教えて！住まいの先生

厳しいと思います。

金利1%で計算すると毎月10万円(ボーナス払いなし)の返済です。
更に固定資産税が地域差ありますが年間20～30万円です。
築10年以降は5年周期でシロアリ処理10万、15年周期で外壁塗装150万円、10年周期で設備(家電・エコキュート)更新etc・・・
その頃には車の買替や子供の教育費負担。

更に50歳過ぎると早期退職のリスク、定年過ぎると給与も半分、年金も期待できない。

妻はパートではなく、正社員として定年まで働き続けるなら何とななるかも。

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贈与税33.5万円が勿体ないので、4000万円のローンではなく、3600万円のローンにしてはどうですか。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm


相続時精算課税制度の特例を使う場合も、頭金として支払しなければならないですし。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4503.htm

物件本体価格の１割を入れる事で、より有利な住宅ローンにする事も狙えるかもしれません。

このあたりも含めて、4000万円の住宅ローンにはしない方が良いと思います。

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大変失礼ながら、おやめになった方がいいです。後段で購入するならこうするといいですよ。と言うアイデアを書くので、途中でむかついても最後まで読んでいただけると嬉しいです。
まず4000万の物件を買うには年収が低すぎます。仮審査通っていても本審査で落ちる可能性はありますし、金利も高め(変動で0.95、全期間固定で2.8くらいはあります)だったり、頭金3割入れてとか言われるかもしれませんし年齢的に40年が無理かもしれません。

4000万フルローン、40年変動0.5(地銀ではちょっと無理かもですが、親世代含め懇意にしているなどがあれば出るかも)で月の返済は91961円。年間約110万ちょい
520が手取りならいいですが支給額だと手取り400万程度でしょうか？
ちょっと厳しくないですか？

子供さんの手当てなどで多少上振れするかもしれませんが、そこは子供さんのために貯蓄or運用しておくとしましょう。

で金利が仮に2.5%に上がった場合
当初からだと月の返済が約13.2万円=年158万ちょい。これは返済比率が高過ぎて通らない

ここまでが普通にローン組んで購入する場合です。まず頭金は銀行から求められない限り、いくら入れられますと言ってはダメです。(もし言ってしまっていたら、事情が変わって300万くらいで再審査してもらって下さい)

でもあなたにはまず貯蓄がある。
幸い年齢の割に貯蓄はおありです(これが就職してからご自身またはご夫婦だけで貯蓄なさったのなら可能性が出てきます)
独身の頃を含めて10年ほどで1500貯めてますから、ここから20年で更に3000万貯めるだけの倹約生活のできる素質がおありだと思います。
さすがに結婚され、子供さんも設けておられますから、そんなペースでは無理かもしれませんが、それを可能にする方法が2つあります。
それぞれ参考になるサイトを貼っておくので参考にして下さい。
そしてローンはできるだけ大きく、長く、低金利で借りるようにして下さい。最近は金利が上がりそうと言われていますが、それでも異常とも言える低金利です。
当然繰上げ返済もしては無駄です。
頭金にせよ、繰上げにせよ払った金額とそこに掛かるわずかな金利が節約できるだけです。
じゃあどうするのか？
幸いあなたはまだ若い。だから時間をお金に変えるのです。副業とかじゃなく手持ちの資金でお金を増やすべく運用をしましょう。
借入金利以上の利回りが獲得できればいいので簡単です。

1つ目
貯蓄と援助で1900あるので、これを運用に回します。いきなり一発勝負で全部などと言うことではなく、分散投資が基本です。
また、虎の子の住宅資金ですから値動きがあるのはNG(値下がりしてると仕事が手につかなくなります。)
ということで私が実際にやっていておすすめするのが、不動産クラウドファンディング／ソーシャルレンディングと言われるものです。
知恵袋やSNSで投資なんて詐欺だと訝しむかもしれませんが、私がちょうど5年前に初めて毎月30万を目安に預け続けて今の投資残高が1800万ほど
最近は高利回りファンドが増えたおかげで、成績もよくここ1年の成績は11%ほど
税金払っても8.7%オーバーです。
過去1年を通して運用したのが1200ほどですから100万余り増えました。最近は表面8%以上にしか投資していません。今月はちょっと多く16%、14%、10.45%、8.9%とお付き合いでアップサイド配当期待のある7.0%に投資確定
申込んだけど抽選に外れたのが
14.4%、14.0%、13.6%、実質13.0%、実質17.8%
今申し込んでいるのが
12.0%、16.0%、実質18.8%
最低1万円から投資可能で、運用期間も1ヶ月〜5年くらいまでさまざまなので、その時々の資金需要などに照らしてうまく運用すれば有効な投資ですよ。
参考サイト
https://slwatch.net

2つ目
あなたが住むエリアが、賃貸需要のあるエリアなら。と言う条件はつきますが
賃貸併用住宅を建てるか買うかします。
この場合は借入金額が大きくなるので、多少頭金を入れてもいいですが、投資余力は残しておきましょう。
自宅以外の賃貸物件を住宅ローンで買えるのが最大のメリットで、不動産投資かと言うことになるので経費が使えます。
年収が低いのでさしたる効果はないですが、節税と、生命保険の費用が節約できます。
10年ほどプラスの利回りで入居づけできれば、その物件を売却して、今度こそ自宅を購入しましょう。今の資金と売却益で今買うよりかなり楽な返済で購入が可能になります。
マンション投資より部屋かず多く持てることと、土地割合が大きいことで、銀行が評価してくれるポイントが住宅とは違ってきます。
その1でお示しした投資より、ハードルが高くリスクもあるので強く薦めはしませんが、私があなたの歳に戻れるならこれ一択です。

参考サイト(コラム)
https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/32.html

ただ1番優先するべきは、本業の年収を上げることです。
それで一気に銀行が優しくなります。
頑張って下さい。

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貯蓄と援助は置いておいて、4000万円のローンを520万円の年収一馬力で返すのは難しいでしょうね。年収520万だと手取りは390万くらいですかね？そのうち100万円以上ローンでなくなると残り290万円で生活するわけです。月平均24万円です。無理じゃないですか？

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こどもふやさない、こども公立確定、奥さん扶養外れて働く、こども習い事1つまで、旅行行楽などは控えめならいけるかな。。

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妻に働く気があるなら大丈夫と思います。
ローン返済始まって無理だと思えばすぐに働きに出れば良いので。

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大変だと思いますし、
仮審査通った前提の話なのかな？

銀行が40年ローンをOKするか分からないですよ。

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