教えて！住まいの先生

Question

Q ３億の資産があります。二次相続になります。親戚が終活にアパート１棟手放すそうです。それを２億で購入した場合、相続税対策になりますか。親戚のアパートはRＣで築１２年、満室。

人口が増えてる地域です。
アパート購入が失敗するか成功するかではなく
相続税対策になるかを知りたいです。
６千万は頭金入れます。
よろしくお願い致します。

質問日時： 2024/9/24 05:12:50 解決済み解決日時： 2024/9/30 08:24:58
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Answer 1 · 2024-09-30T08:24:58.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2024/9/30 08:24:58

＞二次相続になります。

って事は、配偶者に相続させる事で相続税をとりあえず回避するという手は使えないって事ね。

＞それを２億で購入した場合、相続税対策になりますか。

２憶が適正な価格かという問題は残るが、現金預金や金融資産などを減らす形で不動産を適正な価格で購入するのは節税効果はあるよ。

親戚だからと言って多少安い価格で購入した場合には節税効果はない。

例えば、時価が2.5億円、相続税評価額が2億円の不動産を2.5億円で購入すれば現金預金等の財産が2.5億円減り、不動産が2億円増えるので差し引き遺産を5千万円圧縮する事ができる。
これを親戚だからと言って2割引きの2億円で購入した場合には、2億円減って2億円増えるので節税効果はない。

＞人口が増えてる地域です。
＞アパート購入が失敗するか成功するかではなく

そう言った地域ならアパートの需要も多いだろうし、アパート経営が行き詰る心配はなさそうだね。

節税というのは相続税額を減らす事が目的だけど、アパート経営が行き詰って節税額よりも多く損失を出してしまったら、その節税策自体が失敗という事になる。
つまり、アパート経営が成功しないと節税策としては意味がない。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2024/9/30 08:24:58

アドバイスありがとうございます。

Answer 2 · 2024-09-25T01:49:36.000+09:00

A 回答日時： 2024/9/25 01:49:36

アパートの節税対策は他の人が言ってることも含まれるけど、借入があった場合は借入額が相殺できること、評価額に賃貸割合が適用されることの方がメインだと思います。

参考に
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/アパートやその敷地の相続税評価について教えて/

二次相続が誰から誰のことを想定しているのかわかりませんが、満室が期待できる物件ほど、効果が高くなるようです。

相殺については、その分、現金が増えちゃったら意味ないですけどね。

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Answer 3 · 2024-09-24T06:57:52.000+09:00

A 回答日時： 2024/9/24 06:57:52

なるよ。
ご自身の資産のうち、現預金（借金含む）を不動産に変換させるわけだから相続時の評価を下げることができる。結果として相続税が減るんで、相続対策の一環になる。
アパートから得られる収入を上手にお子さんたちに分散させて、これ以上資産を増やさないよう気を付けられるといいよ。

で、二次相続ってなに？

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