教えて！住まいの先生
Q 不動産鑑定について
中古マンション購入にあたり、不動産鑑定士（中立性を保つように独自で）に調査を依頼したいと考えていますが、タイミングとしてはいつ依頼するのが良いのでしょうか？鑑定結果が出るまでに時間がかかると思われるため、その期間はどのような扱いになるのかよくわかりません。当然、購入申込書を出してからかと思うのですが、その間、売主が他の人に売却できる可能性がなくなるとすると、かなり売主にはデメリットになると思うのですが・・・
詳しい方、よろしくお願いします
詳しい方、よろしくお願いします
質問日時：
2024/9/29 08:06:18
解決済み
解決日時：
2024/10/10 08:31:54
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 138 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/10 08:31:54
コメントします、個人向けではありませんが不動産業界におります。
ご質問者様がされたいとお考えのものは、不動産鑑定業務ではなく、ホームインスペクションという種類のものだと思います。
下記リンクを参考にしてみると、最短でも２週間はかかるようですね。それを考慮して、
買付申込書を提出→売主から口頭で売り渡す合意を受ける、のあと、実際の売買契約を結ぶまでの間に行う必要があります。なお、ホームインスペクションを行う旨は事前にあまり強調して伝えないほうが良いと思います。うるさい買い主だと思われると、売り渡す合意をもらうところにたどり着けない可能性があります。売り渡しの合意を得てから、仲介会社に「簡単で良いのでホームインスペクションをさせて欲しい」と伝えるのが良いでしょう。
https://maruho-design.com/blog/columns/inspection-blog/20220722.html#:~:text=%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%B9%E3%83%9A%E3%82%AF%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E6%97%A5%E6%95%B0&text=%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%B9%E3%83%9A%E3%82%AF%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%AE%9F%E6%96%BD%E5%BE%8C,%E3%81%A8%E3%81%84%E3%81%86%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AB%E3%81%AA%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82
ご質問者様がされたいとお考えのものは、不動産鑑定業務ではなく、ホームインスペクションという種類のものだと思います。
下記リンクを参考にしてみると、最短でも２週間はかかるようですね。それを考慮して、
買付申込書を提出→売主から口頭で売り渡す合意を受ける、のあと、実際の売買契約を結ぶまでの間に行う必要があります。なお、ホームインスペクションを行う旨は事前にあまり強調して伝えないほうが良いと思います。うるさい買い主だと思われると、売り渡す合意をもらうところにたどり着けない可能性があります。売り渡しの合意を得てから、仲介会社に「簡単で良いのでホームインスペクションをさせて欲しい」と伝えるのが良いでしょう。
https://maruho-design.com/blog/columns/inspection-blog/20220722.html#:~:text=%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%B9%E3%83%9A%E3%82%AF%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E6%97%A5%E6%95%B0&text=%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%B9%E3%83%9A%E3%82%AF%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%AE%9F%E6%96%BD%E5%BE%8C,%E3%81%A8%E3%81%84%E3%81%86%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AB%E3%81%AA%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/10/10 08:31:54
遅くなりすみませんでしたm(__)m
ご親切にご回答いただきました皆様、本当にありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2024/9/29 17:59:22
（小生不動産鑑定士です）
貴殿のような、不動産売買の参考資料とするために、不動産鑑定評価を行ったことは何度もあります。
