教えて！住まいの先生
Q 不動産屋が「買取り」で買った分譲マンションが長期間売れないことについて質問があります。
築浅の分譲マンションなのですが、共用部分(玄関ポーチ/ベランダ)に大規模工事※を施した人が管理組合に元の状態に戻すように言われ、大揉めしたor(経済的/技術的)に元に戻す事が出来ずに退去して、大手の不動産屋に売却したのですが2年ほど売れていません。これについて質問があります。
※大規模工事
木製の立派な構造物が玄関/ベランダに作られており、それを固定するために外壁の柱や壁に複数箇所穴をあけている。撤去にも数十万円以上かかる模様。
①不動産屋は安く買い叩いているはずですが、この部屋が売りに出て以降、同じマンション内で売りに出た部屋がこの問題のある住戸と比べて条件が良いのに差額が0〜＋200万円程度で売りに出て売買が成立もしくは売れ残っています。にも関わらず値段が下がらないところを見ると、もう下げられないのだと思いますが、これを購入すると決めた不動産屋社員は社内・店舗内での査定・社内評価に影響はでないのでしょうか？なお管積費は月2万円ほどかかっています。
また、影響がある場合、何年売れ残ったら査定に響くのでしょうか？(購入金額から諸経費を引いて赤字が出てくる時点でアウト？)
②木製の特大構造物は現状そのままありますが、これは避難経路を寸断しています。入居者はそれを撤去かつ修繕をしなければいけない状態ですが、それ以前に不動産屋が売れずに放置すればするほど、避難経路を塞いでいる状況が続くわけで悪質だと思うのですが、不動産屋に元に戻させることはできないのでしょうか？
※大規模工事
木製の立派な構造物が玄関/ベランダに作られており、それを固定するために外壁の柱や壁に複数箇所穴をあけている。撤去にも数十万円以上かかる模様。
①不動産屋は安く買い叩いているはずですが、この部屋が売りに出て以降、同じマンション内で売りに出た部屋がこの問題のある住戸と比べて条件が良いのに差額が0〜＋200万円程度で売りに出て売買が成立もしくは売れ残っています。にも関わらず値段が下がらないところを見ると、もう下げられないのだと思いますが、これを購入すると決めた不動産屋社員は社内・店舗内での査定・社内評価に影響はでないのでしょうか？なお管積費は月2万円ほどかかっています。
また、影響がある場合、何年売れ残ったら査定に響くのでしょうか？(購入金額から諸経費を引いて赤字が出てくる時点でアウト？)
②木製の特大構造物は現状そのままありますが、これは避難経路を寸断しています。入居者はそれを撤去かつ修繕をしなければいけない状態ですが、それ以前に不動産屋が売れずに放置すればするほど、避難経路を塞いでいる状況が続くわけで悪質だと思うのですが、不動産屋に元に戻させることはできないのでしょうか？
質問日時：
2024/9/25 07:49:29
解決済み
解決日時：
2024/10/1 19:09:03
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 69 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/1 19:09:03
そういう仕入れの最終的な、決定権者はたいてい社長ですからね。
社長が全く知らずに買うことはないと思いますよ。
不動産屋というのは宅建業といって、その取引には宅地建物取引業法という法律に準拠しなければなりません。
管理規約に反している建物があり、管理組合から撤去要請があるのなら、それを説明して売る義務が宅建業者にはあります。
そんな物件、まず売れないと思います。
また、いくら規約に違反しているからと言っても、組合は強制的に撤去することはできません。
罰則規定はないですからね。
撤去を要請し続けるしかないです。
警告文などを送ったり、掲示板で告知するなど、その不動産屋が撤去せざるを得ない雰囲気を作るしかないと思います。
社長が全く知らずに買うことはないと思いますよ。
不動産屋というのは宅建業といって、その取引には宅地建物取引業法という法律に準拠しなければなりません。
管理規約に反している建物があり、管理組合から撤去要請があるのなら、それを説明して売る義務が宅建業者にはあります。
そんな物件、まず売れないと思います。
また、いくら規約に違反しているからと言っても、組合は強制的に撤去することはできません。
罰則規定はないですからね。
撤去を要請し続けるしかないです。
警告文などを送ったり、掲示板で告知するなど、その不動産屋が撤去せざるを得ない雰囲気を作るしかないと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/10/1 19:09:03
ありがとうございました
回答
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A
回答日時：
2024/9/25 07:49:46
①不動産屋がこの部屋を購入した際の評価や査定については、通常、その不動産会社の内部基準に基づいて行われます。売れ残りが続く場合、通常は価格の見直しや販売戦略の変更が考慮されますが、価格が下がらない場合は、不動産会社が設定した最低価格に達している可能性があります。売れ残りが長期化すると、その物件の評価額が下がり、最終的には社内での評価にも影響を与える可能性があります。具体的な影響の時期や条件は会社の方針により異なります。
②木製の構造物が避難経路を塞いでいる場合、これは法的な問題にも関わる可能性があります。通常、管理組合や地方自治体の建築基準法に基づく規制に違反している可能性があるため、不動産会社に対して撤去を求めることは可能です。ただし、具体的な対応は法的なアドバイスを受けることが望ましいです。不動産会社が問題を放置することは、その評判にも影響を及ぼすため、適切な対応が求められます。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
②木製の構造物が避難経路を塞いでいる場合、これは法的な問題にも関わる可能性があります。通常、管理組合や地方自治体の建築基準法に基づく規制に違反している可能性があるため、不動産会社に対して撤去を求めることは可能です。ただし、具体的な対応は法的なアドバイスを受けることが望ましいです。不動産会社が問題を放置することは、その評判にも影響を及ぼすため、適切な対応が求められます。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2024/9/25 07:49:38
・不動産会社が購入した物件の査定や評価については、各社の内部規定によって異なるため一概に言えません。長期間売れ残った場合の影響については、おそらく赤字が出る時点で査定に影響が出ると考えられますが、詳細は不明です。
・共用部分の改造物件については、管理組合の規約や法令に従う必要があります。避難経路を塞ぐような改造は問題があり、不動産会社に是正を求めることは可能かもしれません。ただし、具体的な対応方法については管理組合や専門家に相談するのが賢明です。
・全体として、この物件には複雑な問題が絡んでいるようですので、一般論で簡単に回答するのは難しいと思われます。不動産会社や管理組合、専門家と十分に相談し、適切な対応を検討することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
・共用部分の改造物件については、管理組合の規約や法令に従う必要があります。避難経路を塞ぐような改造は問題があり、不動産会社に是正を求めることは可能かもしれません。ただし、具体的な対応方法については管理組合や専門家に相談するのが賢明です。
・全体として、この物件には複雑な問題が絡んでいるようですので、一般論で簡単に回答するのは難しいと思われます。不動産会社や管理組合、専門家と十分に相談し、適切な対応を検討することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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