教えて！住まいの先生

まず民法改正で「瑕疵→契約不適合」に表現が変わりましたが、新築住宅における「構造•雨漏り」の10年の保証責任は品確法によるものなので、変わらず瑕疵担保責任という表現となります。
瑕疵担保、契約不適合責任は原則として建物の所有者に対してではなく、契約者に対しての責任です。
A(建築会社)、B(発注者•買主)、C(中古住宅の買主)とした場合。
新築時AはBに対して引渡日を起算として瑕疵担保責任(10年保証)を負う。
築1年でBはCに対して中古住宅として売却する。
（中古なので契約不適合責任、3ヶ月〜2年)
この場合にAのBに対しての責任は無くなると思われがちですが、この責任は10年間は消えません。
契約者に対するもので、所有しているかは関係ありません。
Bは建物を所有していなくてもAに対しての請求権を保持したままとなります。
またBとCは売買契約を交わしているため、契約者Cに対しての責任があります。
AとCは契約関係にない為、責任は発生しません。
ただ例外的に不法行為責任となれば、CはAに請求できる場合があります。
雨漏りが発生した場合、CがBに「なおして欲しい」と連絡が来たら、BはAに対して瑕疵担保責任の履行を請求する。AはC宅に行き修補工事を実施する。
CからAに中飛ばしで直接となると、Aの同意があれば可ですが、AにあまりメリットがないのでOKしてくれないこともあるでしょう。
瑕疵担保責任は品確法の強行規定にあたる、法的に強い効力を持ったものです。
請負•売買契約が無効にならない限り、その建物を売ったとしても無効になったりしません。

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売り主があなたになった段階で元の建設会社の保証もなくなりますし、契約不適合責任は売り主であるあなたが負う事になります。

所有期間に長さは全く考慮しませんので、短期間であろうと40年であろうと一緒です。

住宅は製造物責任法（PL法）適用外なので、車のように所有者が変わってもメーカーリコール受けられるとかってのは無いです。
但し、単体の部品においてはこの範囲外になり、製造した部品メーカーがPL法に則って責任を負います。

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現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

売主には契約不適合責任があるとおもうのですが、新築をすぐ売ってしまった場合どうなりますか？
→基本的には建築会社は責任が無くなります。

もともとは建築会社（売主）が建築物に対して構造部分１０年などの責任を持っており、その状態で購入します。
大手でないので保証書などはありませんが、契約不適合責任として建築会社に責任があると思っています。
しかしその１０年以内（契約不適合責任なら永久？）に他者に売却した場合は、もし隠れた瑕疵などがあっても私が契約不適合責任を負うのですか？
※免責にして売ればいい。などはナシと考えてください。
→はい、その通りです。

仮に不良な建築物だったとして、責任はもともと建築会社にあるもので、一時的に所有者になった私に責任が移るのでしょうか？
→はい、その通りです。

私がもし、次の所有者から責任追及された際に、私の責任で補修や減額の対応をし、私は遡って建築会社に追及、請求するしかないのでしょうか？
→はい、その通りですが、一旦他人に移った建築物の不具合原因がどこにあるのか特定が難しくなるので、あなた→建築会社に責任追及するのは容易ではなりません。

中間（私）は飛ばして、次の所有者に対して建築会社が直接責任を持ってくれればいいと思うのですがどうなのでしょう？
→建築会社が了承すれば可能ですが、普通に考えて拒否しますし了承を強要することはできません。

新築後すぐ転勤や家庭の事情などになって短期間で（または住む事もなく）手放さないといけない場合、どうなのかなと。
→それは建築会社ではなくあなたの都合なので、あなたの都合を建築会社に責任を負わすことは出来ません。

責任の所在遷移と、免責以外の特約の文言などあれば教えていただきたいです。
→建築会社は新築瑕疵保険（10年保険）に加入していると思うので、転売特約を承諾してもらえたら建築会社が転売先に保証してくれます。
ただ転売特約を拒否されたら強要はできません。

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現行法も旧法もその点は何も変わりませんね。
買い主→あなた→施工主の流れで責任追求するだけです。

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