教えて！住まいの先生
Q 共有持ち分の不動産を売却した時、 居住用財産売却の3,000万円控除について 悩むところがあり、質問させてください。 考え方だけでも教えていただけると嬉しいです。
マンション１棟を兄弟４人で相続しました。
相続したのは建物と土地で、公平に４等分しています。
その１室に私は以前から住んでいました。
部屋の戸数は、全部で１２部屋。
３階建て、１フロアに４部屋ずつあります。
部屋の広さは、上下では一緒ですが、横ならびでは広い部屋と狭い部屋があります。
私は、１番広い部屋に住んでいました。
兄弟４人で相談した結果、マンション（及び土地）を売却しました。
売却で得たお金は、均等に分けることができたのですが、
居住用財産の3,000万円の特別控除を利用したいと思っているのですが、
これはマンションの１室が居住用であった場合、
居住用部分にしか適用できなとのことですが、
次が質問です
自分が住んでいた１部屋を、
①１２部屋分の１として計算して良いものか、
②それとも、面積で考えなければならないのか、
自分が住んでいた部屋の面積をマンション全体の延べ床面積で割ったもの
本来、共有スペースなどもあるので、
床面積の占める割合で計算する方が、道理にはあっているように思えます。
ただし、譲渡の契約書など見ても、
建物と土地の区分はあっても、それぞれ細かくどこがいくらでとはなっておりません。
どちらで計算したらよいものでしょうか？
相続したのは建物と土地で、公平に４等分しています。
その１室に私は以前から住んでいました。
部屋の戸数は、全部で１２部屋。
３階建て、１フロアに４部屋ずつあります。
部屋の広さは、上下では一緒ですが、横ならびでは広い部屋と狭い部屋があります。
私は、１番広い部屋に住んでいました。
兄弟４人で相談した結果、マンション（及び土地）を売却しました。
売却で得たお金は、均等に分けることができたのですが、
居住用財産の3,000万円の特別控除を利用したいと思っているのですが、
これはマンションの１室が居住用であった場合、
居住用部分にしか適用できなとのことですが、
次が質問です
自分が住んでいた１部屋を、
①１２部屋分の１として計算して良いものか、
②それとも、面積で考えなければならないのか、
自分が住んでいた部屋の面積をマンション全体の延べ床面積で割ったもの
本来、共有スペースなどもあるので、
床面積の占める割合で計算する方が、道理にはあっているように思えます。
ただし、譲渡の契約書など見ても、
建物と土地の区分はあっても、それぞれ細かくどこがいくらでとはなっておりません。
どちらで計算したらよいものでしょうか？
回答
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A
回答日時：
2024/9/5 12:17:28
①１２部屋分の１として計算して良いものか
「私は、１番広い部屋に住んでいました。」って事なんで、1/12で計算したらあなたに不利になる可能性があるが、税務署は大目に税金が取れるんで文句は無いね。
仮に１フロアに40㎡・50㎡２部屋・60㎡、１フロア200㎡、1棟で600㎡のマンションの売却により全体の譲渡所得が3億円あったとすれば、1人当たりの譲渡所得は7,500万円、あなたの居住用部分は60㎡/600㎡なんで居住部分の譲渡所得は3,000万円、特別控除の満額を控除できるので、7,500万円－3,000万円＝4,500万円に対して税金が課されることになる。
これを1/12で計算すると3億円/12＝2,500万円となるから特別控除額は2,500万円、課税される金額は5,000万円になる。
②それとも、面積で考えなければならないのか
これが合理的だしあなたにとっても不利にならない方法だね。
＞自分が住んでいた部屋の面積をマンション全体の延べ床面積で割ったもの
これもあなたに不利になる。
「あなたの住んでいた部屋の床面積（専有部分の床面積）＋あなたの部屋の専有部分の面積に応じた共用部分の床面積」÷「マンション全体の延べ床面積」が正しいと言うか不利にならない。
簡単に言えば「あなたの住んでいた部屋の床面積（専有部分の床面積）／各部屋の専有部分の床面積の総計」で計算する。
＞建物と土地の区分はあっても、それぞれ細かくどこがいくらでとはなっておりません。
そのマンションの設計図面から計算すればよい。
マンションを建てた建設会社に聞いたら教えてくれるかもしれない。
市役所などの建築指導課などに行けば閲覧できるかも。
「私は、１番広い部屋に住んでいました。」って事なんで、1/12で計算したらあなたに不利になる可能性があるが、税務署は大目に税金が取れるんで文句は無いね。
仮に１フロアに40㎡・50㎡２部屋・60㎡、１フロア200㎡、1棟で600㎡のマンションの売却により全体の譲渡所得が3億円あったとすれば、1人当たりの譲渡所得は7,500万円、あなたの居住用部分は60㎡/600㎡なんで居住部分の譲渡所得は3,000万円、特別控除の満額を控除できるので、7,500万円－3,000万円＝4,500万円に対して税金が課されることになる。
これを1/12で計算すると3億円/12＝2,500万円となるから特別控除額は2,500万円、課税される金額は5,000万円になる。
②それとも、面積で考えなければならないのか
これが合理的だしあなたにとっても不利にならない方法だね。
＞自分が住んでいた部屋の面積をマンション全体の延べ床面積で割ったもの
これもあなたに不利になる。
「あなたの住んでいた部屋の床面積（専有部分の床面積）＋あなたの部屋の専有部分の面積に応じた共用部分の床面積」÷「マンション全体の延べ床面積」が正しいと言うか不利にならない。
簡単に言えば「あなたの住んでいた部屋の床面積（専有部分の床面積）／各部屋の専有部分の床面積の総計」で計算する。
＞建物と土地の区分はあっても、それぞれ細かくどこがいくらでとはなっておりません。
そのマンションの設計図面から計算すればよい。
マンションを建てた建設会社に聞いたら教えてくれるかもしれない。
市役所などの建築指導課などに行けば閲覧できるかも。
A
回答日時：
2024/9/3 17:23:58
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