ですが、どの物件も評価額は「億」は超えていました。
そのような案件では、
・取得者側も、法人であるなり、あるいは個人でも“スポンサー”がおり、自己（法人なら担当者）の判断だけでは購入を決断（稟議／融資承認／投資委員会決定）できないので、鑑定評価を依頼する、というものでした。
・鑑定評価の実施期間は概ね２週間ですが（途中でも経過報告はします）、それまでに物件が“流れる”可能性は低い、くらいの金額の物件でした。
なお、投資物件では不動産鑑定評価とは別にＥＲ（エンジニアリングレポート）というものを作成することがあります。実際は、ＥＲの方が高くつくので、簡易なＥＲを兼ねて不動産鑑定評価を行う（これは禁止されていません）ということもありました。
結果的に、取引が実行されなかった（買わなかった）ケースもありました。
あるいは、鑑定結果を売手に提示したら、（交渉の結果として）売値が下がった、というケースもありました。
ケースバイケースです。
貴殿のような、不動産売買の参考資料とするために、不動産鑑定評価を行ったことは何度もあります。
ですが、どの物件も評価額は「億」は超えていました。
そのような案件では、
・取得者側も、法人であるなり、あるいは個人でも“スポンサー”がおり、自己（法人なら担当者）の判断だけでは購入を決断（稟議／融資承認／投資委員会決定）できないので、鑑定評価を依頼する、というものでした。
・鑑定評価の実施期間は概ね２週間ですが（途中でも経過報告はします）、それまでに物件が“流れる”可能性は低い、くらいの金額の物件でした。
なお、投資物件では不動産鑑定評価とは別にＥＲ（エンジニアリングレポート）というものを作成することがあります。実際は、ＥＲの方が高くつくので、簡易なＥＲを兼ねて不動産鑑定評価を行う（これは禁止されていません）ということもありました。
結果的に、取引が実行されなかった（買わなかった）ケースもありました。
あるいは、鑑定結果を売手に提示したら、（交渉の結果として）売値が下がった、というケースもありました。
ケースバイケースです。
A
回答日時：
2024/9/29 15:45:58
おそらく、売りに出ている価格が相場に合っているかどうかを知るために依頼を考えているのかと思いますが、それは不動産鑑定士の仕事ではないですね。
売買の取引査定価格と、鑑定業務での査定金額は全くの用途が別物であり、査定方法も違いますね。
不動産鑑定士の鑑定業務は司法・行政絡みなどです、裁判で不動産の査定金額が必要だから鑑定したり。
購入申込後に依頼をする考えということですが、結果がどうであれ購入することには変わりないということであれば好きにしたら良いんじゃないですかね。
ただ、結果次第ではキャンセルを考えているということであれば、仲介会社、売主からしたら申込出すなよという話なので、申込は出すべきではないですね。
まあ今回のような、意思が不安定なお客から一番手の申込が入ったとしても、契約まで時間を要すような状況であれば、その後に二番手がもし入れば、一番手をスルーして二番手を優先することになるかと。
そちらの方が確実で無駄のないスムーズな取引になりますので。
売買の取引査定価格と、鑑定業務での査定金額は全くの用途が別物であり、査定方法も違いますね。
不動産鑑定士の鑑定業務は司法・行政絡みなどです、裁判で不動産の査定金額が必要だから鑑定したり。
購入申込後に依頼をする考えということですが、結果がどうであれ購入することには変わりないということであれば好きにしたら良いんじゃないですかね。
ただ、結果次第ではキャンセルを考えているということであれば、仲介会社、売主からしたら申込出すなよという話なので、申込は出すべきではないですね。
まあ今回のような、意思が不安定なお客から一番手の申込が入ったとしても、契約まで時間を要すような状況であれば、その後に二番手がもし入れば、一番手をスルーして二番手を優先することになるかと。
そちらの方が確実で無駄のないスムーズな取引になりますので。
A
回答日時：
2024/9/29 10:24:47
中古マンションの購入で鑑定士は構え過ぎではありません（個人の感想ですが）。鑑定士への依頼は税務申告や相続絡みくらいしか思いつきません。
マンションの流通（中古）価格は立地とブランド（管理を含む）でほぼ決まり、取引事例がそれを裏打ちしていますから、仲介業者にそれらのデータを求めて比較検討すれば良いように思われます（自分ならそうします）。
仲介業者の仕事には説明も含まれます（仲介手数料に含まれます）。
マンションの流通（中古）価格は立地とブランド（管理を含む）でほぼ決まり、取引事例がそれを裏打ちしていますから、仲介業者にそれらのデータを求めて比較検討すれば良いように思われます（自分ならそうします）。
仲介業者の仕事には説明も含まれます（仲介手数料に含まれます）。
A
回答日時：
2024/9/29 09:40:50
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
中古マンションというのは一棟ですか？それとも1室ですか？
どちらにせよ不動産鑑定を出す購入者なんかほとんどいませんけどね、、、
中古マンションというのは一棟ですか？それとも1室ですか？
どちらにせよ不動産鑑定を出す購入者なんかほとんどいませんけどね、、、
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