不動産会社の査定は実際の売却を見据えていますので、ある意味テキトーで、査定額には数百万円単位での幅があるのが普通です。
実際に売れる金額なんて、マーケットが判断するわけですから、誰にも分かりませんので、「これくらいの幅があれば、その中におさまるだろう」くらいのものです。
さらに、売却のための「媒介契約」を取るためには、高い方がいいということで、あり得ない査定額になってることもあります。
不動産鑑定士の鑑定は厳しい基準によって査定しなくてはなりませんが、不動産会社の査定にはなんの縛りもなく、まったく自由なため、高い査定にしよう、場合によっては安い査定にしようとなることもあります。
ちなみにIT査定でも、システムに修正をかければ、思う通りの査定額にできます。
不動産会社の査定とは、売却を前提としてますので、そんなものということになります。
ですから、不動産会社の査定は各社バラバラで、本来なら遺産分割に使うにはテキトー過ぎるという結論になります。
回答
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A
回答日時：
2024/9/1 12:59:37
不動産会社の査定は信頼できるところと、とにかく預かりたくて高額出すところが混在していますので平均値とかでも誤差かなり出ると思います。どれが一番実勢に近いかの判断は現役の営業マンでもわからないかなと。遺産分割で紛争に発展する可能性を含んでいるようでしたら鑑定士に依頼するのが結果としては一番の近道かと考えます。
A
回答日時：
2024/9/1 11:27:22
こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。
１）異母兄に相続分を金銭で支払う代償相続になる場合、異母兄としては不動産の評価額が高いほど相続額が多くなる訳なので、高い査定額を出す不動産会社の金額を言ってきている可能性も否定できません。その査定が信用できるかどうかは、不動産会社が発行した「査定書」などの書類を見るしかありませんが、現地確認（土地、建物どれぞれ）もしていないとしたら、ラフなものかもしれませんね。
２）このような相続人間の利益相反が起こりやすい状況では、予め、相続人間で査定方法や査定会社（複数）を合意してから、査定を行って遺産分割を行った方がトラブルになりにくいと思います。少し不動産を知っている人なら、人気のある立地の土地なら、簡単には「路線価」では納得しないのが普通です。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）異母兄に相続分を金銭で支払う代償相続になる場合、異母兄としては不動産の評価額が高いほど相続額が多くなる訳なので、高い査定額を出す不動産会社の金額を言ってきている可能性も否定できません。その査定が信用できるかどうかは、不動産会社が発行した「査定書」などの書類を見るしかありませんが、現地確認（土地、建物どれぞれ）もしていないとしたら、ラフなものかもしれませんね。
２）このような相続人間の利益相反が起こりやすい状況では、予め、相続人間で査定方法や査定会社（複数）を合意してから、査定を行って遺産分割を行った方がトラブルになりにくいと思います。少し不動産を知っている人なら、人気のある立地の土地なら、簡単には「路線価」では納得しないのが普通です。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2024/9/1 10:59:07
土地の査定はかなり複雑になります
不動産屋はまずレインズという情報サイトで売買事例を探ります
それから地形や道路付け周辺環境を見て大まかな時価を出します
そこから買取ならいくら、仲介ならいくら、末端ならいくらと3種類の価格を出します
また広い土地なら建売業者や介護施設などに物件情報を流します
ですので同じ土地でも3割から5割の差が出ます
またある意味いくらでも時価の根拠は示すことができますから信用できる不動産屋を探す事です
鑑定士などはほぼ時価はわかりません
やはり不動産屋です
不動産屋はまずレインズという情報サイトで売買事例を探ります
それから地形や道路付け周辺環境を見て大まかな時価を出します
そこから買取ならいくら、仲介ならいくら、末端ならいくらと3種類の価格を出します
また広い土地なら建売業者や介護施設などに物件情報を流します
ですので同じ土地でも3割から5割の差が出ます
またある意味いくらでも時価の根拠は示すことができますから信用できる不動産屋を探す事です
鑑定士などはほぼ時価はわかりません
やはり不動産屋です
A
回答日時：
2024/9/1 10:52:45
（元）不動産会社経営の宅建士です。
「査定の正確性」とありますが、これはすべて「営業ツール」でしかありませんよ。
なぜなら不動産は、「定価」など全くないからです。
なぜ営業ツールかと言えば、「高く」出せば売主は喜ぶでしょ？
そうすると、「媒介契約」を取れるでしょ？
そして、いくらで査定しようと違法ではありません。
だから業者によっては、
◆窓が南向きだから「･････点」
◆築年数が〇年だから「･････点」
などと、査定用紙に書き込み、「いかにも」に見えるでしょ？
●大切なのは、その「査定額」で「売れる保証」など全くないからです。
売主が本来、考えるべきは、業者の査定額などでなく、とご自身が設定する価格です。それには、
―――これ以上、下げるならもう売らない―――と思える価格を最初から出すことです。
最初からそのようにしないと、途中で下げる？――などならゆでガエル状態になってしまうからです。
———カエルを熱湯に入れると熱くて飛び出すが、水から沸かすと熱さに気付かず死んでしまう―――例え。
「査定の正確性」とありますが、これはすべて「営業ツール」でしかありませんよ。
なぜなら不動産は、「定価」など全くないからです。
なぜ営業ツールかと言えば、「高く」出せば売主は喜ぶでしょ？
そうすると、「媒介契約」を取れるでしょ？
そして、いくらで査定しようと違法ではありません。
だから業者によっては、
◆窓が南向きだから「･････点」
◆築年数が〇年だから「･････点」
などと、査定用紙に書き込み、「いかにも」に見えるでしょ？
●大切なのは、その「査定額」で「売れる保証」など全くないからです。
売主が本来、考えるべきは、業者の査定額などでなく、とご自身が設定する価格です。それには、
―――これ以上、下げるならもう売らない―――と思える価格を最初から出すことです。
最初からそのようにしないと、途中で下げる？――などならゆでガエル状態になってしまうからです。
———カエルを熱湯に入れると熱くて飛び出すが、水から沸かすと熱さに気付かず死んでしまう―――例え。
A
回答日時：
2024/9/1 09:11:02
まずはあなたも数社に見積りをしてもらいましょう。
不動産会社は法務局から登記簿や公図を取り、正確な情報を基に見積りします。(会社にもよる)
それをもとに異母兄氏と話し合いしてみましょう。
折り合いつくと良いですね
不動産会社は法務局から登記簿や公図を取り、正確な情報を基に見積りします。(会社にもよる)
それをもとに異母兄氏と話し合いしてみましょう。
折り合いつくと良いですね
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