教えて！住まいの先生

銀行で融資担当しております。

このパターンは多くあります。

仮に4000万円の家を立てる場合、1000万円は妻、3000万円は夫がローンを組む場合、
妻と夫の持分割合は妻25%夫75%で設定できますでしょうか？

その通りです。
寧ろその割合でなければ設定は出来ません。
ローンだろうが現金だろうが、どちらがいくら出すかです。
銀行としては、持分は夫100:妻0でも構いません。
しかしながら、出資額を超えて持分を登記するとその差額に贈与税が課税されます。
なので、出資額に応じた持分にさせます。

また、土地は妻の両親の所有で、家を建てるタイミングで妻に生前贈与を考えています。
この場合、妻が土地の所有、建物は上記割合で夫婦所有となると思いますが、税制や権利などで何かデメリットはありますでしょうか？

生前贈与にするとかなり多額の贈与税が課税されます。
もちろん土地の値段によります。
固定資産税評価額を見てください。
妻の両親に固定資産税の納付書を見せてもらえばそこに記載されてます。
見せてもらうのがちょっと…という場合にはネットで地価マップというサイトを見て下さい。
そこに路線価という数字があります。
路線価✖️土地の面積でおおよその数字が出ます。
その数字で贈与税の計算をしてみて下さい。
おそらく数百万の税金になるかとは思います。
かなり安くて、税金が数十万で済むなら贈与してもらいましょう。
それから妻の兄弟はいますか？
妻だけ土地をもらって、兄弟間で揉めたりしませんか？
税金が安いのが前提ですが、それでなければ生前贈与をしても構いません。
贈与税より相続税の方が安いのは確かです。
その土地は妻に相続させると公正証書遺言を作成してもらうのがベストな選択かと思います。
また2,500万まで贈与税を先送りできる相続時精算課税という贈与もあります。
こちらは単なる先送りなので、税制メリットはありません。
しかし、利用される方も沢山います。


また、外構費用は持分割合に影響しますか？
影響しません。

ネットで調べると、ペアローンを組んで、支払う割合で持分割合を決めるとあるので、夫だけのローンの場合、妻に持分は設定できないのか？と不安になってしまいました。

大丈夫です。
繰り返しになりますが、ローンでも現金でも出資額に応じて持分を登記しないと贈与になります。

ちなみにこういった内容は通常、どこに相談すべきでしょうか？税理士、税務署等

銀行の担当者で大丈夫です。
同じような方の事例が沢山あり慣れてます。
遺言書を作成するのも案内しますよ。

不動産屋は遺言や相続や税金など不勉強な方が多いですので、相談する必要はありません。

相続や税制は毎年毎年変更があります。
常にブラッシュアップが必要です。
融資を25年してますが、そこまでされてる不動産業者は滅多に見ません。

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