教えて！住まいの先生

現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

結論としては個人で手続きすることは無理なので、弁護士（司法書士）に相談してください。

理由は、母が重度認知症とのことなので成年後見制度を利用するしかありませんが、裁判所手続きになるので個人で手続きすることは現実的に不可能だからです。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、あなたの場合は単なる「名義変更」ではなく、「相続登記」です。
相続登記は厳格な法規定があり、間違えると取り返しがつきません。

ここで、きわめてカンタンに相続登記を説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。

そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。

だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）

そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。

加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。

相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）

また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。

●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）

●最重要なのは、司法書士に依頼することです。

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父親が2017年に他界して名義がまだ父親のままになっています。
被相続人には、㋐重度の認知症の配偶者、㋑2022年死去した長兄である兄、㋒健常者の私がいる。

私に名義変更するために必要なことは
→①基本的事項
㋐について、成年後見人の選任が必要
㋑について、数次相続状態になっており、相続人として長兄の配偶者と子が加わる。

➁手続き
㋐と㋑、及びあなたとの間で遺産分割協議が必要
但し、㋐の後見人は、原則として母親の相続分を放棄することができないので、あなたの単独相続は不可能。

③必要な書類
㋐の為に、成年後見人選任申立書と添付書類
https://www.courts.go.jp/tokyo-f/saiban/kokensite/moushitate_seinenkouken/index.html
㋑の為に、長兄の改製原戸籍・除籍・配偶者と子の戸籍・住民票など
但し、長兄の子が未成年である場合は、母親との間で利益相反になるので、特別代理人の選任手続きが必要
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_11/index.html

㋐㋑を加えた遺産分割協議書・印鑑証明書

相続税の要否
不動産の路線価が判明しないと回答できない

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まず、母親が重度の認知症と言う事なので遺産分割協議ができません。
よって遺産分割による名義変更ができません（あなた単独名義にはできない）。
また代襲相続になりますので③の兄の配偶者も相続人です。
ただし離婚や死別の場合は相続人から外れます。

A.司法書士に依頼しても母が認知症なので名義変更は断られます。
なので法定相続でやるか、成年後見制度を利用するか、母親の書類を偽造するかになりますが、どれも上手くいかないでしょう。

法定相続は母親1/2、あなた1/4、兄の相続人1/4で名義を付けます。
成年後見制度は家庭裁判所から選任を受けた後見人が母親の代わりに遺産分割協議を行いますが、あなた単独名義にすることは承諾しないでしょう。
また成年後見制度はタダではなく、初期費用や毎月のランニングコストもかかるためお勧めできません。
最終手段は遺産分割協議書の母親のサインを偽造すれば貴方の単独名義にすることはできますが犯罪です。

それでも相続を勧めたいのであればBCの回答もします。

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